Subrogaciones

Cómo blindar la hipoteca ante la subida del euríbor

Cambiar el préstamo de tipo variable a fijo permite protegerse del encarecimiento de las cuotas ante el previsible aumento de los tipos de interés

Una persona pasa ante el escaparate de una agencia inmobiliaria.
Una persona pasa ante el escaparate de una agencia inmobiliaria. Efe

La vertiginosa subida del euríbor, que hace unos días cotizó en positivo por primera vez en seis años por la expectativa de una subida de los tipos oficiales de interés, está provocando un notable cambio en el mercado hipotecario. Por un lado, muchas entidades financieras están rediseñando su estrategia comercial incentivando de nuevo sus hipotecas variables, con las que ahora esperan obtener más rentabilidad, y subiendo los intereses fijos para hacerlos menos atractivos. Por otro, los hipotecados a tipo variable empiezan a ver cómo se encarecen sus cuotas por el alza del índice hipotecario y evalúan la posibilidad de modificar las condiciones de sus préstamos.

El mercado espera que el Banco Central Europeo (BCE) eleve las tasas rectoras este mismo año. De hecho, hoy mismo, el vicepresidente de la autoridad monetaria, Luis de Guindos, ha admitido que ve posible un incremento de los tipos en la zona del euro en julio. En una entrevista a la agencia Bloomberg, Guindos dijo, no obstante, que "nada se ha decidido de momento" y todo dependerá de los datos de junio. En la presentación de resultados del primer trimestre de Bankinter, el director financiero de la entidad, Jacobo Díaz, ha señalado que el euríbor a 12 meses está cerca del 0%. "Hay una normalización del tipo de interés, pero no sabemos exactamente a cuánto puede llegar este incremento del euríbor", ha apuntado. Desde Euribor.com.es, donde realizan un seguimiento diario del índice, Carlos López explica que, en general, el consenso del mercado sitúa al euríbor en el entorno del 0,3% a finales de año, llegando al 0,8% en 2023.

Ante este escenario, los clientes hipotecarios ligados al euríbor (unos cuatro millones que representan 400.000 millones de euros de saldo vivo) se plantean cómo protegerse. Hasta ahora, los descensos del euríbor hasta mínimos históricos negativos del -0,5% habían beneficiado a estos hipotecados, algunos de los cuales dejaron incluso de pagar intereses al banco. Sin embargo, ahora, a aquellos a los que les toque revisar su crédito podrían ver cómo su cuota sube entre 300 euros o 600 euros de media al año.

Desde el sector bancario señalan que hay un creciente interés de los titulares de hipotecas por conocer qué opciones tienen para mejorar su financiación. Una operación en concreto que permite blindarse de los incrementos de los tipos de interés es cambiar la hipoteca de tipo variable a fijo, bien negociando con la entidad (novación) bien cambiando de banco (subrogación).

Javier Sánchez, responsable de Hipotecas y Cuentas de MyInvestor, afirma que en marzo y abril ha subido ligeramente la media de subrogaciones. "La oferta de MyInvestor en variables está despertando la curiosidad de clientes potenciales al ser de las más competitivas sin vinculaciones. Lo que sí es cierto es que prácticamente todas las subrogaciones han sido sido hacia el tipo fijo. Mucha más gente está pidiendo información de hipotecas para evitar futuras subidas de tipos. La balanza todavía sigue inclinada hacia el tipo fijo, aproximadamente el 85%-90% de las nuevas contrataciones", comenta.

Según el comparador financiero HelpMyCash.com, los bancos intentan ahora redirigir la contratación de hipotecas hacia el tipo variable para aprovechar las subidas del euríbor. El tipo hipotecario por excelencia ha escalado con fuerza en las últimas semanas hasta llegar a cotizar en positivo el pasado 12 de abril por primera vez desde febrero de 2016. Es por eso que la oferta de hipotecas variables es cada vez más competitiva, mientras los tipos fijos están empezando a encarecerse. Así, "los que tienen una hipoteca variable pueden aprovechar esta circunstancia para llevar su préstamo a otro banco y mejorar sus condiciones", comentan desde el portal.

Los bancos están subiendo sus intereses fijos, pero aún hay entidades que ofrecen precios de alrededor del 1,50%. Eso sí, "conviene llevar a cabo el cambio a fijo lo antes posible, porque cuanto más se tarde en tomar la decisión, más alto será el interés que se consiga", apuntan en HelpMyCash. Por otro lado, si el hipotecado quiere seguir con un interés variable puede renegociar con su entidad o cambiar su préstamo a un banco que le rebaje el diferencial.

Las entidades ofrecen unos diferenciales cada vez más reducidos, incluso por debajo del 0,9%. En general, las hipotecas variables contratadas entre 2010 y 2021 tienen un interés de euríbor más 1% o superior.

En concreto, hay dos manera de cambiar la hipoteca de banco: con una subrogación de acreedor o con la contratación de un nuevo préstamo hipotecario.

La subrogación de acreedor consiste en traspasar la hipoteca de un banco a otro para modificar su interés o su plazo. Es una operación que conlleva ciertos gastos pero no es muy cara: hay que pagar la tasación de la vivienda (el nuevo banco la necesita para conocer el valor del inmueble), que cuesta unos 300 euros, y la comisión por subrogación que cobre el banco al que se abandona, que puede costar entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente.

La otra opción es contratar una hipoteca nueva con otro banco y usar el dinero prestado para liquidar el préstamo que se tiene vigente. Es una operación más cara: hay que pagar la tasación (unos 300 euros), la comisión por amortizar anticipadamente el crédito actual (entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente) y los gastos asociados a su cancelación registral (unos 1.000 euros).

"Contratar una nueva hipoteca es más caro, pero puede salir más a cuenta si se consigue un mejor interés que con una subrogación", señalan en HelpMyCash, donde aconsejan pedir ofertas a bancos que ofrezcan subrogaciones y a bancos que concedan nuevas hipotecas para esta finalidad. "Así, el cliente podrá hacer números y decantarse por la opción más barata a la larga", aseguran.

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