Banca

Condiciones, beneficios y plazo: las claves del plan hipotecario

El acuerdo entre Gobierno y banca beneficiará a un millón de hogares

Vista de una entidad bancaria en el centro de Oviedo.
Vista de una entidad bancaria en el centro de Oviedo. Efe

El Gobierno y la banca han diseñado, tras meses de debate, un paquete de medidas para ayudar a las familias con hipotecas que tengan problemas para afrontar los pagos por la fuerte subida del euríbor. El real decreto se ha aprobado en el Consejo de Ministros y entra en vigor el jueves 24 e noviembre. Estas son las claves de un acuerdo que beneficiará a un millón de hogares.

¿Por qué se iniciaron las negociaciones entre el Ejecutivo y la banca?

El avance de la inflación forzó al Banco Central Europeo (BCE) a subir los tipos de interés por primera vez en once años. Así, desde julio han pasado del 0% al 2%. El giro de la política monetaria ha disparado el euríbor, provocando una abrupta (e histórica) subida de las cuotas de las hipotecas variables referenciadas al índice. El hipotecado medio ha visto cómo su factura hipotecaria se elevaba de golpe en unos 243 euros al mes o casi 3.000 euros al año, un encarecimiento que pone a prueba la capacidad de pago de muchas familias. El previsible repunte de la morosidad en los próximos trimestres llevó al Gobierno y al sector bancario a buscar soluciones para proteger a los hipotecados del impacto del euríbor. Las conversaciones se iniciaron en septiembre y este martes se ha sellado el acuerdo, a falta de cerrar los últimos detalles.

¿Cuánto ha subido el euríbor?

El euríbor, que sirve de referencia para calcular las cuotas de unos cuatro millones de hipotecas a tipo variable en España, entró en positivo el pasado mes de abril por primera vez desde febrero de 2016. Tocó mínimos históricos en el -0,5% en 2021, pero empezó a subir en febrero de 2022 ante la expectativa de un alza de los tipos de interés en la zona euro por la inflación. Su escalada ha sido tan rápida que a diario dejaba obsoletas las previsiones de los analistas. En lo que va de este año ha aumentado 333 puntos básicos, del -0,49% al 2,8% en tasa mensual, lo que ha provocado un sobrecoste récord en las hipotecas variables. El ritmo de subida ha sido muy superior al registrado incluso durante la burbuja inmobiliaria, cuando el índice tardó tres años en hacer el mismo recorrido, pasando del 2,17% en septiembre de 2005 al 5,5% en octubre de 2008, destacan en Tecnotramit. Los expertos prevén que el euríbor alcance el 3%.

¿Quién puede beneficiarse de las ayudas?

Finalmente, y tras encallarse las negociaciones por acotar quién iba a recibir las ayudas, serán las familias más vulnerables y las de clase media en riesgo de vulnerabilidad las que se beneficiarán de las medidas acordadas. En total, un millón de hogares afectados por el aumento de los tipos de interés podrán aliviar su carga hipotecaria: 300.000 corresponden a colectivos vulnerables y 700.000 al segmento en riesgo de vulnerabilidad.

En concreto, podrán solicitarlas tres tipos de consumidores: los deudores hipotecarios vulnerables (con rentas inferiores a 25.200 euros al año, tres veces el IPREM) que dediquen más del 50% de sus ingresos al pago de su hipoteca y hayan visto cómo la cuota de su préstamo ha subido más del 50%. También las familias con ingresos inferiores a 25.200 euros y que dediquen más del 50% de sus ingresos mensuales al pago de su hipoteca (pero no hayan experimentado una subida del 50% en la cuota). Y aquellos con ingresos inferiores a 29.400 euros que hayan visto subir la cuota de su préstamo más del 20%.

¿Cuáles son las medidas para cada colectivo?

Las medidas se articulan en tres paquetes en función de los ingresos del hogar y del impacto que hayan tenido en su economía familiar la escalada del euríbor:

1. Los hogares más vulnerables podrán pedir un período de carencia de capital de hasta cinco años en el que pagarían intereses que estarían bonificados a euríbor -0,10%. También pueden solicitar la dación en pago, es decir, entregar la vivienda para dar por saldada la deuda con el banco. Esta opción ya existía, pero el plazo para poder pedirla se alarga a dos años. Y se contempla la posibilidad de una segunda reestructuración de la deuda, aunque no se ha detallado si se haría a través de una carencia o de alguna otra manera.

2. Los hogares con ingresos inferiores a 25.200 euros al año y más del 50% de sus ingresos dedicados al pago de su hipoteca podrán acogerse a un período de carencia de capital de hasta dos años, un tipo de interés menor durante la carencia y un alargamiento del plazo de la hipoteca en hasta siete años para reducir la cuota mensual.

3. Los hogares con renta inferior a 29.400 euros anuales e hipotecas suscritas hasta el 31 de diciembre de 2022 que tengan una carga hipotecaria superior al 30% de su renta y que haya subido, al menos, un 20%. Podran acceder a una congelación de la cuota de 12 meses. A estas familias se les aplicará un tipo de interés menor sobre el principal aplazado (para que no aumente después la carga de intereses) y podrán acogerse también a un alargamiento del plazo del préstamo hasta siete años

¿Qué implica alargar el plazo de la hipoteca, congelar el pago o pedir periodos de carencia?

Alargar el plazo de las hipotecas en los términos que contempla las nuevas ayudas permitirá reducir la cuota hasta un 34% de media, según un análisis de Kelisto. Sin embargo, el coste de hacerlo implicaría pagar hasta un 72% más en concepto de intereses, más unos gastos administrativos que rondan los 250 euros. Pedir un período de carencia (se reduce la cuota porque, o bien solo se pagan intereses, o bien se congela el pago de la hipoteca) permitiría reducir la cuota hipotecaria entre un 72,8% y el 100% con respecto a la cuota original. Pero la letrar subiría entre 83 y 523 euros al mes (es decir, entre un 12% y un 78%) al finalizar la carencia. El total de intereses a pagar al banco aumentaría entre 1.362 y 5.067 euros, es decir, entre un 11% y un 41%.

¿Qué otras medidas adicionales se han aprobado?

El Gobierno ha aprobado también medidas que podrán beneficiar a todos los hipotecados, aunque solo estarán vigentes en 2023: la eliminación de la comisión por amortización anticipada y la que se aplica por cambiar de hipoteca variable a fija. Después, se reducirá de forma permanente el coste de convertir una hipoteca a tipo variable a una a tipo fijo, del 0,15% al 0,05%. A este cargo, eso sí, hay que sumar el coste de la nueva tasación (entre 200 y 400 euros).

En el caso de las comisiones por amortización anticipada, desde la aprobación de la ley hipotecaria, las entidades no pueden cobrar más de: en las hipotecas variables, un 0,25% durante los tres primeros años y nada a partir del cuarto (o un 0,15% durante cinco años y nada a partir del sexto). En las hipotecas fijas: un 2% durante los 10 primeros años y un 1,5% a partir del undécimo.

¿Qué entidades las van a aplicar?

La adhesión a la batería de medidas de alivio para los hipotecados es voluntaria por parte de las entidades financieras, que tendrán un mes para sumarse. De momento, la gran banca española (Santander, BBVA y CaixaBank) ha expresado su intención de unirse al pacto. El Ejecutivo cuenta con todas las entidades que ya forman parte del Código de Buenas Prácticas aprobado en 2012, aunque la vicepresidenta primera y ministra de Asuntos Económicos, Nadia Calviño, ha dicho que espera que estén todas las entidades.

Actualmente, por orden alfabético, están apuntadas -entre otras entidades- Abanca, Andbank España, Arquia Bank, Banca March, BBVA, Banco Caminos, Banco Cooperativo, Banco Sabadell, Mediolanum, Santander, Bancofar, Bankinter, Bankoa, CaixaBank, Caja de Ingenieros, Globalcaja, Grupo Cajamar, Cajasiete, Evo Banco, Ibercaja Banco, ING España, Kutxabank, Open Bank, Triodos, Unicaja Banco, UCI o Wizink.

¿Cuándo entrarán en vigor?

Las medidas entrarán en vigor en principio a partir del 1 de enero de 2023, aunque fue en septiembre pasado cuando el euríbor experimentó un ascenso sin precedentes, duplicando casi la media de agosto y provocando un encarecimiento histórico de las hipotecas. El Gobierno quiere que los bancos informen "de manera individualizada" a los clientes que puedan acogerse al Código de Buenas Prácticas en el plazo de un mes tras la entrada en vigor.

El real decreto-ley reclama a las entidades que faciliten un teléfono y una dirección de correo electrónico donde responder a dudas y recibir las solicitudes de los clientes. Además, se deberá facilitar información "en un lugar destacado" de las webs de las entidades y a través de su red comercial de oficinas.

¿Quién vigilará su cumplimiento por parte de las entidades?

El Gobierno ha creado la figura de la Autoridad de Defensa del Cliente Financiero, que tendrá competencias para resolver conflictos de buenas prácticas y capacidad sancionadora cuando se incumplan sus resoluciones. Además, el propio Código de Buenas Prácticas prevé una comisión de control específico para vigilar que se cumplen las medidas. Al mismo tiempo, el Ministerio ha encargado al Banco de España la elaboración de una guía para que los clientes afectados por las subidas de las hipotecas conozcan el "abanico" de opciones que ofrece el nuevo marco de protección.

¿Cómo se podrá reclamar?

El real decreto-ley deja claro que podrán formularse ante los servicios de reclamaciones o defensores de los clientes de las entidades, y sucesivamente ante el Banco de España, las reclamaciones derivadas del presunto incumplimiento del Código de Buenas Prácticas. Estas reclamaciones recibirán el mismo tratamiento que las demás reclamaciones cuya tramitación y resolución corresponde a dicha institución o, en caso de haber iniciado sus actividades, a la Autoridad de Defensa del Cliente Financiero.

¿Cuáles son las primeras reacciones al acuerdo?

Podemos cree que el acuerdo para las hipotecas no es suficiente y que debe ser obligatorio para los bancos. El portavoz de Unidas Podemos en el Congreso, Pablo Echenique, apunta que "deja a muchas familias fuera" y "apenas va a reducir la cuota de la hipoteca". Por su parte, la Asociación Española de Consumidores (Asescon) critica también que el paquete de ayudas sea "de adhesión voluntaria" y opina que es "insuficiente" porque la vulnerabilidad "hoy en día afecta al conjunto de la sociedad española, , habida cuenta de la situación económica de los ciudadanos". esde ERC y el PDeCAT consideran que se trata de una buena medida, pero esperarán para conocer todos los detalles.

Ejemplos prácticos de la reducción de cuotas

Una hipoteca tipo de 120.000 euros constituida a principios de 2018 con un tipo estándar de Euríbor +1% a un plazo de 30 años habría pagado una cuota de alrededor de 360 euros en 2022, que a principios de 2023 se habría disparado hasta 525 euros (un 45%).

Para una familia vulnerable que se acoja al Código de Buenas Prácticas, la cuota final sería de 240 euros, es decir, un 33% menos que en 2022 y un 54% menos que sin las medidas aprobadas. Para una familia vulnerable que no cumpliese el requisito de ver su esfuerzo incrementado en un 50% el esfuerzo hipotecario, la cuota sería de 305 euros, es decir, se reduciría un 42%.

Para las clases medias que se acogiesen al nuevo Código, la cuota sería de 362 euros en el primer año de congelación, lo que supone una reducción del 31%.

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