Ismael Clemente (Merlin): “España no está al nivel ‘premium’ de sus mejores empresas”
“La economía española tiene que mejorar en competitividad”, asegura. Afirma que 2023 será un buen año para Merlin salvo hecatombe en el segundo semestre. Avanza que siguen interesados en el polo logístico de Aena
Es el directivo fundador y consejero delegado de la mayor socimi del Ibex 35. Ismael Clemente (Valencia de Mombuey, Badajoz, 1970) es, además, uno de los referentes del sector inmobiliario surgido tras la crisis de 2008. Suele hablar claro, tanto de su empresa como de aspectos políticos que puedan afectar al sector y a la economía española. Clemente concede esta entrevista horas antes de la junta de accionistas –celebrada ayer– de esta socimi, que cuenta con una cartera de 11.317 millones en oficinas, centros comerciales, logística y, próximamente, en centros de datos.
Pregunta: Esta semana se ha sabido que no han llegado a un pacto con Aena para la primera parte del polo logístico de Barajas. ¿Por qué?
Respuesta: No hemos interpretado de igual forma el plan de negocio de la joint venture y, por tanto, es mejor dejarlo en esta fase que continuar avanzando.
P: ¿Van a seguir interesados en un futuro en proyectos de la ciudad aeroportuaria de Barajas?
R: Estábamos interesados en esa parcela y estamos interesados, en general, en el programa logístico de Aena. Tenemos unos requisitos de análisis de las operaciones que si no se cumplen no las podemos hacer. En oficinas en Barajas no estamos interesados.
P: ¿Qué previsiones tiene Merlin para este año?
R: Creemos que el año está prácticamente hecho y que va a ser un buen año, salvo hecatombe en el segundo semestre, que lo prevemos menos favorable que el primero. Vamos a terminar con una ocupación estable en nuestros inmuebles, ligeramente decreciente en oficinas y ligeramente creciente en centros comerciales y logísticos. Y en el apartado de rentas, serán más altas. Por tanto, el año será mejor desde el punto de vista de cuenta de resultados. Tendremos más ingresos y mejores márgenes.
P: Respecto al volumen de inversión en el sector, que ha estado en máximos en los últimos años, ¿qué esta sucediendo?
R: La inversión ha disminuido mucho y va a continuar disminuyendo, pero es un efecto financiero.
P: ¿A qué se refiere?
R: Tiene que ver con que todo el mercado está repensando en estos momentos sus tasas de rentabilidad exigidas y sus condiciones de financiación. Debido a eso, los grandes inversores institucionales están parados y la única actividad que notamos es la derivada de family offices y operaciones inmobiliarias de pequeño importe.
P: ¿Están dispuestos a comprar?
R: Nuestra primera misión con la liquidez disponible, que afortunadamente es muy buena, es completar nuestro programa de desarrollo de activos. Es más para capex que para adquisiciones.
P: Merlin no tiene vivienda en alquiler, no es su negocio. Pero como experto en inmobiliario, ¿cómo valora la nueva ley de vivienda?
R: No puedo valorar positivamente la nueva ley de vivienda, porque creo que intentar regular de forma apresurada realidades complejas e intentar controlar, en cierto modo, el comportamiento libre y normal del mercado es un error. Sin embargo, hay otra medida que sí que aplaudo y que va en una dirección interesante, la introducción de nueva oferta en el mercado. Sí creo que en Sareb hay un pool de viviendas interesantes que hay que ir a buscar para introducir vivienda en el mercado, igual que en los suelos dotacionales de la Administración pública y en terrenos ociosos de la Administración del Estado, ya sea en Defensa o en otros ministerios, que puede resolver el problema de carestía de vivienda que sufrimos. La forma efectiva de controlar los precios en un mercado libre es la introducción de oferta. Al final, los precios se autorregulan, porque tienen que competir con el precio político al que la Administración sea capaz de producir esas casas.
P: Esa vivienda asequible de la que habla el Gobierno y otras Administraciones, ¿quién debería construirla?
R: En mi opinión, debería hacerla la iniciativa privada porque creo que la iniciativa pública carece de la capacidad de organizar los medios de producción. Hemos asistido a un montón de anuncios de construcción de vivienda pública, desde a nivel municipal como en ministros de Fomento, que se han anunciado miles de viviendas y la realidad es que no se ha construido ni una porque el Estado hoy en día está muy limitado en su capacidad.
P: ¿Por qué cree que la ley de vivienda no va a tener éxito a la hora de rebajar precios?
R: Es muy sencillo. Basta con mirar el ejemplo de Cataluña. Esta legislación es, en cierto modo, una copia de la que en su momento se implantó en Cataluña. ¿Cuál es la realidad? En Cataluña no hay grúas, no hay nuevas obras iniciadas, nadie ha hecho cesiones del 30% a la Administración pública por la sencilla razón de que todo el mundo está esperando que esa normativa cambie. Los alquileres se han disparado, se ha convertido en moneda común el pago en B de los alquileres y se ha disparado el alquiler turístico. Los grandes protagonistas del mercado de vivienda en alquiler son los particulares. Contra todo el discurso oficial de los grandes tenedores, la realidad es que más de un 90% de la vivienda está en manos de particulares. Y estos, lo que hacen, es intentar escaparse de una legislación que ellos consideran que les oprime y les expropia de sus derechos.
P: Hasta ahora, nadie ha dado con la tecla para que bajen los precios.
R: ¿Qué nadie ha dado con la tecla? ¿Se acuerda del Ministerio de la Vivienda? Introdujo en el mercado varios millones de casas y la vivienda dejó de ser un problema para los españoles.
P: ¿Cómo ve a la economía española?
R: La economía española tiene que mejorar en competitividad, incrementar el número de horas trabajadas y la producción por hora trabajada. Solo de esa forma podrán subir los sueldos. Llevamos dos años consecutivos en los que ha aumentado el número de empleados en la economía española y sin embargo ha caído el número de horas trabajadas. Es bastante paradójico. No puedo hacer conjeturas, pero se está trabajando menos. El absentismo se ha disparado después de la pandemia. Hay que aumentar las horas trabajadas, el rendimiento por hora trabajada en unidades de producción y, solo de esa forma, sin perder competitividad, se podrán aumentar salarios. En la gran depresión de 2008 a 2014, España salió de la crisis mediante una devaluación de los salarios, habrá que intentar que eso no ocurra de nuevo.
P: En los últimos meses se repite que llegará un enfriamiento de la economía, incluso una recesión. ¿Percibe que está llegando o que va a llegar?
R: Creemos que sí. Nuestra tesis es que en el segundo semestre ya notaremos un efecto de ralentización, que no recesión. Porque el paso de un paradigma monetario expansivo a uno contractivo, que es en el que estamos actualmente, nunca es gratis en materia económica.
P: Hay elecciones el 28 de mayo. ¿Qué pediría a los alcaldes y presidentes autonómicos que sean elegidos?
R: Que sean responsables y que velen por el interés de España. Se da por supuesto también la agilidad y la seguridad jurídica, que forman parte de la dialéctica entre el sector privado y el público.
P: Hace unas semanas opinó en un foro público: “Espero que alguien se plantee sujetar a los tres millones de tíos que pagan todo el sistema”. ¿Por qué lo cree?
R: Solo hice una reflexión. Leo todo lo que cae en mis manos. Había leído lo más reciente del IRPF y había visto que hay 4,9 millones de contribuyentes que declaran rendimientos superiores a 30.000 euros, de un total de 21 millones de declarantes. Ahí se veía que el 23% de los contribuyentes aportaban el 77% del impuesto y estudiando salarios medios, me di cuenta que de los 4,9 millones, además, 1,8 millones eran funcionarios públicos. Sobre eso reflexioné, sobre la importancia de intentar ampliar esa base de contribuyentes, de apreciarlos, de cuidarlos y de intentar fomentar que toda la población tuviese interés en formar parte de esa base de contribuyentes. Eso es lo único que pretendía, no tenía ningún tipo de explicación ideológica más allá de la meramente económica. Era un dato.
P: En el club del Ibex 35 ha habido un pequeño terremoto por el cambio de domicilio de Ferrovial a Países Bajos. ¿Cómo lo valora?
R: No puedo valorarlo. Es una decisión de los accionistas de la compañía. Son soberanos, lo han hecho y tiendo a pensar que no habrá sido fácil, ni siquiera a nivel anímico para las personas que han estado involucradas en esa decisión en Ferrovial. Estoy convencido de que no están contentas ni felices. Pero es verdad que la gran asignatura pendiente de España es que el país esté al mismo nivel premium que están sus mejores empresas. Dependiendo de la agencia de rating, España está entre A de S&P, Baa1 de Moody’s y A- de Fitch. Y claro, eso desgraciadamente se traduce en las tasas de financiación. A parte de hacer un montón de esfuerzo para hacer de España un país mejor en todos los órdenes, infraestructuras, atención social, sanitaria, educativa, etc… también deberíamos hacer un esfuerzo entre todos los ciudadanos para hacer de España un país más premium como sede de empresas capaz de competir internacionalmente con los mismos costes de financiación y las mismas reglas que otros países. Lo único que puedo decir es que nosotros no nos estamos planteando irnos de España. Somos una compañía española con operaciones en España y Portugal, cotizamos en la Bolsa de Madrid y de Lisboa y nuestra intención es seguir aquí a largo plazo.
P: ¿Cómo se mejora que España sea más atractiva para las empresas?
R: Siempre, al final, es certidumbre, seguridad jurídica, velocidad de procesos, seriedad de la Administración, profesionalidad, calidad del servicio recibido de las Administraciones al sector privado. Son cosas intangibles en muchas ocasiones. No todas ellas necesitan una inversión millonaria del sector público. También elevar niveles educativos, en primaria, secundaria y universitario y mejorar la calidad de la formación profesional. Por poner un ejemplo, a España le ha ido muy bien dentro de la UE, porque ya alcanza los 30.000 euros de PIB per cápita, pero en el caso de Irlanda se ha ido a 100.000 euros. Ese éxito está al alcance de cualquiera.
P: Viendo el descuento en su cotización, podría pensar en irse a otro mercado que les valore mejor.
R: Lo podría pensar pero no es realizable. No tenemos ninguna intención de tomar ningún tipo de decisión activa para favorecer eso. Otra cosa es que acabemos comprados por un inversor extranjero y mueva el domicilio social.
“Contamos con la Operación Chamartín como motor de crecimiento”
Pregunta: ¿Cuál va a ser el motor de crecimiento de Merlin Properties?
Respuesta: De cara a 2024 en adelante, fundamentalmente logística y centros de datos.
P: Entiendo que para el futuro, la Operación Chamartín debería ser un pilar de crecimiento para la compañía. ¿Siguen interesados en adquirir la participación de BBVA en la promotora y propietaria de los terrenos Crea Madrid Nuevo Norte?
R: Contamos con la Operación Chamartín como motor de crecimiento, pero a medio plazo. Primero tenemos que terminar los proyectos logísticos y de data centers. No creemos que estemos en condiciones de comenzar la edificación en Chamartín hasta 2026. Por tanto, en el medio, tenemos que encajar nuestro programa de data centers. En la fase 2 nos habíamos marcado tener cuatro centros de datos abiertos con 70 MW comercializados, lo que será en diciembre de 2027. Por tanto, va a encajar bastante bien con el inicio de las edificaciones en la Operación Chamartín.
P: ¿Pero siguen interesados en las acciones de BBVA?
R: Seguimos interesados en tener un papel un poco más relevante.
P: ¿Qué tiene que ocurrir para que puedan comprar esa participación?
R: No depende de nosotros. Vamos a esperar.
P: Después del arbitraje en el que BBVA les quitó el derecho de compra preferente en Crea Madrid Nuevo Norte, ¿cuál es la relación con el banco?
R: Buena. Cordial.
P: Con el otro gran banco también tuvieron un choque, ya que Santander, accionista de Merlin, propuso relevarle como CEO a finales de 2021. ¿Cuál es la relación ahora con la entidad?
R: Es una situación resuelta a nivel institucional y nuestra obligación como mánagers es mirar al frente, olvidar e intentar sacar la compañía adelante.
P: ¿Quedan rencillas en el consejo?
R: La profesionalidad tiene que estar por encima de cualquier rencilla.
P: En Bolsa tienen un importante descuento comparado con el precio de los activos, algo que afecta a todo el sector inmobiliario. ¿Qué puede hacer la socimi para mejorar su perspectiva?
R: Es difícil, porque la Bolsa anticipa comportamientos futuros del mercado. Y en estos momentos, la Bolsa está anticipando un escenario de altos tipos de interés, que afecta a las tasas de capitalización de los activos y, por tanto, en ese entorno el valor nominal de la cartera decrece. Nuestra obligación es continuar demostrando al mercado que el rendimiento de la compañía es totalmente sólido y que, por tanto, se ha sobreestimado el efecto de la caída de valoraciones y de la disminución del rendimiento de los activos de la compañía. Ya tenemos la experiencia en hacerlo en centros comerciales. Llevamos seis o siete años luchando contra el retail armaggedon y la desaparición de los centros comerciales. Hemos demostrado al mercado que los centros no solo no han desaparecido, sino que han incrementado ocupación, afluencias, ventas y rentas por metro cuadrado.
P: Por cierto, teniendo en cuenta el descuento en Bolsa de Merlin, es una empresa muy opable o apetecible para otros.
R: Mucho. Pero es verdad que, debido a la incertidumbre, no son altas las probabilidades porque todo el mundo está quietecito en sus cuarteles de invierno. A poco que mejorase un poco el mercado, si persisten estos niveles de descuento, sí que creo que es una compañía extraordinariamente apetecible por la discrepancia significativa que existe entre el valor intrínseco y el valor cotizado o percibido por el mercado.
P: Después de la pandemia y el teletrabajo, ¿las oficinas van a ser igual de atractivas para los inversores?
R: Las oficinas entran ahora en un periodo de no estar de moda, como le pasó a los centros comerciales. Pero a largo plazo, con el grado de adaptación a la realidad que siempre han demostrado, seguirán siendo un elemento esencial para actividad económica de todos los países. Llevamos hablando del teletrabajo un montón de tiempo. Parece que ha habido una tasa de adopción del teletrabajo del 14% en el sector privado y en el público del 46%. En el futuro, habrá una ocupación diferente de los metros cuadrados, con más espacios estanciales, de reunión y de creación.
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