Miles de viviendas salen del mercado residencial tras el estado de alarma

Barcelona y Madrid pierden 32.000 anuncios de compra y alquiler desde el 14 de marzo

A. Meraviglia

El mercado residencial vive en estado de hibernación desde que el pasado 14 de marzo el Gobierno decretase el estado de alarma para hacer frente a la crisis sanitaria y económica del coronavirus Covid-19. El parón de la movilidad no indispensable, así como el cese temporal de los lanzamientos y desahucios, la renovación automática de los contratos de alquiler y una caída de las compraventas que supera el 90%, han dejado al sector en un estado de letargo del que se irá despertando a medida que llegue la bautizada como nueva normalidad, que permitirá cuantificar el impacto real de la crisis. Por el momento, según los datos recopilados por Casafari, y que hacen referencia a las dos grandes ciudades, los precios de los inmuebles parecen no haber sufrido aún el previsible batacazo. Lo que sí ha tenido lugar, sin embargo, es una fuga masiva de las viviendas anunciadas en los portales inmobiliarios, que pierden unos 32.000 inmuebles solo en las dos principales urbes, tanto en el alquiler como en la compra.

Así, en la localidad de Madrid, entre el 1 de enero y el 14 de marzo –cuando se decretó la alarma–, se registraron algo más de 31.000 ofertas de venta, cifra que, a partir del confinamiento se ha reducido en 10.000, según recogen las últimas estadísticas del día de ayer. Es un descenso del 32%. También hay una caída en Barcelona dentro de este mercado, que pasa de las 12.200 ofertas a las 9.800 (una pérdida del 20%).

La startup Casafari, explica su director para España, Sergio Obregón, recopila los datos de todos los portales inmobiliarios y analiza su evolución en el tiempo. También recoge los precios de los inmuebles anunciados (no los del cierre de las operaciones) y elimina las ofertas repetidas en dos o más plataformas, para así obtener una foto precisa del mercado. Lo que los datos muestran, expone, “es que muchos propietarios han apartado, entendemos que de forma temporal, los anuncios de sus inmuebles durante este periodo, previendo el parón que iba a sufrir el sector”. Solo en Madrid, de hecho, el número de nuevas viviendas en venta anunciadas en portales inmobiliarios descendió en marzo un 80% con respecto al mes anterior.

Este fenómeno también se percibe, y con mayor fuerza aún, en el mercado del alquiler. En la capital, antes del estado de alarma, se contabilizaron en torno a 26.700 viviendas anunciadas en los portales, una cifra que se ha reducido hasta quedarse en las 13.500 (casi un 50% de caída). Lo mismo ha sucedido en Barcelona, que ha pasado de los 13.800 a los 7.500 inmuebles disponibles (una bajada del 45%). Muchos propietarios, señala Obregón, han decidido apartar sus productos del mercado para no pagar por los anuncios de unas viviendas que hoy no pueden ni comprarse ni alquilarse. Otros, continúa, lo han hecho para no publicitar unos precios que luego, según prevén los expertos, van a derrumbarse entre un 6% y un 13%.

Por todo ello, al menos por ahora, los precios de la vivienda no han sufrido grandes alteraciones en todo este tiempo, y solo muestran pequeños vaivenes, con descensos y subidas leves. En la ciudad de Madrid, antes del estado de alarma, un apartamento costaba, de media, 529.300 euros (4.130 euros el m2). Ahora, según los datos de Casafari, está en torno a los 552.800 euros (4.137 euros el m2). Alquilar en la ciudad condal antes de la cuarentena suponía un desembolso mensual de 1.721 euros (21,4 euros el m2), mientras que a día de hoy el precio baja a los 1.630 (20 euros por m2).

Esta fuga de inmuebles se mueve por distritos. En Madrid, barrios como Arganzuela, Latina o el Centro son los que más pierden. Este último, por ejemplo, pasa de las 3.400 ofertas antes del 14 de marzo a las 2.300 que tiene hoy. En Barcelona sucede lo mismo con distritos como Sants o Ciutat Vella, que pasa de las 1.750 antes del estado de alarma a las 1.400 ofertas actuales.

También ha habido un cambio en las subidas y bajadas de precios de los anuncios ya publicados. En el distrito Centro de Madrid, en los tres meses previos al estado de alarma, más de 500 propietarios subieron los precios de las viviendas publicitadas para arrendar. Tras el confinamiento, hasta hoy, el número de tenedores que ha aumentado el alquiler es de 200. En Barcelona, en los distritos de Ciutat Vella y el Eixample, algo más de 200 propietarios subieron los precios antes de la cuarentena en cada una de las zonas, bajando a los 69 y 46 desde el estado de alarma hasta hoy, respectivamente. En barrios madrileños como Moratalaz o Vicálvaro, desde que se decretó la cuarentena, ningún tenedor ha subido el precio de sus inmuebles.

Descenso parejo al del PIB

No hay unanimidad entre analistas y expertos inmobiliarios a la hora de intentar anticiparse a la caída del precio que sufrirá la vivienda por la crisis sanitaria y económica del coronavirus Covid-19. Aunque parece claro que el descenso irá parejo al del PIB, unos lo cifran en torno al 6%, mientras que otros lo elevan al 13%.

Según los datos del último informe de Bankinter sobre el mercado inmobiliario, publicado ayer, la “estimación preliminar es una caída de precios próxima al -6% en 2020”, con un efecto inmediato en los primeros tres meses tras la declaración del estado de alarma, pero con una postergación de las decisiones de compra que podría prolongarse entre 6 y 12 meses.

Más allá de los precios, según las estimaciones de la entidad financiera, las transacciones inmobiliarias se reducirán en un 35% durante todo 2020, terminando el ejercicio con unas 326.000 compraventas formalizadas, unos niveles similares a los de los años 2012 o 2014. Con todo, los precios de la vivienda tenderían a estabilizarse y recuperarse durante el año 2021.