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Brookfield buscará compradores para su filial española de residencias de estudiantes por 1.000 millones

El mercado inmobiliario espera que el fondo canadiense saque a la venta Livensa Living. La transacción podría alargarse hasta 2025

Alfonso Simón Ruiz
Livensa
Habitación de una residencia de Livensa, en una imagen proporcionada por la empresa.Joao Gaudenzi

El mercado inmobiliario espera con interés una de las que serán grandes operaciones en los próximos meses. El fondo canadiense Brookfield, uno de los mayores del mundo, va a preparar la venta de su plataforma española de residencias de estudiantes, llamada Livensa, en un traspaso que podría alcanzar los 1.000 millones de euros, según tres fuentes del sector inmobiliario. Se espera que el proceso se lance en los próximos meses, aunque los expertos conocedores indican que no será hasta 2025, presumiblemente, cuando se pueda hacer realidad la transacción.

Brookfield comenzó su apuesta por el mercado de las residencias de estudiantes en España en 2018 con la constitución de la empresa Livensa Living. El plazo habitual de desinversión de este tipo de fondos suele ser precisamente de siete años, por lo que el mercado espera la salida de la gestora de fondos próximamente después de construir una relevante cartera de inmuebles. Diversos potenciales compradores ya son conocedores de los planes de venta de la firma canadiense, por lo que se preparan para estudiar la operación, según revelan las fuentes consultadas. Desde Brookfield se ha declinado realizar comentarios a esta información.

Livensa agrupa 22 residencias de estudiantes y varios proyectos para una cartera de 9.000 plazas, de las que 8.200 están ya operativas, según cifras de Brookfield. Sus residencias están ubicadas en ciudades con relevante vida universitaria como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Bilbao, Granada, Málaga, Pamplona, Salamanca y San Sebastián. Además, dispone de centros en las urbes lusas de Lisboa, Oporto y Coimbra. Adicionalmente, ha lanzado la marca Livensa Studios para viajeros de negocios, turísticos o de estudios, pero de duración más corta, dentro de lo que en el sector se conoce como segmento del flex living.

La marca de Brookfield es la tercera mayor en España del sector de las residencias de estudiantes, según el reciente informe de la consultora inmobiliaria JLL. La primera es RESA, propiedad del fondo neerlandés PGGM, que el año pasado compró esta plataforma por 840 millones a CBRE IM, Greystar y AXA. RESA dispone de 10.838 plazas operativas y otras 765 en edificios en desarrollo. La otra gran empresa es MiCampus, del fondo Stoneshield (gestionado por Juan Pepa y Felipe Morenés), con 6.346 unidades operativas y otras 2.289 en pipeline. Esta compañía acaba de refinanciarse con 300 millones para seguir creciendo.

Brookfield controla Livensa a través de la sociedad Temprano Capital Partners, una sociedad dependiente, a su vez, de la compañía luxemburguesa Alumni Midco. Temprano cuenta con 29 sociedades participadas, según sus últimas cuentas presentadas al Registro Mercantil, filiales presumiblemente coincidentes con las residencias en distintas ciudades, además una empresa en Italia. Al frente de Livensa se encuentran Neil Jones como presidente y Gonzalo Carpintero como consejero delegado.

La firma canadiense es uno de los grandes fondos de capital riesgo e inmobiliarios del mundo. Solo en activos inmobiliarios dispone de activos bajo gestión por 276.000 millones de dólares (259.000 millones de euros). Brookfield cuenta con el español Alberto Nin como director general de inmobiliario para el Sur de Europa.

La que se prevé como una de las mayores operaciones corporativas de los próximos meses, se espera que atraiga a grandes inversores, fundamentalmente fondos soberanos, inmobiliarios y -en la medida en que la cartera todavía está en construcción y, por tanto, puede ganar valor- también gestoras de capital riesgo.

Un sector en crecimiento

Este sector está en pleno desarrollo en España, ya que empresas e inversores han visto en la falta de oferta una opción de negocio. En el último curso universitario 2022/2023, JLL calculaba que había una demanda insatisfecha de alrededor de 480.000 plazas en residencias de estudiantes. Parte de esa necesidad no cubierta proviene del incremento de la llegada de extranjeros a la educación superior, sumando cerca de 145.000 el pasado curso (un incremento del 8,2% interanual), con relevante presencia de alumnos latinoamericanos. De Europa, en el programa Erasmus, se añadieron otros 48.800 estudiantes.

En esta etapa de crecimiento destacan otras plataformas como Yugo (de Harrison Street), Nodis (del fondo EQT Exeter y Grupo Moraval), Amro, Xior, Youniq (de Corestate), Liv Student (entre los socios se encuentra Bankinter) o BCome (de Urbania y TPG). Otro de los nuevos players es Aparto, auspiciado por el fondo Hines.

Recientemente, Medinvest y el fondo King Street anunciaron una inversión de 250 millones para reforzar su joint venture Bravo Students.

Este sector está atrayendo a inversores, con una rentabilidad (o yield) del 5% en los mejores activos, para hacer crecer la oferta. Por eso se espera la construcción de más plazas (más de 22.000 camas en desarrollo, según JLL), movimientos de consolidación entre empresas y compras de activos. La última conocida ha sido la adquisición, por parte de un fondo de Morgan Stanley, de dos residencias de la marca Vita en Barcelona que suman más de 620 unidades.

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Sobre la firma

Alfonso Simón Ruiz
Graduado en Economía y máster de Periodismo UAM / EL País. En Cinco Días desde 2007. Redactor especializado en información empresarial, especialmente sobre el mercado inmobiliario, operaciones urbanísticas y, también, sobre la industria farmacéutica y compañías sanitarias.
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