Las grandes socimis de BME Growth ven lastrado el beneficio por la pérdida de valor de sus activos

Seis de los 10 mayores vehículos inmobiliario ven rebajadas sus carteras P Los resultados se reducen un 36,9%, hasta 125,4 millones entre las principales

Carlos Cortinas Cano

Las grandes socimis de BME Growth, el mercado alternativo que acoge 75 de estas sociedades, vieron lastrados sus resultados el pasado año por la pérdida de valor de sus propiedades. Las 10 mayores de estas inmobiliarias por capitalización, que tenían hasta el 1 de mayo para presentar sus cuentas de 2022, ganaron el pasado ejercicio 152,4 millones, lo que supone un 36,4% menos que un año antes.

Seis de esas 10 socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) presentaron cuentas donde especificaban que el valor de su cartera de propiedades era menos que un año antes. Independientemente de que en algunos casos estas empresas hayan vendido activos, la realidad es que todo el sector inmobiliario está sufriendo respecto al precio de los inmuebles. Ya ocurrió con las dos grandes socimis del Ibex 35, Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial, que en sus cuentas del pasado año ya recogieron una minusvaloración del 1,5% y del 1,1%, respectivamente.

Esta pérdida de valor de las carteras inmobiliarias viene provocada por el alza de tipos de interés, que eleva de esta forma la rentabilidad exigida a estos activos, lo que conlleva, a su vez, una reducción de su precio. Aunque la elevada inflación está compensando gracias a que los alquileres pagados por los inquilinos están indexados habitualmente al IPC.

La caída de valor de las propiedades afecta en los resultados de las socimis, ya que se tienen que apuntar como pérdida en sus cuentas, lo que reduce directamente el beneficio. Aunque sea un apunte meramente contable, ya que no afecta a la caja. Igualmente, el efecto positivo contrario –revalorización de las carteras de inmuebles–, dispara los números verdes.

En las 10 grandes socimis de BME Growth (antiguo Mercado Alternativo Bursátil) hay empresas dedicadas al alquiler de todo tipo de activos: oficinas, viviendas, hoteles y locales comerciales. En conjunto, esa decena de compañías suman 442,9 millones en ingresos, un 21,9% más, y dispone de propiedades por 12.051 millones.

La mayor de ellas por capitalización es GMP Property (ver gráfico), una socimi dedicada al alquiler de edificios de oficinas y que es propiedad de la familia Montoro Alemán y del fondo soberano de Singapur GIC. En este caso, su portfolio está valorado en 2.284 millones, un 0,2% menos que un año antes. Su beneficio se ve lastrado un 13,5% por esta razón y por el incremento de gastos de explotación principalmente, hasta los 78,9 millones.

En el caso de Vivenio, sociedad de los fondos APG y Aware y de la inmobiliaria Renta Corporación, entra en números rojos por apuntarse 42 millones en variaciones de valor de sus inversiones, aunque la cartera de viviendas en alquiler continuó expandiéndose, hasta los 1.428 millones. Los números rojos se quedaron en 28,8 millones.

Zambal, socimi especializada en oficinas y gestionada por Iba Capital Partners, redujo también sus beneficios un 33%, hasta los 25,4 millones. Su cartera se vio reducida un 1,8%, hasta los 947 millones.

Castellana Properties, vehículo controlada por el fondo sudafricano Vukile, sin embargo, ha mejorado la valoración de la cartera (hasta septiembre, porque su ejercicio fiscal 2022/2023 cerrado en marzo todavía no es público) un 3,6%. Esta socimi de centros comerciales está en crecimiento (entró en el capital de su rival Lar España, cotizada en el continuo) y ya controla propiedades por 1.011 millones.

Silicius, una socimi que está creciendo a base de aportaciones de socios, elevó sus ingresos un 39,4%, hasta 40 millones, aunque en este caso vuelve a darse un hundimiento del beneficio por el descenso del valor de sus inversiones inmobiliarias (un 2%).

Una que se estrenó a finales del pasado año, Emperador Properties (del magnate bodeguero Andrew L. Tan) también vio rebajado el valor de sus dos propiedades Torre Emperador Castellana y Diagonal Zero en Barcelona, un 4,6%, hasta 709 millones, lo que conllevó unas ligeras pérdidas del 0,7%.

Una de las que está en crecimiento claro es Elix, de vivienda en alquiler, que el pasado año aumentó su cartera (un 82,7%) hasta los 438 millones gracias a la compra de ocho edificios residenciales. Esta mayor actividad de la empresa controlada por Allianz sirvió para aumentar sus ingresos, hasta 7,7 millones y reducir pérdidas más de un 60%.

Otra de estas firmas en expansión es Millenium, controlada por el fondo Castlelake, que dispone de hoteles de lujo por 586,5 millones (32% más), con incremento de rentas y beneficios.

Para este año y el próximo se esperan que toquen la campana al menos 35 socimis, según los cálculos de la firma Armanext, tanto en el mercado BME Growth como en el parisino Euronext Access, según publicó este diario en febrero.

Actualmente, hay alrededor de 110 socimis españolas cotizadas en estos mercados (con 25.444 millones en activos en el momento de su debut bursátil), sin contar las grandes del Ibex 35 como Merlin e Inmobiliaria Colonial y las del mercado continuo Árima Real Estate y Lar España.

Desaparece GGC

La mayor socimi por capitalización hasta el año pasado, por 3.600 millones, desaparece en 2023 de la lista porque deja este régimen jurídico. General de Galerías Comerciales (GGC), del empresario Tomás Olivo, dejó de cumplir los requisitos al cambiar la política obligatoria de reparto dividendos para reinvertirlos en inversiones.

Testa, la mayor de BME Growth

Testa, socimi de Blackstone, es la mayor por valor de activos en BME Growth, con 2.874 millones en viviendas destinadas al alquiler. Esa cifra supone un 3% menos en un año. Esta inmobiliaria salió de pérdidas gracias al incremento de su cifra de negocios, que alcanzó los 90,4 millones.

La otra gran socimi residencial de Blackstone es Fidere. En este caso, su patrimonio de propiedades  se redujo hasta 1.060 millones (9,5% inferior), fundamentalmente por traspaso de viviendas. De hecho, gracias al resultado positivo de esas ventas (30,3 millones), su beneficio se dispara un 337,9%. La cifra de negocio también creció, un 11%, hasta los 44,8 millones. Este vehículo acaba de refinanciarse con 440 millones, en un préstamo sindicado otorgado por Crédit Agricole, BNP Paribas y Citibank, según avanzó este diario el pasado martes.

Sigue toda la información de Cinco Días en Facebook, Twitter y Linkedin, o en nuestra newsletter Agenda de Cinco Días