Las claves del plan de choque hipotecario contra el euríbor
Las medidas anunciadas por el Gobierno aliviarán las cuotas a un millón de hipotecados vulnerables. Se elimina el coste de pasar de tipo variable a fijo, aunque el mejor momento para hacerlo ya ha pasado y el sector no prevea una oleada de subrogaciones
El euríbor se ha convertido en la pesadilla de los titulares de los 3,7 millones de hipotecas que hay en España a tipo de interés variable. En especial, de aquellos que la firmaron en los últimos años, que han sido de calma chicha absoluta en el mercado hipotecario gracias a los tipos de interés cero. Los titulares de los 1,5 millones de hipotecas firmadas entre 2016 y 2021 a tipo variable casi no sabían hasta este año lo que era pagar intereses –el año pasado se firmaron los préstamos más baratas de la historia– y menos aún, que se encareciera la cuota en la revisión anual.
El alza meteórica del euríbor está dejando sin embargo un incremento desmesurado en el pago mensual de la hipoteca que promete prologarse durante unos meses más. Como medida de alivio y después de una dura negociación con la banca, el Gobierno anunció esta semana medidas que van a permitir una importante rebaja en las hipotecas variables a partir de 2023 a las familias más vulnerables (ingresos menores de 25.200 euros al año), la congelación durante doce meses de las cuotas a las rentas familiares de hasta 29.400, y también el cambio sin coste de una hipoteca variable a una fija para el resto de los hipotecados.
Los titulares de las más de dos millones de hipotecas a interés variable que quedarán fuera de las medidas de alivio en el pago de las cuotas tendrán al menos el incentivo para cambiarse a un tipo fijo sin coste en comisiones. Además, si pueden permitirse una amortización anticipada con la que rebajar la carga de intereses, tampoco les costará dinero durante el próximo año.
El plan presentado por el Ejecutivo establece la eliminación de las comisiones por amortización anticipada y por conversión de tipo variable a tipo fijo durante todo 2023. En la actualidad, y según lo establecido en la reforma hipotecaria de 2019, existe un tope del 0,25% en la comisión de amortización anticipada durante los tres primeros años de vigencia del préstamo y del 0,15% durante los cinco primeros años, sin llegar a exceder el importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el banco. En cuanto a la comisión de novación, que supone un cambio en las condiciones del contrato –como puede ser paso de un tipo variable a un fijo–, la comisión máxima que puede cobrar el banco es del 0,15% durante los tres primeros años y nada a partir del cuarto.
Mejoras en comisiones
Estas son las comisiones que a partir de ahora podrán evitar quienes decidan pasar el año próximo de una hipoteca variable a un fija. En un caso de comisión máxima, con un 0,25% de coste de amortización anticipada, el cambio a tipo fijo de una hipoteca con un capital pendiente de 280.000 euros, serían 1.120 euros, que no tendrán que pagarse el año próximo. En caso de subrogación (cambio de entidad), el cliente sí deberá asumir el gasto de la tasación de la vivienda, que oscila entre los 300 y los 400 euros, según explican desde iAhorro.
El real decreto también incluye una medida en materia de comisiones que va más allá de 2023. Se reduce de forma permanente el coste de pasar de hipoteca variable a fija. Así, tanto si se trata de una novación como de una subrogación, y siempre que se trate de un cambio de interés variable a fijo, la comisión se reducirá al 0,05% durante los tres primeros años de vida del préstamo. Además, si en la novación no se produce amortización anticipada de capital, no podrá cobrarse comisión alguna por este concepto.
La amortización anticipada rebaja la carga de intereses y no tendrá coste en 2023
Estos cambios buscan aliviar la carga de intereses vía amortización anticipada –que supone un importante ahorro en el coste del préstamo para quien pueda permitírselo– y el cambio a aquellas entidades que ofrezcan condiciones más atractivas a tipo fijo. Según explica Antonio Gallrado, analista de Asufin, “se trata de medidas muy dirigidas a hipotecados recientes y con préstamos de importe muy elevado”. De hecho, es en los primeros años de vida de la hipoteca cuando la carga de intereses es mayor y cuando resulta por tanto más conveniente amortizar capital de forma anticipada o cambiar a un tipo fijo si va a resultar más barato.
La realidad del mercado
Fuentes financieras apuntan sin embargo que, pese a las mejoras para el cliente en las comisiones, no prevén una oleada de subrogaciones en un mercado donde la rivalidad ya es muy fuerte. “Las medidas son positivas pero falta la segunda parte, la de una oferta lo bastante atractiva como para cambiarse”, afirma Laura Martínez desde iAhorro. Además, según señalan fuentes bancarias, numerosas entidades ya habían asumido el coste de la comisión de novación en el cambio de condiciones de las hipotecas, con lo que su suspensión y rebaja posterior tendría un recorrido más limitado.
Apenas quedan ofertas de tipo fijo a un interés inferior al 3% TAE
El cambio a tipo fijo va a mantener el atractivo en todo caso. La perspectiva es que el euríbor siga subiendo en los próximos meses, encareciendo las cuotas en la revisión anual, y que se mantendrá en niveles entorno al 3% nada menos que hasta 2027, según las estimaciones presentadas esta semana por la ministra Nadia Calviño. Ninguna perspectiva por tanto de abaratamiento en la revisión de las hipotecas variables en el medio plazo. Para Antonio Gallardo, el euríbor hipotecario podría superar el 4% en el próximo año, desde el nivel actual cercano al 3%.
El reto para el hipotecado es encontrar ahora una hipoteca a tipo fijo capaz de asegurar una cuota mensual inferior. A medida que se ha ido disparando el euríbor, las entidades han encarecido el tipo fijo y ya apenas quedan ofertas por debajo del 3% TAE. Evo Banco es una de las pocas entidades que se mantienen en la brecha, con un fijo a 25 años al 2,93% TAE. En tipos nominales, sin contar por tanto con los gastos del crédito, se suman al listado de las hipotecas por debajo del 3% Bankinter, Unicaja, Openbank o Ibercaja, según señalan desde iAhorro. Y también CaixaBank, líder del mercado con un 25% de cuota. “Es su estrategia”, explican en la consultora.
Las entidades habían comenzando a potenciar las hipotecas variables con el alza del euríbor, más rentables al dejar por tanto más margen de negocio, pero las facilidades ahora disponibles para eliminar los costes del cambio podrían favorecer de nuevo la competencia en el tipo fijo, señalan fuentes del sector. Algunas entidades ya ofertan de hecho hipotecas a tipo variable más caras que a tipo fijo.
Familias vulnerables
Para los deudores más vulnerables, la salida frente al alza del euríbor será acogerse a la mejora establecida por el Gobierno en el código de buenas prácticas y al que ya se han adherido CaixaBank y Banco Sabadell. La posibilidad de renegociar el crédito con el banco para reducir la cuota ya existe, pero las entidades que se suscriban a ese código estarán obligadas a mejorar las condiciones de los hogares más vulnerables, aquellos con una renta inferior a los 25.200 euros anuales, que dediquen más del 50% de su salario mensual al pago de la hipoteca y que hayan visto cómo su cuota mensual a pagar por el préstamo también ha subido un 50%.
Estos clientes podrán disfrutar de un período de carencia sobre el principal del préstamo de cinco años y un alargamiento del plazo en hasta 7 años. El pago de intereses estará esperando al cabo del tiempo pero al menos, durante el período de carencia, el tipo se rebajará a euríbor -0,10%. Se acumularán menos intereses al tiempo que se obtendrá una rebaja sustancial de la cuota: de unos 240 euros al mes para una hipoteca de 120.000 euros a 30 años firmada en enero de 2018 a euríbor más 1%.
Las rentas familiares de hasta 29.400 euros –el equivalente aproximado a un hogar con dos salarios mínimos– que dediquen más del 30% de los ingresos a una hipoteca que se haya encarecido al menos el 20% podrán beneficiarse de la congelación de la cuota durante 12 meses, del alargamiento del plazo hasta 7 años y de un tipo de interés menor sobre el principal durante 12 meses. Después de todo, no se trata de una moratoria en el pago, en la que simplemente aplazar cuotas como sucedió durante la pandemia, sino de una suspensión en la que se sigue acumulando el pago de intereses, de modo que se establecerá una ligera rebaja del tipo durante 2023.
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