¿Afectan los aranceles al inmobiliario? Miedo a la incertidumbre y esperanza en los fondos canadienses
La guerra comercial puede provocar un ‘impasse’ en la inversión hasta ver cómo afecta a la inflación y tipos de interés, aunque Europa puede beneficiarse de los flujos transatlánticos
En el pasado encuentro inmobiliario europeo de Mipim (Cannes, Francia) celebrado a mediados de marzo, los asistentes españoles fueron las estrellas. A diferencia de lo que ha ocurrido durante muchos años, los inversores internacionales se mostraron interesados en todo lo que tuviera como destino al mercado nacional, sobre todo en todo en vivienda, residencias de estudiantes, hoteles y logística, señalan varias fuentes consultadas. “Madrid, España y península ibérica, en ese orden, eran lo más atractivo en Mipim”, confirman desde un consultora. Pero los nubarrones también llegan desde el otro lado del Atlántico, sobre cómo afectará al sector la guerra comercial iniciada por Donald Trump, presidente de EE UU.
Aunque como una consecuencia curiosa, esta agresiva batalla arancelaria de Trump, incluso con sus tradicionales socios como Canadá, hace tener una esperanza de que los gigantes de la inversión canadiense miren con más interés a Europa que a sus vecinos estadounidense, apuntan varias fuentes consultadas.
“Las políticas y aranceles anunciados por el gobierno norteamericano están creando un ambiente de incertidumbre que podría desviar el capital canadiense de EE UU, aunque no está claro si esto resultará en un cambio definitivo, hacia Europa u otros mercados”, destaca Miran Tellería, responsable de inmobiliario en PwC. Esta experta, detalla que, desde 2015, estas firmas han invertido nada menos que 185.000 millones de dólares en el mercado estadounidense y afirma que ante la creciente incertidumbre en Washington, parte se puede desviar hacia el inmobiliario en Europa, ya que los grandes fondos están reconsiderando sus opciones. “Brookfield Asset Management, uno de los fondos más importantes de Canadá, ya ha comenzado a aumentar sus inversiones en mercados europeos como Reino Unido y Alemania, debido a una mayor estabilidad política y económica”, añade.
Estas grandes gestoras canadienses destacan por su poder de inversión: Brookfield (1,1 billones de dólares en activos bajo gestión); el fondo de pensiones CPPIB (699.600 millones); Caisse de dépôt et placement du Québec (434.000 millones); Oxford Properties (81.000 millones), e Ivanhoe Cambridge (75.000 millones), entre otros.
Alberto Díaz, director de mercado de capitales de Colliers, coincide en que es probable que se vea un aumento del capital llegado desde Otawa. “La agresividad de las políticas de EE UU hacia Canadá y el resto de países podría generar una salida de capitales hacia mercados más estables, como el europeo. Además, la incertidumbre económica derivada de las medidas arancelarias puede hacer que los fondos busquen refugio en mercados con menores riesgos asociados”.
Qué esperar en el inmobiliario
Tras la bajada de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo el pasado año, el sector inversor en el Viejo Continente se puso en modo optimista. Pero esta guerra arancelaria de Trump -suspendida desde el miércoles durante 90 días excepto para China- crea sobre todo incertidumbre que puede paralizar durante un tiempo indefinido las grandes inversiones, señalan distintos expertos consultados. A medio plazo, una subida simultánea en los aranceles puede provocar inflación a los dos lados del Atlántico, lo que frenaría nuevas bajadas de tipos. Igualmente, para cualquier inversor es crucial el diferencial entre los bonos públicos en EE UU y en Alemania y si estos están altos (por la incertidumbre o por el precio del dinero), suelen ser un valor seguro y mas sencillo que apostar por los inmuebles.
“Es difícil de predecir”, reconoce Díaz sobre cómo afectarán las decisiones de la Administración Trump en el comercio internacional. “Las políticas arancelarias de EE UU pueden influir en el inmobiliario europeo de manera indirecta pero relevante. La incertidumbre generada por estas políticas incrementará la percepción del riesgo, lo que podría llevar a los inversores a diversificar su capital hacia mercados inmobiliarios europeos, considerados como menos volátiles en comparación con EE UU”, señala este experto de Colliers sobre posibles ventajas para la UE y Reino Unido. “Adicionalmente, las medidas arancelarias pueden generar efectos negativos sobre el crecimiento económico global, lo que resultaría en una mayor inversión en activos inmobiliarios europeos como refugio, de ahí que las cotizaciones de las inmobiliarias no están sufriendo tanto”, añade.
Desde ACI, la asociación que agrupa a las principales consultoras inmobiliarias, indican que es temprano para evaluar el impacto, aunque estiman que será moderado, especialmente en términos de inflación. “Los costes de los materiales de construcción no deberían experimentar grandes alteraciones, ya que la dependencia de España con respecto a Estados Unidos en este sector es relativamente baja, siendo la mayor parte de las importaciones de materiales procedentes de Europa y Asia. Esto mitiga en parte los efectos directos de los aranceles estadounidenses sobre los costes de construcción en España”, explican. “Por último, debemos estar atentos a los efectos secundarios de una posible recesión en la economía estadounidense, que podría traer consigo implicaciones para diversos sectores económicos, incluido el inmobiliario, especialmente en lo que respecta a la confianza inversora y la demanda de propiedades”, concluyen desde esta asociación.
El banco de inversión Houklihan Lokey recuerda en un informe que las presiones inflacionarias y la incertidumbre del mercado de capitales han impactado en el mercado inmobiliario durante los últimos años, provocando fluctuaciones en las tasas de interés e influyendo en los costes de financiación y la actividad inversora. “Con la introducción de aranceles, persiste la incertidumbre económica, lo que impacta la rentabilidad y las valoraciones de los inmuebles en diferentes mercados y sectores”, apunta esta entidad sobre cómo puede afectar la guerra comercial al sector, especialmente en EE UU. Igualmente, apunta que las inversiones transatlánticas se están viendo afectadas por la creciente incertidumbre y los riesgos añadidos en el retorno de las operaciones. Además, alerta de que la inflación en los costes de materiales, combinados con interrupciones en las cadenas de suministro provocan retrasos y cancelaciones de proyectos.
El reciente documento de Houklihan Lokey recoge también que todos los segmentos en el sector (logística, retail, oficinas, residencial y hotelero) pueden verse afectados por el alza de costes y la consecuente rentabilidad, y a medio plazo, si la economía estadounidense se frena y entra en recesión, impactaría a su vez en el volumen de inversión y en el valor de los activos.
Tellería, de PwC, concluye que, no obstante, en términos generales, “las perspectivas siguen siendo positivas para el inmobiliario europeo, que podría ver un crecimiento moderado gracias a estos cambios en la dinámica de inversión”.
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