Barreras jurídicas a tener en cuenta antes de abrir un restaurante

Algunas de esas contingencias son especialmente relevantes en el caso de las 'dark kitchens'

EFE
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Recientemente nuestro Tribunal Supremo, en sentencia número 416/2022, de 20 de abril, nos ha recordado la importancia de aplicar el derecho preventivo en el sector de la restauración y los daños y perjuicios que puede sufrir el hostelero por no haber sido diligente y haber realizado una auditoría jurídica con carácter previo a la apertura del negocio.

El caso resuelto por nuestro alto tribunal es muy habitual en el tráfico jurídico. Un hostelero arrienda un local en la ciudad de Valencia para destinarlo a restaurante y cuando va a tramitar la licencia de actividad a su nombre, la administración le deniega el cambio de titularidad, impidiendo que pueda abrir el restaurante, porque resulta que la licencia no está a nombre del propietario del local, sino del anterior inquilino que lo explotaba, no habiendo podido recuperar el propietario la titularidad de la licencia del local al resolver el anterior contrato de alquiler.

Ante la imposibilidad de ejercer la actividad en el local arrendado y habiendo firmado ya el contrato de alquiler, el restaurador notifica la resolución del contrato y entrega las llaves del local, oponiéndose el propietario a dicha resolución y exigiéndole el cumplimiento del contrato y el pago de la renta pactada.

El contrato pactado contenía una cláusula de exención de responsabilidad de la propiedad para el caso de que no se concedieran al arrendatario las licencias necesarias para realizar la actividad, obligándose el restaurador a la tramitación de dichas licencias.

Ante esta tesitura, y habiendo realizado una cuantiosa inversión en obras de adaptación del local, el hostelero se ve obligado a acudir a los tribunales para que un juez le reconozca su derecho a resolver el contrato y exige al arrendador que le indemnice con los daños y perjuicios causados por importe 252.927 €, que le condene a restituir la fianza (36.000 €) y al pago de las costas del procedimiento, oponiéndose la propiedad del local a dicha demanda y reclamando a su vez el pago de las rentas vencidas e impagadas por el arrendatario por importe de 50.336 € más intereses legales y costas.

Tras más de cinco años de pleito en el que los tribunales dan la razón al restaurador y luego la Audiencia Provincial de Valencia se la da a la propiedad del local, finalmente el Tribunal Supremo se pronuncia, declarando que el arrendatario tiene derecho a resolver el contrato condenando a la propiedad a indemnizarle por los daños y perjuicios causados, al considerar que el arrendador incumplió el contrato al no haber arrendado un local apto o idóneo para el fin pactado.

Si bien en este caso finalmente el restaurador sale inesperadamente airoso, siendo discutible el fallo del Tribunal Supremo, los vaivenes del litigio dan fe de la complejidad del asunto planteado, todo lo cual se hubiera podido evitar de haberse realizado una due diligence jurídica previa a la firma del contrato que hubiera permitido cerciorarse de la contingencia relativa a la tramitación de la licencia de actividad y se hubiera detectado la inclusión de una cláusula contractual que le perjudicaba porque hacía recaer dicho riesgo sobre la arrendataria, cuando realmente la imposibilidad de obtener la licencia se debía en este caso a una falta de diligencia de la propiedad, que no había procurado la restitución de la licencia a la finalización del contrato con el inquilino anterior.

El caso expuesto nos ilustra sobre alguna de las contingencias jurídicas que nos podemos encontrar cuando nos disponemos a abrir un restaurante, existiendo muchas otras a tener en cuenta, como, por ejemplo, si la comunidad de propietarios en la que se enclava el local arrendado ha prohibido que se desarrolle la actividad de restauración en el edificio, si existen limitaciones o restricciones en la ordenación urbanística para que dicho local sea destinado a dicha actividad, de tal forma que deban realizarse una serie de obras con carácter previo de elevado coste o que va a necesitar la autorización de la comunidad porque afectan a la estructura del edificio o porque para ello hay que afectar elementos comunes del edificio (por ejemplo, la instalación de tubo extractor por el patio interior).

Algunas de esas contingencias son especialmente relevantes en el caso de la apertura de las popularizadas dark kitchens en ciudades como Barcelona, donde el Ayuntamiento ha llegado, incluso, a suspender temporalmente la emisión de nuevas licencias para esta actividad por la presión vecinal. Y si además de alquilar el local nos quedamos con el negocio de restauración que venía realizando el inquilino anterior o la propiedad, entonces estamos ante un traspaso de negocio en el que hay que tener en cuenta muchas otras contingencias jurídicas de naturaleza laboral y fiscal.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y profesor de la UOC

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