Puntos clave para controlar qué se firma con una hipoteca

La banca ya suaviza sus condiciones para que los gastos de tramitación no recaigan íntegramente en el hipotecado Factores como el diferencial, los productos vinculados y las comisiones determinan el coste total del crédito

Firmar una hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes a lo largo de la vida. No en vano, la mayoría de préstamos hipotecarios duran una media de entre 20 y 25 años, pero los hay con periodos de amortización de hasta 40 años. Es por eso que antes de lanzarse establecer una relación tan larga con el banco conviene conocer los entresijos (y novedades) de este tipo de créditos para evitar sorpresas a lago plazo.

La nueva Ley Hipotecaria entrará en vigor en el primer trimestre de 2018 y supondrá la reducción de comisiones y más límites a las entidades bancarias para, como hoy mismo ha señalado la secretaria de Economía, Irene Garrido, en el Foro Cinco Días, ofrecer "más protección al inversor en todos los momentos del proceso del préstamo".

De hecho, un estudio de casaktua.com señala como punto clave para el potencial hipotecado saber si tiene que hacerse cargo o no de todos los gastos que supone la operación de compraventa de una vivienda. Por lo pronto, "los bancos han comenzado a suavizar sus condiciones", afirma el portal inmobiliario, tras varias sentencias a favor de devolver al cliente los gastos de formalización de la hipoteca. Hasta el momento, las entidades solían imponer al consumidor los gastos de la constitución del préstamo, tales como gestoría, notaría o tasación. Pero algunos jueces ya han obligado a reembolsar el coste de esos conceptos, e incluso hasta el el impuesto de actos jurídicos documentados. "Por lo general, se recomienda reservar un 10% del valor del piso a este tipo de partidas", pero gracias a la futura Ley, "se reducirían los gastos", apunta casaktua.com, que recuerda que no hay que olvidar que en esta partida también hay que tener en cuenta el IVA o ITP de la vivienda que varía según la comunidad autónoma.

Pero mientras llega el momento de dar luz verde a la nueva normativa que regulará el mercado hipotecario, dotándolo de más transparencia, los potenciales hipotecados deben tener en cuenta otros muchos factores que, combinándolos, darán como resultado final la hipoteca que se ha elegido por muchos años.

El capital es la cantidad de dinero que presta la entidad y depende del valor de tasación del inmueble y de la capacidad de endeudamiento del cliente. En este punto, cabe destacar que no es aconsejable que la cuota mensual supere el 35% de los ingresos netos del solicitante.

El plazo es el tiempo límite acordado por las partes para devolver el dinero más los intereses generados. A la hora de elegir el periodo de amortización conviene tener en cuenta la capacidad económica del consumidor para que se puedan pagar las cuotas con comodidad. A más años, la cuota mensual es más baja, pero los intereses globales son más altos.

La cuota o letra de la hipoteca es la cantidad de dinero que hay que pagar (religiosamente) cada mes, incluyendo los intereses del préstamo. Desde casaktua indican que es posible flexibilizar los pagos con opciones que permiten reducir temporalmente la cuota hipotecaria, como la carencia, que supone costear únicamente los intereses sin amortizar capital. Esta operación puede reducir la cuota hasta un 50%. También existe el llamado capital diferido o 'balloon', que permite aplazar el pago de una parte del préstamo (hasta un 30%). Por otro lado, las llamadas hipotecas en cuota creciente, montaña o progresión geométrica dan la oportunidad de pagar menos al principio, aunque esto supone que al final la cuota será muy superior. Y siempre está la posibilidad de negociar con el banco el alargamiento del plazo de amortización.

El importe de financiación o Loan to Value (LTV) es el porcentaje de financiación hipotecaria utilizado para la adquisición de un inmueble y se calcula en general como el cociente entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de tasación del inmueble. La limitación generalizada, en cuanto al importe de financiación máximo, es del 80% del menor de los importes de tasación o compraventa. De esta forma, el comprador de vivienda debe poner de su bolsillo el 20% de lo que vale la vivienda. Por ejemplo, para la compra de una vivienda de 150.000 euros, si la entidad ofrece un LTV del 80%, significa que está dispuesta a prestar 120.000 euros para financiar su adquisición. El resto, hasta los 150.000 euros, debería ser aportado por el cliente. En la época del 'boom' las entidades llegaron a conceder el 100% o más.

El tipo de interés es el sobrecoste que añade el banco al dinero solicitado. Lo que hay que pagar al banco, además del capital, por haber concedido el préstamo. Se calcula aplicando un tipo porcentual sobre el capital pendiente de devolución. El tipo de interés puede ser fijo, que permanece invariable durante toda la vida del préstamo (hipotecas fijas), de manera que la cuota siempre es la misma aunque los tipos de interés de referencia varíen en el mercado. O puede ser variable(hipotecas variables), que se revisa anual o semestralmente, por lo que la cuota mensual puede variar en cada revisión, a la baja o al alza, en función del valor que tenga en ese momento el tipo de interés de referencia. La referencia más habitual es el índice euríbor a doce meses, que se suma al conocido como diferencial que aplica el banco. Así, para conseguir el porcentaje final hay que sumar el índice de referencia y el diferencial bancario. El interés real es la TAE (Tasa Anual Equivalente), que incluye el interés nominal, las comisiones (de apertura, cancelación, etc.) y el plazo de amortización.

Las comisiones son gastos que cobran algunas entidades (varios bancos las han eliminado) por la apertura, estudio y concesión del préstamo. Engloban los gastos de tramitación de la hipoteca. También hay otras comisiones menos conocidas como por cancelación total o parcial, por amortización anticipada, novación (deseo de cambiar de plazo o tipo de interés), que puede variar entre el 0 y el 1% del capital pendiente la amortización, o subrogación (cambiar de banco). En este último caso no debe superar el 0,50% durante los 5 primeros años de vida del préstamo hipotecario, ni el 0,25% el resto de años.

Los productos vinculados son suelen ir aparejados a la hipoteca. Normalmente, el diferencial bancario suele ser menor cuantos más productos vinculados se contraten. "Conviene hacer balance de si merece la pena, ya que puede no ser demasiado rentable económicamente", advierten en Casaktua. Los más comunes son domiciliación de la nómina, seguros de hogar y vida, gasto en tarjetas de crédito y/o débito, domiciliación de recibos y aportación a planes de pensiones. "Hay que valorar la periodicidad del pago y saber si se tiene derecho de cancelación". El seguro de hogar es obligatorio, aunque sea con otra entidad aseguradora.

Con todo esto, no hay que olvidarse de comparar entre la amplia oferta hipotecaria de la banca. Actualmente, existen multitud de préstamos a tipo fijo y variable con condiciones de todo tipo, algunas excepcionales.