Comprarse una casa en la playa sale un 75% más caro que en una zona no turística, la mayor brecha en diez años

La compra de viviendas por extranjeros ancla las subidas de precios en las zonas turísticas, mientras que se ralentiza en el resto

Belén Trincado Aznar

Aunque una casa en primera línea de playa con vistas al mar en Palma de Mallorca y una vivienda similar en un residencial en el área metropolitana de Sevilla sirven para lo mismo; los posibles compradores y los precios de las casas son diametralmente opuestos. El precio del metro cuadrado en la playa es, de media, un 75% más caro que la de las zonas no turísticas, la mayor diferencia en los últimos diez años, según el informe trimestral de vivienda de CaixaBank Research. La brecha se ha ampliando progresivamente desde la segunda mitad de 2014, donde la diferencia de precios era del 50% –1.210 euros el metro cuadrado en zonas no turísticas y 1.816 en áreas turísticas–, hasta el 75% en el primer trimestre de 2023 –2.873 en turísticos y 1.642 en no turísticos–, destaca el equipo de análisis de la institución bancaria.

El motivo, apuntan, se encuentra fuera de las fronteras españolas. Mientras el mercado nacional se está enfriando y se contrajo en el primer trimestre de 2023 un 12,1% en la adquisición de primera residencia y en un 9% el de segunda; el mercado de extranjeros aguanta el tirón y tan solo se ha contraído un 2,7% en el mismo periodo.

Pese a que las personas no españolas representan una cuota de tan solo el 13,8% del mercado inmobiliario, las dinámicas de este segmento son bien diferentes a las de los nacionales. Los extranjeros, sobre todo los no residentes, tienden a hacer inversiones más caras y sin solicitar hipotecas: tan solo en un 34% de los casos de compra por parte de foráneos se solicitan préstamos hipotecarios –frente al 78% en el caso de los compradores españoles–.

Además, estas compras se realizan en zonas turísticas para hacerse con segundas residencias que, a diferencia de las habituales, “son un bien de lujo”, como explica José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona. Desde la consultora inmobiliaria Tinsa afirman que en el segmento de segunda residencia “se observa una actividad igual o superior a la del primer trimestre de 2022, impulsada por una mayor intensidad de compraventa por parte de la demanda extranjera”, sobre todo en la costa mediterránea y las islas. Esto provoca que los precios de la vivienda vacacional en costa continúan mostrando una tendencia alcista que contrasta con la estabilización de precios que se observa desde finales del año pasado en el mercado residencial general, destacan.

Montalvo afirma que lo que está ocurriendo con el mercado turístico y extranjero no es coherente con la dinámica del mercado español, en parte ahogado por las subidas de tipos de interés, pero sí con la de los países de origen de los compradores. “En estos países la gente está enloquecida comprando vivienda a cualquier precio. En Canadá el precio se ha multiplicado por dos, también en EE UU e incluso en Alemania, que tradicionalmente ha tendido al mercado del alquiler. [La tendencia del comprador extranjero] está muy relacionada con la sensación que traen de sus países de origen”, argumenta.

Debido a este frenesí, CaixaBank Research estima que el precio residencial en zonas turísticas alcanzará su máximo desde la crisis financiera, al superar los 3.000 euros el metro cuadrado a comienzos de 2024. Este incremento del 4,6% contrasta con la evolución del precio del mercado no turístico, que arrancaría el año que viene con un precio de 1.672 euros el metro cuadrado, una subida de tan solo el 1,8% con respecto al primer trimestre de 2023.

Desde la inmobiliaria de lujo Engel & Völkers afirman que las zonas más exclusivas y donde el precio, de media, puede moverse con más independencia son las grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla, dónde la tensión de precios generada por las grandes fortunas se solapa con la tensión del propio mercado de la vivienda para residentes, tanto nacionales como extranjeros.

La Costa del Sol y Baleares son también un mercado exclusivo debido a sus costas, lo que encarece el precio, aunque Tinsa señala que en estas zonas el precio se mantiene elevado con “carácter estructural”, por la misma tendencia que se observa en las grandes ciudades. Sin embargo, en el resto de las zonas costeras, la tensión que genera en los precios las segundas residencias es lo que eleva el precio general, mientras el mercado local se ralentiza. Los datos de tasación de Tinsa indican que en las provincias de costa el precio de la segunda vivienda es casi un 50% más caro que el de la residencia habitual.

Más caras y sin hipoteca

Para el mercado nacional, no obstante, las perspectivas no son tan halagüeñas. La subida de tipos de interés en vertical desde julio de 2022 está provocando una clara ralentización del sector de la vivienda. El número de hipotecas constituidas sobre viviendas bajó un 24% en mayo en términos interanuales, según los datos difundidos este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Por otro lado, según las estimaciones de CaixaBank Research el precio de la vivienda general se ralentizará, aunque menos de lo esperado, hasta el 2,9% en 2023, frente a un aumento del 5% el año pasado.

Estas perspectivas contrastan con el mercado paralelo del lujo, en parte sostenido por foráneos. A pesar de la situación de encarecimiento de tipos, en Engel & Völkers explican que la caída de transacciones no se está traduciendo en la disminución de precios esperada. Tampoco está impactando de manera considerable en el mercado de lujo, que se mueve con reglas independientes al estándar y es más estable a los cambios económicos y políticos, aseguran. “Muchas operaciones superan los 2 millones de euros y rara vez se cierran con financiación bancaria”, destaca Juan-Galo Macià, presidente de Engel & Völkers España, Portugal y Andorra.

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