Viena, la estrella indiscutible del mercado europeo del alquiler
La ciudad cuenta con el mayor parque público del continente y más de la mitad de sus ciudadanos viven en casas con protección social
El fomento del alquiler social es la fórmula en la que coinciden políticos y expertos para facilitar el acceso a la vivienda en España y Viena es de forma unánime el gran referente del que tomar nota. Su decidida apuesta por la vivienda social es centenaria y ha consolidado a la capital austríaca como la gran urbe europea con un precio del alquiler más asequible. El secreto no es otro que el hecho de que más de la mitad de sus ciudadanos viven en una casa con algún grado de protección social.
“Viena destaca por tener el mayor parque público de Europa. Allí lo tienen claro, los recursos económicos son para la vivienda. Cuenta con un presupuesto anual de 600 millones de euros, de los que la mitad se destina a construir y la otra mitad a rehabilitar viviendas”, explica María Matos, directora del servicio de estudios de Fotocasa.
El arraigo de la vivienda social en la capital austríaca se remonta al período de entreguerras y a los años de lo que se conoce como la época de la Viena Roja, entre 1919 y 1934, en que el partido socialdemócrata transformó de forma radical el urbanismo de la ciudad con viviendas pensadas para trabajadores y con un cuidado diseño, que sigue siendo referencia para los arquitectos a día de hoy. En aquellos años se construyeron en Viena más de 60.000 viviendas sociales que en su mayoría siguen en pie y que fueron el germen de una política municipal que durante décadas no ha desviado el foco del alquiler social.
Según explica Félix Lores, de BBVA Research, el ejemplo de Austria, país en que más del 20% del parque de vivienda es de carácter social, y en concreto de Viena, donde ese porcentaje supera el 50%, es el opuesto al seguido en España. Así, en nuestro país la política de vivienda se centró durante décadas en vivienda en propiedad y toda la vivienda pública que se construyó se destinó a la propiedad, dejando el alquiler a un lado. “Gran parte de la vivienda social se vendió y, por tanto, el parque social quedó desmantelado a la mínima expresión, a entre el 2% y el 3% actual”, señala Lores.
En paralelo al paso a vivienda libre de inmensa mayoría de la vivienda de protección oficial, el problema del acceso a una primera casa en España se agravó aún más tras la crisis bancaria e inmobiliaria española, que tuvo su punto culminante en el rescate bancario de 2012. A partir de entonces, los bancos dejaron de conceder hipotecas por el cien por cien, lo que ha ido expulsando del mercado a las rentas bajas y medias, con crecientes dificultades para ahorrar al menos el 20% del valor de la vivienda que no financia el banco.
En Viena en cambio, de los 1,8 millones de habitantes que tiene la ciudad, el 62% vive en casas de renta social, según datos del ayuntamiento vienés. Décadas de políticas sociales de vivienda han puesto coto además al desbordamiento de los precios, de modo que el coste medio del alquiler por metro cuadrado ascendía en 2022 a 8,6 euros, según una comparativa de precios entre ciudades europeas recogido por Deloitte. En Madrid y Barcelona los precios están, de acuerdo a ese mismo informe, en los 18,46 y 21,3 euros el metro cuadrado, respectivamente.
Calidad de vida
La capital austríaca también figura como la mejor ciudad para vivir según el Global Liveability Index que elabora The Economist, que conjuga criterios de calidad de vida, salud, educación e infraestructuras y donde Viena ocupó en 2022 la primera posición, así como en 2018 y 2019.
Para Manuel Gabarre, abogado especializado en vivienda e investigador del Observatorio contra Delitos Económicos, “el principio de proporcionar una vivienda asequible y construida con parámetros de alta calidad no ha cambiado en Viena desde hace un siglo”. Su ayuntamiento es propietario de 220.000 apartamentos. Además, las asociaciones de vivienda disponen de 185.000 apartamentos más y también se ha construido una parte importante del stock de vivienda en propiedad mediante programas subvencionados por el ayuntamiento.
Otro elemento clave del mercado vienés del alquiler es que los contratos tienen carácter indefinido, lo que supone un antídoto frente a la especulación. Además, la vivienda social no está destinada ni mucho menos en exclusiva a hogares de bajos ingresos ya que, según señala Gabarre, “los límites por nivel de ingresos están confeccionados para asegurar que el 80% de todos los hogares vieneses son candidatos potenciales para residir en una vivienda social”.
El gran proyecto urbanístico ahora en marcha en la ciudad es el Aspern Seestadt, al noroeste de Viena y uno de los grandes desarrollos inmobiliarios de Europa. Está previsto que acoja a 25.000 habitantes, con una inversión de 5.000 millones de euros, que combinará dinero público y privado. De hecho, según añade Félix Lores, el alquiler social en Austria no tiene como proveedor exclusivo al sector público y presenta una combinación de proveedores regionales, municipales, de asociaciones sin ánimo de lucro o cooperativas y promotores privados. La legislación austríaca cuenta incluso con una figura denominada Limited Profit Companies, una suerte de cooperativa en la que se establece un límite a las ganancias y rentas del alquiler, ajustadas al coste de la promoción.
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