Neinor comprará suelo sin permisos urbanos “para alimentar a la bestia”
Negocia tres operaciones por 200 millones de terrenos en gestión Adapta la previsión y sube la estimación de viviendas entregadas
Neinor cambia de estrategia. La promotora de viviendas abre la vía a comprar suelo no finalista, es decir, el que se encuentra en gestión para obtener los permisos urbanísticos. La compañía crece a un ritmo elevado, más rápido de las previsiones anunciadas cuando salió a Bolsa hace un año, y por tanto necesita terrenos con los que garantizarse la construcción futura. “Vamos a tener que comprar más suelo para alimentar a la bestia”, reconoce Juan Velayos, consejero delegado de la empresa.
La cotizada ha comunicado a los inversores lo que ha denominado como “strategic land”, por el que la promotora de viviendas avanza una estrategia de compra de parcelas sin permisos urbanos. Para limitar el riesgo, la compañía establece opciones de compra con los vendedores con un pequeño desembolso (no superior al 10% del precio del suelo), que solo ejecutan cuando los terrenos reciben la calificación legal. “El riesgo permanece en el vendedor”, afirma Velayos.
La compañía ya está involucrada en tres operaciones de este tipo por valor de 200 millones, para construir alrededor de 1.000 viviendas. Estas parcelas se encuentran en Madrid y Barcelona. Los plazos marcados para conseguir las licencias estarán entre los tres y los cinco años y la gestión urbanística la realizará el vendedor del suelo o el equipo de la promotora indistintamente.
Sobre el sentido de estas operaciones, Velayos reconoce que son necesarias para garantizarse terrenos en un futuro, a partir de 2021 y garantiza que son suelos bien ubicados. “No estamos comprando patatales. Estamos comprando suelo residencial. El riesgo es el timing”, aseguró.
La promotora también avanza a los inversores que mejora las previsiones de entregas de viviendas. Si el año pasado fueron 313 viviendas, para 2018 serán 1.000, para 2019 serán 2.000 y para 2019 se llegarán a las 4.000 unidades, lo que supone 500 más que las previsiones iniciales en ese ejercicio.
Neinor Homes surgió de la compra por parte del fondo estadounidense Lone Star de la inmobiliaria de Kutxabank en 2015. El pasado año fue la primera promotora de viviendas en debutar en Bolsa en una década. Después ha seguido ese camino Aedas y Metrovacesa.
Sobre la inversión en terrenos para 2018, la compañía espera destinar 200 millones en suelo (en el que no se incluye el no finalista, ya que los desembolsos se realizan en un futuro). En 2017, desembolsó 286 millones en adquisiciones de parcelas.
Ya dispone de 8.300 viviendas, 90 promociones, lanzadas comercialmente o en obras. “Hemos puesto dos tercios del banco de suelo a trabajar”, asegura. “Nuestro objetivo es llegar a las 100 promociones”, relata el consejero delegado, como velocidad de crucero al año.
Neinor se ha convertido en la promotora con mayor actividad de España. Para este año prevé iniciar obras correspondientes a 5.000 viviendas. Su banco de suelo actual tiene margen para las 12.500 viviendas, con un valor neto de 1.291 millones y un GAV (valor bruto) cercano a los 1.715 millones.
La nueva Neinor y Kutxabank
Otro de los objetivos de la compañía para 2018 es terminar de sacar al mercado con el negocio promotor heredado de Kutxabank, por lo que a partir del año que viene todas las promociones ya serían de la nueva Neinor.
Precisamente de los ingresos obtenidos por la promotora en 2017, que ascendieron a 225 millones, 114 millones provienen de la venta del legado de Kutxabank, otros 29 millones de la plataforma de gestión inmobiliaria a Kutxabank y 77 millones ya corresponden del negocio de la actual Neinor, de pisos levantados en la nueva etapa.
El negocio y los precios de la vivienda
Durante el pasado año, Neinor registró unos ingresos extra del 3,9% por encima de las expectativas de la compañía, lo que se traduce en una mejora neta del margen superior a tres puntos, según la empresa.
Velayos apunta además a que en 2018 la promotora entrará en beneficios. Las pérdidas netas del pasado año fueron de 25 millones. Respecto a las preventas de viviendas en 2017, se situaron en los 746 millones de euros.
Sobre cómo han notado el incremento de precios de la vivienda en sus promociones en comercialización durante el año, la inmobiliaria lo ha calculado en el 8,5% 2017. Según el consejero delegado, ese alza de precios ha sido del 5,5% en su delegación norte, del 11% en Madrid, del 10,8% en Cataluña y Levante y del 6,9% en Madrid.
“El despropósito” de las licencias municipales
Velayos también considera que el entorno macroeconómico es positivo para el nuevo ciclo alcista de la vivienda y que las promotoras todavía tienen margen para crecer, ya que el pasado año se iniciaron 80.000 casas al año y un mercado sano, según el directivo, puede absorber 150.000 unidades. Queda muy lejos de las más de 600.000 casas en el pico de la pasa década. Asimismo percibe a la banca de nuevo con interés en crecer en el negocio de las hipotecas.
Uno de los riesgos que el consejero delegado de Neinor percibe es en la lentitud de las tramitaciones de los permisos municipales para empezar las obras, que sitúan en una media de espera de seis meses pero que en algunos casos se van a 12 y 15 meses de retrasos. “Es un despropósito de país”, lamenta Velayos, sobre el tiempo de espera para la obtención de licencias.
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