Los promotores avisan de un potencial freno a los proyectos de vivienda para alquiler por el nuevo índice
El sector inmobiliario apunta a la inseguridad jurídica y a la pérdida de rentabilidad, al no quedar cubiertos todos los costes con el nuevo método
El sector inmobiliario carga contra el nuevo índice de actualización de los alquileres, que este mes se aplica por primera vez para la renovación de los contratos que vencen durante el mismo, y que nace con el objetivo de “evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento”, según la ley de vivienda. Promotores, propietarios, agentes inmobiliarios y otras voces del sector hablan de “inseguridad jurídica” y de una carga legislativa centrada en el lado de la oferta, en un momento en el que, según el Banco de España, se necesitan medio millón de viviendas nuevas en dos años para paliar el déficit de inmuebles.
Con el nuevo índice, los contratos de alquiler firmados después de la entrada en vigor de la ley de vivienda, el 25 de mayo de 2023, y que deben revisarse este mes de enero, solo podrán incrementar su precio un máximo del 2,2%, un porcentaje inferior al IPC de diciembre, que marcó un 2,8%. El indicador se actualizará cada mes, y se aplica después de dos años en los que el Gobierno, de forma excepcional, ha instaurado topes a la subida de los contratos, a raíz de la escalada inflacionaria provocada por la guerra en Ucrania. Han sido del 2% en 2022 y 2023, y del 3% en 2024.
Para los promotores y constructores, la aplicación de este nuevo índice podrá suponer un obstáculo para la ejecución de proyectos de promoción de viviendas para alquiler, lo que en la jerga se denomina build to rent. Así lo considera Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña). “Para el build to rent este índice va a ser un problema. Este tipo de inversiones son de recorrido largo, y con el IPC como indicador, todo el mundo sabe a qué atenerse. En cambio, con el índice, la renta puede aumentar menos que los costes, y esto dificulta mucho más el poner en el mercado viviendas en alquiler”, analiza. En este sentido, la presidenta de la asociación de propietarios de vivienda en alquiler, Asval, Helena Beunza, considera “fundamental que esta herramienta refleje la evolución real de los costes, como la inflación y los gastos de mantenimiento, para evitar que los propietarios enfrenten pérdidas que los lleven a retirar sus viviendas del mercado”.
Para Vilajoana, la inversión en vivienda nueva para alquiler “es menos atractiva que hace unos meses”, debido a una menor seguridad jurídica. “El mercado residencial de alquiler es muy intensivo en capital. Es una inversión para 15 o 20 años. Estamos ahuyentando al capital privado para este tipo de operaciones, y la cantidad de viviendas que se necesitan en España requiere de un capital que aquí no tenemos”, avisa.
El presidente de APCEspaña pone el ejemplo de Cataluña, el primer territorio que aplicó la regulación del precio de los alquileres que contempla la ley de vivienda. “Se paralizaron inversiones en build to rent. Todo lo que se está legislando está provocando el efecto contrario al deseado”, dice Vilajoana, que aboga por promover incentivos fiscales y una movilización de suelo público para elevar la oferta.
Menos vivienda disponible
Este es el punto negro del mercado del alquiler. Según datos de Idealista, el número de anuncios de viviendas en alquiler permanente a nivel nacional se ha reducido en un 47% desde 2019 en el conjunto de España, porcentaje que se eleva al 75% en Cataluña. Por cada vivienda en alquiler, hoy compiten 32 familias de media a nivel nacional, cuando hace cinco años eran siete. “El mensaje sigue siendo negativo al inversor, no anima a que nadie tenga interés en comprar una vivienda y alquilarla, o el que la tenga, que la alquile”, explican fuentes de la plataforma.
La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), que agrupa a 5.000 agentes inmobiliarios, cree que las regulaciones que limitan los precios de los alquileres están provocando el efecto contrario. Su presidente, José María Alfaro, habla de un “efecto ancla”: donde antes los caseros se planteaban no efectuar subidas, ahora aplican toda la que les permite la legislación. “Se argumenta que se quieren frenar las subidas desproporcionadas, pero no existía un problema de la actualización de las rentas”. Alfaro cree también que el nuevo índice provocará el fin de la prórroga tácita: la que automáticamente renueva un contrato pasados cinco años de su firma, si ninguna de las partes lo denuncia. “Ahora, muchos propietarios preferirán hacer uno nuevo bajo unas nuevas condiciones. El poder negociador sigue en manos del arrendador, y se pone más a los pies de los caballos a los inquilinos”, dice Alfaro.
Para la presidenta de Asval, Helena Beunza, que representa a 6.000 asociados de los que el 95% son pequeños propietarios, “un índice excesivamente restrictivo o poco claro en su aplicación podría desincentivar la oferta de vivienda en alquiler, agravando la ya limitada disponibilidad en muchas ciudades”.
La migración de vivienda para alquiler residencial a otras modalidades, como el alquiler turístico o temporal, es un hecho. “Es un producto que no está volviendo. Se debe plantear cómo hacer para que el propietario, una vez venza el contrato de alquiler quiera seguir manteniéndolo”, apuntan desde Idealista.
“La gente está muy pendiente de estos vaivenes y saben cómo reaccionar a los cambios que afectan a su inversión. Con medidas de incentivo, no limitantes, puedes paliar el problema de migración a turístico y temporal”, dice José María Alfaro, de FAI. “Si un promotor tiene la certeza de que puede invertir con seguridad y generando una renta, pues se moverá a otras opciones”, apunta Xavier Vilajoana, de APC España.
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