El euríbor pone en negativo las dos hipotecas más baratas del boom
La caída del índice amenaza con consumir el diferencial de otros tres préstamos La banca reitera que el límite es el tipo cero y no pagará a los clientes
Todas las cosas son imposibles mientras lo parecen”, escribió Concepción Arenal, socióloga y feminista española. Pues bien, parecía imposible que el euríbor a 12 meses llegara a los niveles (negativos) a los que ha llegado y, en vez de sumar, restara intereses a las hipotecas hasta hacerlos desaparecer. Pero justo en ese inconcebible punto se encuentra la Hipoteca Rompedora de Deutsche Bank, la más barata jamás comercializada en España, con un diferencial del 0,17%, que la entidad lanzó en 2008, cuando el euríbor superaba el 4%.
Casi una década después, y con una crisis inmobiliaria, económica y financiera de por medio, la referencia hipotecaria marca mínimos históricos en octubre del -0,181% después de 20 meses en negativo. Un hito contra pronóstico que ya liquida el coste financiero de la hipoteca de Deutsche Bank, iguala el de otra de Bankinter y amenaza con poner en la misma tesitura a otras comercializadas en la época del boom con diferenciales inusualmente bajos.
Por lo pronto, aquellos que firmaron la Hipoteca Rompedora y revisen sus condiciones con el euríbor actual dejarán de pagar intereses y solo tendrán que abonar el principal del préstamo. Se da la circunstancia de que el euríbor a 12 meses cotiza incluso por debajo del diferencial aplicado del 0,17% y el resultado arroja un tipo de interés real negativo, pero el tipo efectivo será del 0%.
El sector bancario asegura que el tipo cero es el límite y en ningún caso el banco tiene que pagar al cliente al que ha concedido un préstamo hipotecario. De momento, la gratuidad de la Hipoteca Rompedora es un caso único, pero podría dejar de serlo si el euríbor continúa bajando. El valor clave es la media mensual, que cerró septiembre en el -0,168% y que en octubre se sitúa ya en el -0,175% de forma provisional, a falta de ver cómo concluye el mes.
Antes que Deutsche Bank, Bankinter rompió el mercado en 2007 con la Hipoteca + 0,18%, de manera que ahora mismo estos hipotecados apenas pagan intereses a la entidad. Pero si el euríbor cerrase octubre en el -0,18% en tasa mensual, también consumiría el diferencial. Una situación que no descarta el propio departamento de análisis de Bankinter, que pronostica un euríbor de incluso el -0,20% en 2018 (en su escenario más pesimista). Y también ActivoBank (de Banco Sabadell) y Caja Duero (ahora EspañaDuero) apostaron en aquella época por productos competitivos con diferenciales del 0,22% sobre el euríbor.
Fuentes del mercado aseguran que en aquellos años, y a pesar de la incipiente crisis, el boom inmobiliario había desatado una gran competencia por captar hipotecas, lo que llevó a algunas entidades a “tirar” los diferenciales.
Lo que nadie se podía imaginar es “lo que vendría después” y la envergadura de la crisis. Desde Bankinter señalan que su hipoteca con un diferencial del 0,18% formó parte de una “limitada campaña hipotecaria” y que su contratación fue residual. En cualquier caso, sostienen que “si el euríbor llegara a -0,18% en una hipoteca, la que sea, que tenga un tipo de interés de euríbor más diferencial del 0,18%, el tipo de interés resultante sería obviamente del 0%”.
El portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB), José Luis Martínez Campuzano, explica que desde un punto de vista jurídico, el contrato de préstamos hipotecario es unilateral, ya que solo genera obligaciones al prestatario de devolver la cantidad recibida en el plazo pactado por el préstamo y pagar el interés convenido. “El hecho de que los tipos de interés sigan bajando no cuestiona la característica esencial del contrato. En todo caso, puede suponer que temporalmente un contrato que se pacte retribuido pase a otro gratuito con un diferencial de tipos de interés nulo”.
La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) discrepa de las entidades y considera que “en épocas de subidas, estas se trasladan automáticamente a los hipotecados, cumpliendo con lo establecido en los contratos. De la misma manera que la banca aplica automáticamente las subidas de tipos, debería aplicar también las bajadas, incluso si los tipos son negativos”.
Con todo, y aunque el euríbor parece haber ido por libre en los últimos meses, el esperado inicio de la normalización monetaria por parte del Banco Central Europeo (BCE), que decidirá en octubre sobre la reducción de estímulos monetarios, debería reconducir al tipo hipotecario hacia niveles cercanos a 0 y tasas positivas en un futuro cercano.
En XTB no contemplan, sin embargo, una progresiva subida de los tipos de interés hasta mediados de 2018. “Los tipos negativos son una situación excepcional, una anomalía temporal en una situación económica y financiera internacional límite que ya ha sido superada”, dice Campuzano.
Cómo actuará la nueva referencia de Mario Draghi
El 21 de septiembre, el BCE, la ESMA, el coordinador de las comisiones de valores europeas, la Comisión Europea y la FSMA –el supervisor belga de los mercados– crearon un grupo de trabajo en el que también participará el sector privado (bancos y aseguradoras) con la misión de diseñar un nuevo índice. La referencia será de préstamos en el mercado interbancario a un día (overnight, en la jerga), como el eonia, pero de elaboración propia. El objetivo principal es contar con una herramienta clave para la política monetaria, al igual que el Banco de Inglaterra ya tiene su propio índice a un día (sonia). Será el mercado el que decida si este se utilizará o no para préstamos a más largo plazo, como las hipotecas. Si es así, deberá añadírsele un diferencial, además del margen comercial que actualmente aplican las entidades financieras sobre el euríbor.
Antes, a finales de 2018, el actual gestor del euríbor, EMMI, lanzará la nueva metodología para calcular este índice, después de que el pasado mayo fracasara el intento de sacarlo definitivamente tras años de pruebas, debido a la falta de operaciones reales. El nuevo euríbor será híbrido: utilizará, si es posible, operaciones reales. Si no, echará mano de operaciones históricas y, en último lugar, de opiniones expertas.
