Tengo un piso en alquiler, ¿cómo lo incluyo en la declaración de la renta?

Los ingresos procedentes del arrendamiento de una vivienda constituyen un rendimiento de capital inmobiliario en la declaración

Declaración de la renta.

Si se tiene un piso en alquiler es obligatorio incluir las rentas que se obtienen por ese inmueble en la declaración de la Renta. No declararlas puede conllevar una multa de Hacienda. Como arrendador, los ingresos procedentes del alquiler de una vivienda se consideran en el IRPF un rendimiento de capital inmobiliario y forman parte de la base imponible general, donde aparecen los rendimientos del trabajo (salario).

Así, el tipo de gravamen que se le aplicará al contribuyente dependerá de la comunidad autónoma donde resida y que puede llegar al máximo del 52% en Navarra, siendo el 43,5% por ejemplo en Madrid

Tal y como consta en Hacienda, cuantificar el rendimiento por el alquiler de la vivienda se realiza restando al dinero cobrado (rendimientos íntegros) los gastos que tengan consideración de deducibles. Así se obtiene el rendimiento neto y, sobre la cantidad positiva, se aplica una reducción del 60%, siempre que el inmueble alquilado esté destinado a vivienda. Ya no hay reducción del 100% en caso de arrendamiento a menores de 35 años.

Por ejemplo: Si cobras 12.000 euros al año por el alquiler y los gastos deducibles alcanzan los 2.000 euros, la ganancia neta es de 10.000 euros y, con la reducción del 60% (6.000 euros), únicamente se tributa en la renta por el 40% restante, es decir por 4.000 euros que se integrarán en la base imponible que tributará al tipo marginal.

Ricardo García-Borregón, del departamento de derecho tributario de Ashurst, explica que para el cálculo del rendimiento sujeto a tributación se incluyen todos los importes que el inquilino satisfaga, además de la renta, como cualquier gasto que se le repercuta. A dicho importe, se le podrán deducir una serie de gastos, tales como:

- El IBI y otros impuestos que recaigan sobre el inmueble

- Los intereses del préstamo hipotecario con el que se adquirió el inmueble.

- Gastos de reparación y conservación, como pintura, arreglo de instalaciones, sustitución de elementos como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. Esto no incluye las mejoras o ampliaciones (que darán lugar, en su caso, a gastos por amortización). La suma de este punto y el anterior no podrá ser superior al importe del rendimiento íntegro de cada inmueble. No obstante, el exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite para cada inmueble.

- Deudas por impago, si el inquilino deudor está en concurso, o si han transcurrido más de 6 meses desde la primera gestión de cobro.

- Gastos de terceros, como puede ser gastos de administración, vigilancia, potería, etc.

- Gastos por formalización del contrato, como la comisión de la agencia o gastos de abogados. Gastos de defensa jurídica (por ejemplo, por procesos de desahucio o reclamación de cantidades).

- Primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.

- Las cantidades destinadas a servicios o suministros si las paga el arrendador.

- El gasto por amortización del inmueble (3% del mayor del coste de adquisición o el valor catastral, sin contar el valor del suelo).

- El gasto de amortización de otros bienes que se cedan con el inmueble (como mobiliario o electrodomésticos).

No hay que olvidar guardar toda la documentación de los gastos deducidos (facturas de gastos, contratos, recibos de impuestos, evidencia de pago...). "Es posible que la Agencia Tributaria pueda comprobar el importe declarado en concepto de rendimiento neto de capital inmobiliario en cualquier momento durante los cuatro años siguientes hasta el fin del periodo voluntario de presentación de la autoliquidación del IRPF", indica García-Borregón.

Existe otra reducción en caso de rendimientos con un periodo de generación superior a dos años y para, por ejemplo, importes percibidos por la cesión o traspaso del contrato de arrendamiento o indemnizaciones por desperfectos en el inmueble, que se pueden reducir en un 30% si se imputan a un solo ejercicio, hasta un máximo de 300.000 euros.

Únicamente si el arrendamiento se realiza como actividad económica las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas, dentro de cuyo apartado específico deberán ser declarados.

Alquiler entre familiares

Hay que tener en cuenta que, en caso de alquileres entre familiares (hasta el tercer grado, es decir, hasta alquileres de tíos a sobrinos) existe una norma especial por la cual el rendimiento neto (es decir, tras deducir gastos) no puede ser inferior al 2% del valor catastral (1.1% en el caso de inmuebles en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados en los últimos 10 años).

Pisos temporalmente vacíos

Según García-Borregón, cabe destacar que el importe de los gastos anuales deducibles debe reducirse proporcionalmente en caso de que el inmueble estuviera vacío parte del año. En este caso hay que tener en cuenta que por los inmuebles vacíos al margen de la vivienda habitual, se debe de imputar renta inmobiliaria por importe del 2% del valor catastral del inmueble (1.1% en el caso de inmuebles en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados en los últimos 10 años) por el periodo de tiempo que el inmueble esté vacío, explica el experto.

Deducción del alquiler para el inquilino

Por otro lado, el inquilino puede deducirse por el alquiler de la vivienda habitual siempre y cuando el contrato de arrendamiento se firmara antes del 1 de enero de 2015 y su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales. En tal caso, el importe de la deducción consiste en el 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler.

Los contribuyentes cuya base imponible sea igual o superior a 24.107,20 euros anuales, en tributación individual o en tributación conjunta, no podrán aplicar la presente deducción.

Moratoria del alquiler

Como consecuencia de la crisis por el Covid-19, el gobierno puso en marcha medidas como la moratoria en el pago de los alquileres cuando el propietario es un gran tenedor (cualquiera que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados).

Si el arrendador y el inquilino pactan carencias o reducciones de la renta durante determinados meses, esas modificaciones se deben tener en cuenta en el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario al haberse modificado la exigibilidad de la renta (por lo que no habrá que declarar en el IRPF más renta que la percibida, sin tener que imputarse renta inmobiliaria).

Si lo que pactan arrendador y arrendatario es un diferimiento del pago, se trata de un supuesto similar, por lo que no habrá que reflejar ningún rendimiento en los meses en los que la renta no haya sido exigible.

Sin embargo, si no hay un acuerdo y lo que ocurre es que se produce un impago de renta en el momento de su exigibilidad, el arrendador tendrá que declarar un rendimiento del capital inmobiliario aunque no haya cobrado. "No obstante, podrá deducirse un gasto por 'saldos de dudoso cobro' solo si el deudor está en concurso o si han transcurrido más de seis meses entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo (debiendo computarse posteriormente como rendimiento cuando se cobre el importe). Este plazo se ha acortado de seis a tres meses para los ejercicios 2020 y 2021 debido al Covid", explica García-Borregón.