Nuevas reglas de juego para los caseros y los inquilinos
La nueva ley de vivienda da cierto alivio a los alquilados pero no da solución a los problemas de oferta
Los ciudadanos españoles van a contar con un nuevo marco legal con el que aspirar a disfrutar del derecho constitucional a la vivienda. El pacto alcanzado en el Parlamento sobre el proyecto de Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda va a traer dos novedades esenciales para el mercado inmobiliario: la limitación de los precios del alquiler y el fomento de más vivienda social.
Después de largas negociaciones para acordar la ley, la gran pregunta es cuál va a ser su capacidad real para resolver el grave problema de acceso a la vivienda, especialmente entre los jóvenes. Con unas hipotecas cada vez más caras y restringidas a salarios por encima de la media y un mercado en el que la demanda supera con creces la oferta e impide el abaratamiento de los precios de compra, el alquiler es la opción obligada para quien busca su primera casa. Aunque el fuerte incremento de precios lo está haciendo prohibitivo, en especial en Madrid y Barcelona.
La nueva ley, tan solo a falta de su aprobación en sesión parlamentaria en las próximas semanas, sí traerá cierto alivio al mercado del alquiler, aunque con muchos matices y grandes incógnitas sobre su efectividad real.
Los topes al alza de precios
De entrada, la ley confirma el tope del 2% de aumento para los alquileres en 2023 y del 3% en 2024 y establece que a partir de 2025, quedarán topados y regulados en las denominadas zonas tensionadas. Serán aquellas en las que el coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o en las que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a esa declaración de área tensionada. Bastará con una de esas dos condiciones.
Pero la aplicación efectiva de esos topes va a depender de las comunidades autónomas, que tienen la competencia en materia de vivienda y que serán quienes tendrán la potestad para declarar una zona tensionada. En plena precampaña electoral, los obstáculos políticos están servidos y ya hay gobiernos regionales, como el de Madrid, que han anunciado que no pondrán topes a los precios del alquiler.
Así, el impacto real de la nueva ley sobre el alquiler ya parte con una grave cojera que puede provocar grandes diferencias de precios de unas zonas a otras. “Si la definición de zona tensionada está al arbitrio de ayuntamientos o comunidades autónomas, se pueden dar desequilibrios geográficos relevantes entre zonas próximas. No se puede prever qué entes territoriales accederán a declarar zonas tensionadas”, explica Félix Lores, de BBVA Research.
Cristina Arias, directora servicio de estudios de Tinsa, coincide en que la efectividad de la nueva ley será “limitada, en cuanto a que autonomías y ayuntamientos tienen la competencia de declarar las zonas tensionadas. La efectividad de cualquier política de vivienda requiere un consenso a largo plazo”.
¿Bajarán los alquileres?
Lores y Arias apuntan además a uno de los efectos que más críticas ha despertado, la posibilidad de que el tope a los precios del alquiler termine por reprimir aún más la oferta. Para Lores, la respuesta al control de precios suele ser una reducción de la oferta de alquiler y el consecuente aumento del precio. Y que ante una menor oferta de alquiler en una zona que se declare tensionada, la demanda se traslade a zonas limítrofes, causando con ello nuevas alzas de precios. Arias también cree que podría producirse una retirada de la oferta de alquiler habitual en zonas con limitaciones de precios y un trasvase hacia segmentos fuera del alcance de esta regulación, como el alquiler vacacional o la venta. “Esto supondría menor disponibilidad de vivienda habitual para alquilar, el efecto opuesto al que se estaría buscando”.
Para María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, la perspectiva para quienes viven de alquiler o aspiran a ello tampoco va a ser especialmente halagüeña con la nueva ley. “Será un respiro para los contratos actuales al contener subidas desorbitadas pero en el largo plazo, los nuevos inquilinos o colectivos vulnerables como los jóvenes que buscan vivienda por primera vez, probablemente se encontrarán con un mercado cada vez más limitado en oferta, en el que será muy difícil entrar”.
Motivos para esperar un descenso
Las opiniones de expertos que afirman que los precios del alquiler no bajarán gracias a los topes son abundantes pero también hay economistas que aplauden la medida. Para Elga Molina, doctora en economía y asesora jurídica del servicio municipal de la vivienda de Tarragona, la experiencia de Cataluña, donde estuvo en vigor durante año y medio la limitación de los alquileres hasta que fue anulada por el Constitucional, deja una lectura alentadora. “En municipios con limitaciones sí hubo descensos de precios y no disminuyó la oferta”, defiende. La experiencia catalana fue breve, la ley de la Generalitat de 2020 fue declarada inconstitucional por invadir competencias estatales al modificar los contratos de arrendamiento. Ese obstáculo legal se resuelve con la nueva ley, que da así el marco jurídico necesario para los topes de precios. Cataluña se prevé de hecho que sea una de las autonomías que reconozca las zonas tensionadas de precios.
Molina reconoce que los topes al alquiler “quizá puedan desincentivar a algunos propietarios e inclinarles hacia el alquiler turístico, pero el alquiler va a seguir siendo un negocio rentable en el actual entorno de inflación. Y se trata de precios alineados con el mercado. Hay un problema enquistado de falta de oferta, que se quiere achacar a menudo a la limitación de precios”.
Manuel Gabarre, abogado especializado en vivienda e investigador del Observatorio contra Delitos Económicos, también defiende las limitaciones de precios. Alemania es un ejemplo de ello y aunque el parque de vivienda social en el país sea reducido, el coste de alquilar una casa es inferior que en España, según Gabarre, que cita datos recopilados por Deloitte en 2022. Así, según la auditora, el alquiler por metro cuadrado en Barcelona estaba el año pasado en 21,3 euros; en Madrid, en los 18,46 euros; en Múnich, a 18,9 euros; a 14,3 euros en Berlín y en 13,6 en Hamburgo.
Alquilar un apartamento de 80 metros cuadrados costaría 1.144 euros en Berlín y 1.704 euros en Barcelona. “El precio medio de los alquileres es sustancialmente más bajo en las capitales alemanas que en las españolas, lo que resulta más significativo si tenemos en cuenta la disparidad de ingresos que existe entre ambos países”, añade Gabarre. El Dorado del alquiler en Europa es Viena, según señalan de forma unánime los expertos. El precio es de 8,16 euros por metro cuadrado en la capital austríaca, donde el 62% de los habitantes vive en casas de renta social.
Alquiler turístico y temporal
En el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid aplauden el tope a los precios del alquiler pero también se muestran escépticos sobre la efectividad real de la nueva ley. Advierten del riesgo de que numerosos gobiernos locales y autonómicos rechacen la declaración de zonas tensionadas y critican que no se haya abordado la problemática del alquiler turístico y temporal, hacia donde puede dirigirse la oferta del residencial. La asociación denuncia la existencia de contratos de alquiler falsamente temporales, de una duración teórica inferior al año y destinados a estudiantes o trabajadores eventuales pero que terminan siendo para inquilinos de más duración, apremiados por la necesidad de encontrar una vivienda y que aceptan el incumplimiento de garantías de los contratos no temporales como una duración de cinco años o el tope al aumento de precios del 2%. Ese tope también plantea dificultades en su aplicación. “Se establece que si el casero plantea un alza superior al 2% y el inquilino la rechaza, se adopte ese 2% pero el arrendador tiene en realidad opciones para presionar para un alza superior. En la nueva ley, no se apuesta por las inspecciones ni las sanciones”, critican.
Nuevas garantías para el inquilino
Los inquilinos sí ven recogido un valioso logro frente al casero con la nueva ley. Así, los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario. Esto evitará los gastos abusivos que en muchas ocasiones impiden acceder a una vivienda por el desembolso inicial que supone. También se prohíbe aumentar el alquiler por tener que asumir nuevos gastos, como los de comunidad, tasas de basura o cualquier otro que no estuviera acordado con anterioridad, lo que añade garantías a la aplicación de los topes.
El impacto sobre el inversor y el casero
Los límites de precios, y el cambio brusco que suponen para el mercado del alquiler, podrían ahuyentar a los grandes propietarios y a los inversores extranjeros, en favor de otros mercados donde la rentabilidad pueda ser superior, según señala María Matos. Para el pequeño propietario la nueva ley sí prevé incentivos fiscales para compensar el tope de precios. Tendrán una deducción del 90% sobre los rendimientos del alquiler si bajan la renta en más de un 5%, siempre que la vivienda esté en zona tensionada de precios.
La oferta de vivienda, el punto clave
Más allá de las discrepancias sobre si la limitación a los precios favorece o no el abaratamiento del alquiler, el consenso de expertos y políticos es unánime al señalar la necesidad de aumentar el parque de vivienda social. El Gobierno ha anunciado que financiará con fondos europeos 43.000 nuevas viviendas para el alquiler asequible, que se sumarán a los 50.000 inmuebles adicionales procedentes de la Sareb, el banco malo. Pero pasarán años hasta que estén disponibles y su entrada al mercado estará aún muy lejos de resolver el problema de la oferta.
Según explica Félix Lores, de BBVA, “tan solo entre el 2% y el 3% de los 26 millones de viviendas existentes en España son de alquiler social, mientras que la media en Europa está en torno al 10%. Para lograr una equiparación con esta media europea se necesitaría incorporar a este mercado social unos 2 millones de viviendas”. Según el ritmo de construcción actual y el previsto en los próximos dos años, para eso haría falta destinar a vivienda social nada menos que la totalidad de las viviendas iniciadas en los siguientes 16 años.
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