Värde cierra en plena crisis catalana la gran operación de suelo del distrito 22@ de Barcelona

El fondo oportunista selló la transacción el día después del 1-0 Paga 50 millones por 52.000 metros cuadrados donde construirán oficinas y viviendas

Vista de la parcela de la antigua fábrica de Can Ricart en Barcelona.Google Earth

El fondo estadounidense Värde Partners ha cerrado la gran operación de suelo del distrito 22@ de Barcelona, el barrio que se ha convertido en el motor de crecimiento inmobiliario de la ciudad. El momento de sellar el acuerdo es significativo, pues lo hace en el punto álgido del conflicto independentista catalán, cuando el sector escruta con temor los movimientos de los inversores internacionales.

La fecha de firma del contrato es aún más significativa. Värde cerró la compra el 2 de octubre, justo el día después de que las imágenes de las cargas policiales en el referéndum del 1-0 recorriesen las portadas de los diarios de todo el mundo y abriesen los informativos de las principales cadenas de televisión. Así lo explican distintas fuentes del mercado conocedoras de la transacción, por un importe cercano a los 50 millones de euros.

Ese día después del 1-O, el fondo siguió con sus planes y se quedó con la parcela de 52.000 m² de edificabilidad para levantar edificios de oficinas y viviendas. El solar pertenece a lo que queda de la histórica fábrica textil de Can Ricart. En total son varias manzanas comprendidas en una cuadrícula entre las calles de Bilbao, Perú, Marruecos y Espronceda, junto al Parc Central.

Värde, con un perfil de comprador oportunista, ha adquirido en la operación la sociedad Ricart Parc Central, propiedad de Alza Real Estate, una empresa cotizada hasta abril, excluida de Bolsa para fusionarse con la también inmobiliaria cotizada Urbas. Este activo contaba además con una deuda aparejada propiedad del fondo Oaktree, que había adquirido de Ibercaja, según fuentes conocedoras de la transacción. CBRE ha actuado como asesor del comprador, y el vendedor, a su vez, ha contado con la intermediación de JLL.

Alza Real Estate, presidida por Tomás Alarcón, se hizo con esos terrenos en 2009, al adquirirlos a la familia Ricart, propietarios de la antigua fábrica y herederos del marquesado de Santa Isabel. Tras esa operación, Federico Ricart de Olivar entró como independiente en el consejo de Alza. La propia inmobiliaria recoge en su web que el llamado proyecto Parc Central cuenta con una edificabilidad total de 51.710 m² para edificios de oficinas con una altura máxima de 13 plantas. Una pequeña parte está prevista que se dedique a lofts residenciales y a aparcamiento.

La fábrica de Can Ricart fue construida a mediados del siglo XIX, diseñada por el arquitecto Josep Oliu. De aquel inmueble apenas queda una chimenea y una nave. Esa factoría fue una de las más importantes del textil barcelonés en el barrio del Poble Nou, que está mudando su piel fabril a núcleo empresarial y de vivienda del distrito 22@.

El comprador es uno de los grandes fondos internacionales que han apostado por la reactivación de la construcción de viviendas en España. La gestora de Mineápolis (EEUU) comenzó a comprar suelo en una época en la que pocos apostaban por la recuperación del sector, aprovechando los precios bajos. Creó la inmobiliaria DosPuntos, heredera de Parquesol y del negocio inmobiliario de Grupo San José. También adquirió a principio de año Vía Célere, presidida por el experimentado Juan Antonio Gómez-Pintado, donde ha integrado la ya extinta DosPuntos. Para la operación barcelonesa, destacan las fuentes, Värde ha dejado fuera a su empresa Vía Célere, centrada en el negocio residencial y no en el desarrollo de oficinas.

El 22@, que se asienta sobre 198 hectáreas, es el nuevo polo de oficinas de Barcelona, donde recientemente se ha instalado Amazon y donde Colonial, por ejemplo, construye uno de sus nuevos edificios. Alrededor de 500 compañías se instalan cada año en esa zona en rehabilitación, según recoge un informe de Laborde Marcet, asesores de inversión inmobiliaria. Desde 2012 se han posicionado allí 2.000 firmas con 12.000 empleados, con datos de 2016.

Los expertos señalan que a partir del 1-O los inversores están retrasando sus decisiones de compra, aunque no sea el caso de Värde. Puede romperse la buena tendencia del año, que hasta el 30 de septiembre ha alcanzado una inversión de 1.115 millones en Barcelona, según la consultora Savills. Este dato es levemente inferior al del año pasado, pero situado en niveles récord, impulsados por fondos y socimis desde 2014. Aunque también hay voces que recuerdan que si el problema catalán se enquista, precisamente serán este tipo de fondos quienes busquen oportunidades si los precios de los activos se ven afectados o hay vendedores que no pueden esperar.

El motor del inmobiliario

Empresas. En el distrito 22@ tienen sede compañías como Microsoft, Telefónica, Indra, Orange, GSK, Isdin, Sanofi, Mediapro, Agencia Efe o RBA.

Área. El barrio 22@ ocupa un área desde la Plaza de las Glorias Catalanas hasta la costa –en la zona del Forum– cruzada por la Diagonal, extendiéndose a ambos lados de esa avenida.

Torre Agbar. Allí se levanta uno de los símbolos de la ciudad: la Torre Agbar. Ese inmueble es propiedad de la socimi Merlin Properties y espera acoger la Agencia Europea del Medicamento, que debe salir de Londres por el brexit. Barcelona ha presentado su candidatura, que espera respuesta previsiblemente para el 20 de noviembre, aunque el conflicto catalán pueda restar opciones.

Glòries. En el extremo interior del 22@ se encuentra el centro comercial llamado Glòries, que la multinacional francesa Unibail-Rodamco actualmente amplia para ser uno de los polos comerciales y de restauración de la ciudad.

Diagonal Mar. En la zona costera del 22@, la venta del centro comercial Diagonal Mar batió un récord en 2016 al alcanzar los 500 millones de euros pagados por Deutsche Bank, una cifra a la que no se había llegado en España para este tipo de activos.