Mapfre se desprende de oficinas en Madrid para convertir en residencial
Negocia con Ibosa la venta de un inmueble en la calle de Doctor Esquerdo por más de 40 millones
Las oficinas en zonas secundarias no están de moda y Mapfre lo sabe. La aseguradora está negociando actualmente la venta del edificio ubicado en el número 138 de la calle del Doctor Esquerdo de Madrid, con actual uso de oficinas, para convertirlo en residencial, ya que el mercado de la vivienda tiene una alta demanda en la capital.
La aseguradora presidida por Antonio Huertas está en negociación en exclusiva con Ibosa, una de las grandes gestoras de cooperativas de viviendas, según indican fuentes conocedoras del proceso. El precio aproximado por el que se podría cerrar la transacción, una firma que no se espera hasta después del verano, llega a los 44 millones de euros. Desde Mapfre se declinó hacer comentarios sobre esta información.
Se da la casualidad de que el inmueble de Mapfre es colindante, en el número 136 de la misma vía, al que el fondo español Azora acaba de comprar a GLL (del grupo australiano Macquarie) por cerca de 30 millones, como avanzó Cinco Días este miércoles. En este caso, el fondo liderado por Concha Osácar y Fernando Gumuzio también adquirió ese edificio con la intención de valorar el cambio de uso, como pudiera ser un hotel o viviendas, aunque esta empresa no confirmó en su nota de prensa de ayer sobre la operación en qué podría reconvertir el activo.
El apetito de los inversores por los activos de oficinas ha decaído desde la pandemia de Covid-19, que conllevó la expansión del teletrabajo y, por consiguiente, el aumento de los espacios vacantes que usan las empresas. Este fenómeno se da menos en los centros financieros de las ciudades, pero más en las áreas secundarias, como es el caso de Doctor Esquerdo de Madrid. Además, en esta operación en concreto, el activo en ese barrio (ubicado en el distrito de Retiro) tiene mucho más valor como residencial por la alta demanda de vivienda, la escasa promoción de obra nueva y los elevados precios.
Un informe de la consultora EY del pasado año indicaba, por ejemplo, que existen en Madrid 2,5 millones de metros cuadrados de espacios destinados a oficinas que deberían cambiar de uso a viviendas, lo que aportaría 28.000 nuevas casas.
Las fuentes consultadas indican que Mapfre no puso a la venta el edificio, pero sí recibió en los últimos meses distintas ofertas con la intención de reconvertir el activo en viviendas. Finalmente, la aseguradora se ha quedado con la propuesta de Ibosa, que ahora tendrá que empezar una due dilligence.
Mapfre es un gran propietario de inmuebles, a los que destina un porcentaje de sus inversiones. Desde 2018, la aseguradora cambió de estrategia inmobiliaria, al pasar a asociarse en estas compras (y con aportaciones de activos) a vehículos conjuntos con otros grandes inversores como es el caso de Swiss Life, Macquarie y Munich RE. Además, estas adquisiciones se han centrado fundamentalmente en ciudades europeas. La cartera invertida en inmuebles en Mapfre alcanzó los 1.934 millones a cierre del primer trimestre.
En un inmueble como el de Doctor Esquerdo, para un inversor que quiera transformar el activo, tiene que haber una horquilla suficiente entre el precio de compra y la venta de las viviendas una vez realizada la obra. En este tipo de edificio, habitualmente la normativa pide que se conserve la estructura en la remodelación.
En esa zona de Conde de Casal, con escasa obra nueva, el precio de la vivienda puede alcanzar los 7.000 euros por metro cuadrado, tal como se recoge en Idealista actualmente en el caso de una promoción de Cooptima en la cercana calle de Carlos y Guillermo Fernández Shaw. En el eje de Doctor Esquerdo, Ibosa ya tiene experiencia en la construcción en los últimos años de varias promociones.
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