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¿Cuánto cuesta comprar una casa en la playa?

La vivienda en la costa se encarece a mayor ritmo que la residencial por la menor oferta y la sólida demanda extranjera, más resistente ante el alza de tipos

La playa de Sitges.
La playa de Sitges.christoph efaugere (GETTY IMAGES)

Comprar una vivienda en la costa supone una buena oportunidad de inversión para muchas personas que, además de disponer de un lugar para pasar sus días de descanso o vacaciones, pueden obtener una rentabilidad interesante si deciden sacarla al mercado de alquiler.

Quien busque una casa en venta en casi cualquier rincón de la costa española encontrará este verano menos oferta que hace un año y unos precios disparados. La oferta de viviendas se ha reducido de forma significativa en estos enclaves turísticos, lo que ha provocado un aumento en sus precios, a pesar del encarecimiento de la financiación experimentado en estos últimos 12 meses. Según un estudio publicado por Idealista, en 19 de las 22 provincias con viviendas costeras de nuestro país la oferta de inmuebles disponibles se ha reducido en el último año, con las excepciones de la granadina Costa Tropical (con una subida del 12%), la costa vasca vizcaína (2%) y la Costa Cálida de Murcia, donde se ha mantenido sin alteraciones.

Precio medio en los municipios costeros en el primer trimestre de 2023

En el resto de destinos turísticos se aprecia una importante bajada del stock. Aquellos que se estén planteando adquirir una vivienda en estos enclaves deben tener en cuenta que hay menos donde elegir que el año pasado. La mayor caída se registra en las zonas costeras de Santa Cruz de Tenerife (-30%), seguido por la costa de Valencia (-18%) la Costa da Morte en A Coruña, la Costa de la Luz en Huelva y la Costa da Mariña lucense, tres litorales en los que la oferta ha disminuido hasta en un 15%.

Esta reducción de viviendas disponibles para la compra ha tenido como consecuencia un incremento de los precios en todas las costas españolas, con la única excepción de la Costa Verde asturiana, donde permanecen estables, apuntan desde Idealista. La mayor subida, según el portal inmobiliario la encontramos en la Costa del Sol, donde las expectativas del precio de venta fijado por los propietarios se han incrementado en un 14% durante el último año. También se registran importantes aumentos de precio en las zonas costeras de Baleares (12%), la Costa Blanca alicantina (11%) la Costa de la Luz de Cádiz (11%) y las zonas costeras de Santa Cruz de Tenerife (10%).

Comprar una casa en Baleares, por ejemplo, es un territorio acotado para bolsillos muy solventes, pues hablamos de uno de los precios costeros más elevados de España, con 3.746 euros por metro cuadrado, seguido por Gipuzkoa (3.392 euros), la Costa del Sol (2.849 euros), la costa vizcaína (2.721 euros) y la Costa Maresme (2.679 euros). Las costas de Santa Cruz de Tenerife (2.201 euros), la Costa Brava (2.194 euros) y Las Palmas (2.127) sobrepasan la barrera de los 2.000 euros. Los precios más económicos de todas las costas españolas, por su parte, los encontramos en el litoral de la Mariña lucense, con 993 euros el metro cuadrado. Le siguen la murciana Costa Cálida (1.130 euros), la costa de Almería (1.154 euros) y la Costa del Azahar (1.164 euros).

A la misma conclusión llega el informe Vivienda en Costa 2023, elaborado por la empresa de valoración inmobiliaria Tinsa. El segmento de la segunda residencia en la costa española se ha visto impulsado por una mayor intensidad de la compraventa por parte de extranjeros, que ha recuperado los niveles de 2020, y se ha encarecido hasta en un 6,3%. El valor medio de estas viviendas vacacionales se sitúa en torno a los 2.550 euros el metro cuadrado, un 35% por encima del mercado de primera residencia en zonas de costa. “Los precios de la vivienda vacacional en costa continúan mostrando una tendencia alcista que contrasta con la tendencia a la estabilización de precios que se observa desde finales de 2022 en el mercado residencial general”, explica Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa.

Este hecho se explica por el perfil tipo de comprador de segunda residencia, con alto poder adquisitivo y, por tanto, menos afectado por el impacto de la inflación y el encarecimiento de la financiación hipotecaria que un comprador de primera residencia medio. “En los casos en los que se recurre a financiación hipotecaria, esta no suele cubrir más del 60% del valor de la vivienda, frente al 80% que habitualmente se cubre en el caso del primer acceso”, apunta Arias.

Oportunidades

Desde Fotocasa ponen el foco en el caso de Alicante, donde los precios se están encareciendo a “un ritmo muy alarmante y preo­cupante”, con variaciones interanuales superiores incluso al 50%. “Alicante tiene la característica de que es la provincia donde más compraventas extranjeras se están produciendo en España”, señala María Matos, directora de estudios de Fotocasa.

Como se refleja en el informe inmobiliario de CaixaBank Research, comprarse hoy en día una casa en la playa saldrá un 75% más caro que en una zona no turística, la mayor brecha en diez años. De cara a los próximos trimestres, los expertos pronostican una moderación del ritmo de crecimiento tanto en los municipios turísticos como los no turísticos, en gran medida como consecuencia del aumento en los tipos de interés. Esa moderación será mucho más suave en las zonas vacacionales, que seguirán avanzando a un ritmo elevado (4,6% interanual en el primer trimestre de 2024), alcanzando un precio promedio similar al anterior máximo de mediados de 2008.

“Ha habido un cambio en el perfil del comprador. De la compraventa familiar se ha pasado al comprador inversor, especializado, con educación financiera y extranjero, en una buena parte de los casos”, afirma María Matos. Según sus datos, un tercio de estos compradores realiza la operación como inversión para alquilar la vivienda por largas estancias o periodos vacacionales. Desde la sociedad de tasación Tinsa concluyen que el mercado de la vivienda en costa combina tanto demanda de primera residencia como vacacional. “Esto, a su vez, crea expectativas de mayor rentabilidad y fomenta la demanda de inversión para alquiler, tensionando de nuevo los precios”, advierte Cristina Arias.

El informe inmobiliario de CaixaBank Research destaca el “elevadísimo” importe medio de las hipotecas a extranjeros (367.000 euros) en el caso de Baleares, lo que refleja tanto el elevado precio de la vivienda en la comunidad como la gran relevancia del segmento de lujo. Esta región acapara una de cada tres compraventas de extranjeros en España, aunque solo el 17% de las hipotecas. Los británicos son los extranjeros que más viviendas compran en España, pero los rumanos son los que más hipotecas contratan. Suecos y estadounidenses son los que firman hipotecas con mayor importe promedio.

Rentabilidad disparada

Comprar una casa en una zona costera sigue ofreciendo una gran rentabilidad a los inversores. “La creciente demanda vacacional en zonas de playa ha hecho que la rentabilidad de las viviendas en estas áreas se dispare dos o incluso tres veces en los últimos 15 años”, dicen desde Fotocasa. Si en 2008 apenas nueve ciudades costeras superaban la rentabilidad media de España (4,2%), en la actualidad se contabilizan hasta 26 ciudades con una rentabilidad igual o superior a la del conjunto del país (6,6%). Gandía, con un 11,6%, Laredo (11,1%), La Manga del Mar Menor o Águilas, ambas con un 10%, encabezan el ranking de los destinos de playa más rentables.

No obstante, conseguir gangas en la playa es posible. El portal inmobiliario Solvia ha puesto a la venta más de 360 viviendas costeras desde los 33.000 euros. Por ese precio, se puede optar a la compra de un inmueble en la localidad gaditana de Algeciras de 90 metros cuadrados, con tres dormitorios y dos baños. Por un poco más, 35.600 euros, se puede conseguir un piso en Gandía de tres habitaciones. O un apartamento en Roquetas de Mar, con gran terraza y a pocos minutos del puerto, por unos 39.700 euros.

La vivienda de lujo más cara de España está en Formentera: 9.383 €/m2  

Las islas Baleares concentran el 33% de las viviendas de lujo de España, localizadas en las islas de Mallorca, Ibiza y Formentera. En esta última zona encontramos el precio más alto a nivel nacional: 9.383 euros/m2. Así lo refleja el “I Informe del Mercado de Vivienda de Lujo en España" realizado por Hiscox, compañía aseguradora especializada en altos patrimonios.  
 
Según este informe Formentera lidera el ranking con viviendas de lujo por valor de más de 3 millones de euros. Le sigue la zona de Recoletos (Madrid) con 9.000 € /m2, Portal Nous en Calviá (Mallorca) con 8.319 €/m2, Castellana (Madrid), con 7.956 €/m2 y Costa d’en Blanes en Calviá (Mallorca), con 7.389 €/m2.  
 
Baleares y Madrid ocupan los 30 primeros puestos en la lista, a excepción de tres posiciones localizadas en Barcelona (Diagonal Mar, Pedralbes y la Dreta d’Eixample) y la localidad malagueña de Los Monteros. En virtud de los datos recogidos por Hiscox estas cuatro zonas mencionadas concentran los enclaves con el precio del metro cuadrado más alto, por lo que se han convertido en las zonas más caras para vivir de España.  

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