Brookfield recibe ofertas por encima de 1.200 millones por sus residencias de estudiantes en España
KKR, Greystar, CPPIB, Axa y GSA junto a JP Morgan deberán abordar en las próximas semanas una puja en firme por Livensa
Avanza la segunda fase del proceso de venta de Livensa, la marca española de residencias de estudiantes del gigante canadiense Brookfield. Este fondo de Toronto ha recibido las pujas iniciales de una primera etapa, cuyo corte se ha quedado en alrededor de 1.200 millones de euros, informan distintas fuentes del mercado inmobiliario. En las próximas semanas se espera que llegue el momento de las ofertas vinculantes, cuando en principio quede uno o dos candidatos finales.
Los interesados que han realizado ofertas más elevadas son Axa; el fondo canadiense CPPIB; el gigante del capital riesgo KKR; el fondo inmobiliario Greystar, y el operador Global Student Accomodation, en este caso pujando con recursos de JP Morgan, destacan fuentes del sector inmobiliario. Aún así, algún otro interesado consultado no se autoexcluye del proceso e indica que podría mejorar su propuesta económica.
El mercado esperaba la salida a la venta de esta plataforma de residencias, la mayor en cuantía en los últimos años, desde el pasado año, tal como avanzó Cinco Días. Brookfield contrató a Eastdeal y Morgan Stanley para asesorar en el proceso de venta, que probablemente concluya antes de agosto con el objetivo de llegar a un traspaso que ronde los 1.300 millones. La gestora de Toronto, que tiene a Alberto Nin como responsable inmobiliario, comenzó su apuesta por esta actividad en España en 2018 con la constitución de la empresa Livensa Living. El plazo habitual de desinversión de este tipo de fondos suele ser precisamente de siete años.
Livensa cuenta con 22 residencias de estudiantes y varios proyectos para una cartera de 9.000 plazas, de las que casi 8.200 estaban ya operativas el pasado año. Para 2025 se espera que sume otras 538 camas en Barcelona. La firma tiene 10 proyectos de construcción en su cartera inmediata. Entre su oferta también se incluye Livensa Studios, la marca de lo que se conoce como flex-living -edificios de alquiler con hasta 12 meses de arrendamiento con distintos servicios comunes y que también es utilizado por alumnos-. Desde Brookfield no se ha contestado a la petición de información sobre la venta.
La marca de Brookfield es la tercera mayor en España del sector de las residencias de estudiantes, tras RESA (propiedad del fondo neerlandés PGGM) y MiCampus, del fondo Stoneshield (gestionado por Juan Pepa y Felipe Morenés).
Este proceso de venta de Livensa es el segundo mayor que actualmente se negocia en España en el mercado inmobiliario, solo superado por la intención de Blackstone de desprenderse de la hotelera HIP por más de 6.000 millones, en un movimiento que podría hacerse tanto como una transacción como una salida a Bolsa, tal como avanzó Cinco Días en enero.
La operación de Livensa fue la que más interés despertó entre los inversores internacionales en la feria inmobiliaria Mipim celebrada el pasado mes en Cannes (Francia), según indican asistentes a ese foro europeo. Y es que esta transacción cumplía varios requisitos que levantan el apetito de posibles compradores: una operación en España (el mercado que se mostró más atractivo en ese encuentro), el sector de las residencias de estudiantes con todavía posibilidad de crecimiento y, por último, una transacción de suficiente tamaño que atrae a las mayores firmas mundiales. Los expertos consultados indican que solo las turbulencias que llegan de EEUU por la guerra arancelaria de Donald Trump podrían hacer que algún inversor dé marcha atrás en la vocación compradora. Un reciente informe de la consultora CBRE indica que entre los grandes inversores consultados, el 20% mantenía un interés por destinar recursos a las residencias de estudiantes, situándose como uno de los más demanda.
En ese sentido, el pasado año se demostró el apetito de los inversores en el campo de los alojamientos para universitarios, ya que se realizaron operaciones por 990 millones de euros, lo que supuso multiplicar por 3,5 veces el capital destinado respecto a 2023, según un informe de la consultora JLL.
Otro reciente estudio, en este caso de la consultora EY, señala que se espera inversión de más de 4.000 millones en esta actividad en los próximos años. En ese mismo documento se explica que la yield o rentabilidad de este tipo de activos se sitúa en el 5% en el caso de los activos prime de Madrid y Barcelona y del 6% en propiedades prime de otras grandes ciudades.
Más allá de la transacción de Livensa, a finales del pasado año se produjo otra gran operación dentro de este sector. El fondo español Azora y su socio el fondo soberano de Singapur GIC pagaron 450 millones por la cartera de 12 residencias de EQT Exeter y Moraval, en una transacción cerrada a finales de noviembre. Esa compra supuso el regreso de Azora al sector de las residencias de estudiantes, un mercado que lideró hace más de una década al establecer el mayor portfolio en Europa continental con Resa, que vendió entonces a CBRE IM y Axa. Azora tiene la intención de utilizar esta plataforma recién adquirida, bautizada como Stephouse, como base para expandir un nuevo vehículo, con el objetivo de alcanzar aproximadamente 10.000 camas en ubicaciones clave del sur de Europa. La cartera de residencias de estudiantes de EQT se había convertido en la cuarta mayor del país, tan solo dos años después de crear el proyecto.
Quiénes son los grandes actores
Actualmente, el mayor propietario de residencias de estudiantes en España es el citado fondo de pensiones neerlandés PGGM gracias a la marca Resa, que dispone de 11.000 camas en España. Esta empresa de alojamientos ejemplifica perfectamente el interés de los grandes inversores por el sector y ampliar la cartera con nuevas propiedades. En 2011 Azora y Banca March adquirieron Resa con 26 activos. En 2017 se lo vendieron a CBRE Investment Management, Axa y Greystar con 32 residencias y 8.200 camas. Cinco años después, el comprador fue PGGM, que pagó 900 millones por 43 activos. Los 15 principales operadoras en esta actividad suman 49.000 camas operativas, lo que representa un 48% del stock total de plazas en España, indican las cifras de JLL, y construyen el 76% de las plazas en proyecto.
La segunda mayor empresa, con más de 8.000 plazas es la citada marca Mi Campus, detrás de la que está el fondo español Stoneshield. Otros de los grandes operadores en el país es Global Student Accomodation con la marca Yugo, que con su pipeline de obras espera contar con alrededor de 11.000 camas en los próximos años.
Otras grandes del sector son la propia Livensa (12% de cuota de mercado, según EY), Xior Student Housing (con el 6,9%), Nodis (6,1%), Live Student (4,6%), Nido (4,3%) Amro (2,9%) y Campus (2,8%).
Entre los inversores que están en este segmento inmobiliario en España se encuentran también Merkel Capital, Harrison Street, Medinvest junto a King Street, CPPIB, Plenium Partners, Axa, LIM y Hines, recoge el informe de JLL. Respecto a la construcción de nuevos activos, entre los inversores con más camas en proyecto se encuentran, Stoneshield y Medinvest/King Street con más de 4.400 camas a entregar en los próximos años.
Uno de los impulsos para el apetito inversor es la creación de universidades privadas, que han pasado de 32 en el curso académico 2015/16 a 41 centros en el curso pasado, mientras que las instituciones públicas se mantienen en 50 centros. Adicionalmente, existe una escasez de oferta para cubrir la demanda en las principales ciudades universitarias. El ratio de cobertura (plazas por número de estudiantes) es del 8%, por debajo del 13% de media en Europa y muy lejos del 33% en Reino Unido, indican las cifras de JLL.
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