La compra de casas al contado llega a máximos históricos: ya son 5 de cada 10

Los registradores y notarios aseguran que la adquisición de viviendas sin hipoteca está en auge por el encarecimiento del crédito y el difícil acceso

Belén Trincado Aznar

Las hipotecas a largo plazo para poder acceder a una casa están perdiendo protagonismo en el mercado inmobilario. Hoy la mitad de las compraventas se pagan a tocateja debido, en gran medida, a que el crédito se ha vuelto caro y difícil de conseguir como consecuencia de la ronda de subida de tipos que arrancó en julio del año pasado el Banco Central Europeo. Desde ese entonces, las previsiones alertaban de que en 2023 el precio de la vivienda corregiría su trayectoria alcista y de que se frenaría la compra. Sin embargo, han pasado ya más de seis meses y el mercado inmobiliario sigue sin cambiar de rumbo.

El coste de las casas ha repuntado más del 6% interanual y aunque la demanda ha menguado respecto a 2022, las cifras se mantienen por encima de los niveles previos a la pandemia. Así, a pesar de que se han frenado las firmas de préstamos hipotecarios, la compra al contado resiste y de hecho, han alcanzado un nuevo máximo histórico. Así lo certifican los datos del Consejo del Notariado, según los cuales actualmente cinco de cada diez casas que se compraron fueron pagadas de inmediato, mientras que históricamente eran solo tres. Según los datos de mayo de los propios notarios, de las 58.880 compraventas de viviendas constituidas ese mes, solo 25.754 fueron hipotecadas. En todos los casos se trata de operaciones autorizadas ante notario en ese mismo mes. María Teresa Barea, portavoz de la institución, recalca que “indudablemente, el momento actual ha fomentado que aquellos que puedan procedan al pago al contado”.

Aunque las cifras del Instituto Nacional de Estadística son algo menores, también certifican que la compra de casas sin hipotecas está en auge. También las del Colegio de Registradores, donde ven posible que la brecha se amplíe en los próximos meses, impulsada por la baja remuneración de los depósitos nacionales, los riesgos en bolsa asociados a la situación internacional y a que los españoles buscan en la vivienda una inversión segura. Gesvalt coincide en que hay más operaciones sin necesidad de financiación bancaria y descarta a su vez un aumento en el volumen de transacciones realizadas por procedimiento de donación, permuta o herencia. Así lo explica la directora general de la tasadora, Sandra Daza.

Perfil de comprador

¿Pero quién se puede permitir pagar una residencia al contado? Existen varios perfiles de compradores que pueden esquivar la hipoteca. Aproximadamente la mitad tenía una residencia que puso a la venta y aprovechó ese dinero para financiar su nueva compra. El resto usa los ahorros o pide ayuda a su familia, según la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid y Fotocasa. En estos perfiles encaja B.A., de 49 años. Ella y su esposo vendieron su primera vivienda hace un año y medio y en paralelo, recibieron dinero por parte de sus familias. Esto les permitió disponer del capital necesario para comprar una casa en Las Rozas de Madrid. Algo similar le ocurrió a E.M., que con 28 años de edad pudo adquirir un piso en Alcorcón gracias a que un familiar le donó parte del dinero y tenía ahorros en algún fondo de inversión.

Entre los que sí pueden pagar al contado también están los extranjeros, que de acuerdo con Tecnocasa a día de hoy suponen el 16,5% de todos los clientes. Según los registradores, la demanda extranjera de vivienda ha mantenido su fortaleza en el primer trimestre del año, con casi una sexta parte del total de compras. Los británicos, alemanes y franceses son los que encabezan la lista y sus sitios predilectos son Islas Baleares, Comunidad Valenciana y Canarias.

A ellos hay que sumar inversores y fondos, que buscan en el ladrillo una inversión segura. No obstante, los analistas aseguran que más del 90% de las compraventas las realizan personas físicas con objetivos residenciales, por lo que una mínima parte lo hace para obtener algún tipo de rentabilidad.

Efectos

Las compraventas al contado parecen estar detrás de que los precios de la vivienda sigan sin moderarse. Desde el Colegio de Registradores explican que hay una variedad de razones, entre las que destaca que el mercado todavía se beneficia de la capacidad de ahorro que tuvieron los españoles durante la pandemia, cuando alcanzó la cifra récord del 17,7% de su renta bruta disponible, según el INE. Y aunque sea menor que hace un año, el hecho de que todavía no se vislumbre un final a la subida de tipos -se espera que el BCE suba otros 25 puntos básicos el próximo 27 de julio- está impulsando que los compradores adelanten la adquisición en previsión de que las condiciones de financiación y precio empeoren.

Por mucho que la demanda se desacelere a lo largo de este año -en mayo las compraventas de vivienda cayeron un 6,7% interanual-, todavía sigue muy por encima de la oferta en venta. Los registradores recuerdan al respecto que “la proporción de casas nuevas en el mercado sigue siendo muy baja, en particular en las grandes ciudades, mientras que los pisos de segunda mano vienen de un periodo de alta actividad que ha reducido su disponibilidad”. Esto también impulsa que los precios siguen una senda alcista, con un valor medio de 1.921 euros el metro cuadrado, según los datos del Colegio.

En paralelo, el número de préstamos para la adquisición de una vivienda han ido cayendo estrepitosamente hasta un 25% en mayo, lo que revela, según los analistas, un cambio de ciclo como consecuencia de la subida de tipos. Los bancos han endurecido los estándares de los créditos a empresas y hogares para la compraventa porque hay una mayor percepción de riesgo. De hecho, el BCE ha reconocido recientemente que este reforzamiento de las condiciones se mantiene “en el nivel más alto desde la crisis de endeudamiento soberano de 2011″. Esta es una de las razones por las que E.D.G., de 47 años, ha decidido pagar de contado su piso. Ella cree que las condiciones que le impondrían serían más duras debido a su edad, así que ha preferido usar sus ahorros acumulados durante 20 años y su indemnización por despido de una empresa de telecomunicaciones para adquirir su primer casa.

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