El cambio climático amenaza el piso en la playa

La Ley de Costas y la subida del nivel del mar obligan a revisar las lindes en Dénia (Alicante) lo que supone la pérdida de titularidad de las viviendas afectadas

Infografía: Belén Trincado Aznar

Tuvalu, el tercer país más pequeño del mundo y miembro 189 de la ONU, se está hundiendo por el calentamiento global. El punto más alto de sus 26 kilómetros cuadrados apenas mide 4,5 metros y sus 11.000 habitantes se enfrentan a la amenaza del aumento del nivel del mar. Por ello, Australia acogerá cada año a 280 habitantes del pequeño país de Oceanía mediante el primer acuerdo internacional que reconoce la existencia de refugiados climáticos.

Aunque España no se enfrenta a la misma amenaza también se encuentra entre los países más vulnerables por el cambio climático. Rocío Perteguer Prieto, directora del Servicio de Medio Ambiente y Consumidores del Colegio de Registradores, recuerda que el Reglamento General de Costas reconoce en su propia exposición de motivos la problemática “al disponer que el dominio público marítimo-terrestre y, en particular, la ribera del mar, es especialmente sensible a la subida del nivel medio del agua vinculada al cambio climático”.

De hecho, la Ley de Costas y el aumento del nivel del mar han obligado al Ministerio para la Transición Ecológica a realizar, a través de la Dirección General de la Costa y el Mar, unos controvertidos deslindes en la localidad alicantina de Dénia que pueden suponer la pérdida de la vivienda para los afectados.

La erosión de las costas altera el desnivel y hace que el mar se acerque más a las casas. En estos casos, la ley establece que los deslindes se revisarán cuando se altere la configuración del dominio público marítimo-terrestre (principalmente las playas). Quienes tengan algún inmueble en esta zona perderán su titularidad y pasarán a tener un derecho de ocupación y aprovechamiento mediante la concesión por la Administración de su uso por 75 años, eso sí sin obligación de abonar canon alguno.

Deslinde

Mayte Ramos Alcántara, abogada especialista en dominio público, asegura que el reconocimiento de esta concesión “se ha considerado por el Tribunal Constitucional como una compensación —que no el pago de una expropiación— por la pérdida de la propiedad tras la aprobación de un deslinde”.

La tramitación de estos deslindes exige un nivel de cumplimiento de requisitos muy elevado. Ramos asegura que hay expedientes que “llevan tramitándose casi 20 años sin que se resuelvan, mientras los afectados siguen con el uso y disfrute de la parcela o vivienda, pero con la inseguridad jurídica de no tener ni la propiedad ni un título de concesión que le aporte algún valor a dicha posesión”.

Espacio protegido

Más alejada de la playa se encuentra la servidumbre de tránsito, una franja de seis metros de anchura medidos desde la línea interior de la ribera del mar. En esta zona está prohibida la construcción de ninguna instalación nueva y deberá dejarse permanentemente expedita para el uso público peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento.

El deslinde por subida del nivel del mar también afecta a la zona de servidumbre de protección, que es aquella franja de terrenos de propiedad privada y sujeta a determinadas limitaciones como la prohibición de nuevas construcciones, tanto viviendas como hoteles. Tampoco se puede ampliar el volumen, altura ni superficie de las edificaciones ya existentes.

Esta zona comprende 100 metros, salvo en los terrenos calificados de urbanos a la entrada en vigor de la Ley de Costas en 1988, en cuyo caso la franja limita su ancho a 20 metros. Con la subida del nivel del mar la inclusión de un terreno en servidumbre de protección va a conllevar una serie de limitaciones, “siendo la más trascendente la prohibición de destinar los terrenos a residencia o habitación, permitiéndose los camping”, asegura Mayte Ramos.

En el caso de Dénia, la Asociación de Afectados por la Ley de Costas calcula que 103 inmuebles pasarán a ser de titularidad pública aunque no se derriben; 135 entrarán dentro de la servidumbre de tránsito, por lo que tendrían que iniciar alguna demolición parcial, y hasta 3.379 se verán afectados por la servidumbre de protección, quedando fuera de la ordenación urbana.

Skyline aéreo de Dénia, en Alicante. Playa de Las Marinas.GETTY IMAGES

La diferencia fundamental entre las tres zonas es que, tras la revisión del deslinde, los dueños de las propiedades enclavadas en terreno de dominio público pasarán a ser, salvo renuncia, titulares de una concesión. La posibilidad de llevar actuaciones sobre las edificaciones queda asimismo supeditada a la vigencia de la concesión. Pese a la pérdida del título de propiedad, no se exige la demolición de los inmuebles construidos legalmente. Eso sí, las viviendas no podrán aumentar su volumen ni superficie, pero sí ser reformadas, modernizadas o adecentadas previa autorización

Los dueños de las edificaciones que caigan en las zonas de servidumbre, por el contrario, mantienen el derecho de propiedad pero con limitaciones para efectuar actuaciones sobre las construcciones. Las restricciones son más intensas si se encuentran en la zona de tránsito.

Registro

La última reforma del reglamento de la Ley de Costas ha establecido la obligatoriedad de inscribir en el Registro de la Propiedad el deslinde realizado para evitar que alguien pueda comprar una vivienda y descubrir después que no le pertenece porque es de uso público.

Rocío Perteguer asegura que si el registrador “aprecia la posible invasión del dominio público no se procede a la inscripción sino que se toma anotación preventiva a los efectos de esperar al pronunciamiento del Servicio Periférico de Costas”. Por ello, la norma exige que para poder inscribir o transmitir una finca ubicada en el litoral se aporte un certificado administrativo de no invasión del dominio público marítimo-terrestre.

La orden ministerial que apruebe la revisión del deslinde deberá incluir la relación de los inmuebles afectados y sus referencias catastrales, “notificándose el expediente a los interesados, a la comunidad autónoma, al ayuntamiento, al Registro de la Propiedad y a la Dirección General del Catastro, para incorporar la alteración sobre la titularidad de los inmuebles correspondientes”, recuerda Perteguer.

El acuerdo firme de la declaración del deslinde por la Administración será el título para hacer constar la nueva situación legal en el Registro de la Propiedad.

Administraciones

Tras la aprobación de un deslinde, la zona declarada como dominio público marítimo-terrestre pasa a ser propiedad del Estado, sin perjuicio de las competencias de las comunidades autónomas.

Cataluña, Galicia, Andalucía y Canarias han asumido estatutariamente y en virtud de real decreto la transferencia de competencias relativas a la gestión del litoral, y en estos casos “no es inusual la existencia de conflictos ante criterios dispares de cada Administración y sobre el alcance de sus competencias”, reconoce Rosa Martínez, socia de derecho público de Montero Aramburu.

Por otro lado, en las zonas de servidumbre se prevé la intervención del Estado vía informe, “lo cual propicia diferentes interpretaciones al aplicar la ley”, asegura Martínez.

Frágil equilibrio

 

Costa. España tiene una gran longitud de costa con más de 10.000 km de bienes de dominio público marítimo-terrestre. Esta zona tiene un gran valor medioambiental por la variedad de ecosistemas que alberga: playas, dunas, marismas, acantilados, etc. Pero también es muy deseada como soporte de actividades ya que el 44% de la población española vive en municipios costeros que apenas representan el 7% del territorio. Además, es de gran importancia económica, el 80% de los casi 60 millones de turistas que nos visitan al año eligen la costa para sus vacaciones. Un muy frágil equilibrio medioambiental que se verá agravado con el cambio climático.

Población. Unos 745 millones de personas vivirán las próximas décadas expuestos a inundaciones, mareas ciclónicas y otros fenómenos extremos cada vez más frecuentes y devastadores para la vida humana, según advierte el Grupo Intergubernamental de Expertos sobre el Cambio Climático (IPCC, por sus siglas en inglés) en un informe especial sobre océanos y criosfera. La velocidad a la que avanza el cambio climático, intensificada por la acción del hombre, ha elevado el nivel del mar unos siete centímetros desde 1993 y casi 20 desde 1900, según el informe Climate Science Special Report (CSSR) del Gobierno de EEUU.

Pronósticos. El Grupo Intergubernamental de Expertos sobre el Cambio Climático (IPCC, por sus siglas en inglés) vaticina que, en el mejor de los casos, habrá un crecimiento de los océanos de entre 20 y 30 centímetros para 2050 y de 43 a 50 para 2100, siempre y cuando disminuyan las emisiones de CO2 y el termómetro terrestre se mantenga por debajo de 2 grados centígrados respecto a la temperatura de finales del siglo XIX, como pretenden los Acuerdos de París. Si fracasan los intentos por contener el calentamiento global y se consuma el temido deshielo masivo de la Antártida, las predicciones para 2100 sitúan la subida del nivel del mar entre 84 centímetros y más de 2 metros en el peor de los casos, advierte la ONG Climate Central. Con las peores previsiones climáticas, la bahía de Cádiz quedaría anegada afectando a zonas como el puerto de Cádiz o a localidades cercanas como San Fernando.