Hipotecas con condiciones fuera de lo habitual que buscan marcar la diferencia
Bankia, Openbank, Evo Banco, Liberbank y Sabadell optan por eliminar o minimizar los costes adicionales Cuotas gratis en ING, dación en pago en Bankinter o carencia en Abanca e Ibercaja sirven de gancho
La oferta hipotecaria de la banca atraviesa uno de sus mejores momentos tras las duras restricciones durante los años de la crisis inmobiliaria. Las entidades financieras saben que vuelve a haber movimiento en el mercado de vivienda y tratan de convencer a los potenciales compradores de que sus condiciones de financiación son las mejores y las más ventajosas. Para conseguir seducir al cliente, y dada la fuerte competencia, algunos bancos se desmarcan del resto del sector con tipos de interés por debajo de la media, una mínima vinculación o promociones puntuales que llaman la atención; son conscientes de que un detalle o un guiño pueden inclinar la balanza hacia su producto financiero.
Entre la amplia exposición de hipotecas a tipo variable o fijo hay algunas con características que las hacen un poco diferentes al resto:
LAS MÁS BARATAS
El precio de un producto suele fijarse en base a la competencia para estar en niveles similares al resto del sector. Pero siempre hay quien busca diferenciarse por el factor precio. La que tiene uno de los intereses variables más bajos del mercado es la Hipoteca Kutxabank, con un diferencial del 0,90% más el euríbor. Eso sí, como ya viene siendo habitual en este tipo de préstamos, establece un tipo fijo inicial del 1,40% durante los doce primeros meses. La Pre-Hipoteca a tipo variable del Banco Santander es la tiene el tipo de partida para el primer año más reducido, del 0,99%, lo mismo que el diferencial (idénticos intereses tiene la Hipoteca Cereza de Banco Popular, en vías de integración con la entidad que preside Ana Patrica Botín). Lacontrapartida en estos casos es una elevada vinculación. Sin tipo de salida queda la Hipoteca Open de Openbank con un diferencial del 0,99%.
Entre las hipotecas fijas, destacan Bankoa con un tipo del 2,55 TAE a 15 años, del 2,71% hasta 20 años y del 2,83% hasta 25 años. Hasta 15 años, BBVA tiene un TAEdel 2,51%. En plazos hasta 10 años, Bankia ofrece un tipo del 2,41% TAE y Bankinter, del 2,78%. En los periodos más largos, hasta 30 años, Bankia y Liberbank rondan el 3,16%.
Ante la dificultad de competir en precio, algunas entidades se desmarcan del sector con condiciones fuera de lo habitual
SIN COMISIONES
Las comisiones pueden llegar a encarecer notablemente un préstamo hipotecario. Sin embargo, hay bancos que han optado por eliminarlas, aportando al cliente un ahorro de dinero en este sentido. Bankia dio la bienvenida al año 2017 suprimiendo las comisiones de sus nuevas hipotecas. Así, La Hipoteca Sin Comisiones (variable y fija) de Bankia no tiene cargos asociados al préstamo (ni de apertura, ni de amortización total o parcial) a cambio de domiciliar unos ingresos iguales o superiores a 1.800 euros al mes.
La Hipoteca Naranja de ING tampoco tiene comisiones, así como la Hipoteca Ahora de Liberbank, que está libre de los recargos de apertura y estudio y de compensación por desistimiento por amortización parcial. Igualmente, con la Hipoteca Open de Openbank y la Hipoteca Inteligente de Evo Banco, contratables a través de internet, no se pagan comisiones de ningún tipo.
POCA VINCULACIÓN
Para acceder a la mejor oferta hipotecaria de un banco suele ser necesario contratar productos adicionales como seguros de hogar y vida, tarjetas o planes de pensiones. Es una forma de ligar todavía más al cliente con la entidad. La no contratación de alguno de estos extras suele conllevar una revisión al alza del precio de la hipoteca. No obstante, existen préstamos que exigen una vinculación mínima.
La Hipoteca Open solo requiere tener domiciliada la nómina, o percibir cualquier ingreso retributivo, o realizar cada mes un ingreso en Openbank desde una cuenta de otra entidad. Para un único titular, el importe de cualquiera de los conceptos anteriores debe ser igual o superior a 900 euros mensuales. Si son dos o más titulares, el importe mínimo es de 1.800euros. Por su parte, la Hipoteca Inteligente de Evo Banco únicamente pide la nómina y un seguro de hogar.
En Banco Sabadell, las hipotecas fijas únicamente exigen la domiciliación de la nómina y el resto de condiciones se adaptan al perfil del cliente.
PROMOCIONES
Las ofertas especiales o puntuales suelen servir de gancho. ING ha lanzado una promoción para quien firme una Hipoteca Naranja o lleve la hipoteca de otro banco antes del 31 de enero de 2018. En tales casos, la primera cuota del préstamo será gratis.
Por su parte, Openbank ha ampliado del 1 de septiembre al 29 de diciembre de 2017 la promoción de la Hipoteca Open para recuperar hasta 250 euros por domiciliar los principales recibos.
CARENCIA
El periodo de carencia de una hipoteca, que puede ir desde varios meses de duración hasta superar los cinco años, da la opción de pagar una cuota mensual más reducida, dado que durante ese tiempo solo se pagan los intereses, o incluso aplazar el pago total de las cuotas. Este último es el caso de la hipoteca Mari Carmen Variable de Abanca, que ofrece la posibilidad de estar hasta dos años sin pagar las cuotas. Las condiciones son haber pagado las 60 primeras cuotas completas y siempre que no queden menos de cinco años para el vencimiento del préstamo. Hay dos opciones: o aplazar el pago durante esos 24 meses seguidos o solicitar varios meses sin pagos y dejar los restantes por si el cliente necesita volver a pedir un aplazamiento más adelante.
La Hipoteca Evoluciona II de Ibercaja a tipo variable ofrece la posibilidad de hasta dos años de carencia.
EXCLUSIVIDAD
Hay entidades que buscan ser únicas por algo y, con la Hipoteca Inteligente, de Evo Banco quiere ofrecer una ventaja exclusiva en relación al euríbor, que es el tipo al que están referenciadas las mayoría de las hipotecas variables en España. Así, si el euríbor sube, el diferencial de la hipoteca baja. En concreto: si el euríbor está entre el 2% y el 4%, el diferencial se reduce un 0,20%; si el euríbor se sitúa entre el 4% y el 6%, el diferencial baja un 0,40%, y si el euríbor supera el 6%, el diferencial se recorta un 0,80%. La revisión del tipo de interés es anual. Se pretende que el cliente no sufra tanto con las fluctuaciones del euríbor pese a que el préstamo es variable.
-0,171% es la media provisional del euríbor a doce meses en octubre
DACIÓN EN PAGO
Un concepto que se popularizó durante la crisis es el de la dación en pago, que es una alternativa a la ejecución hipotecaria, ya que ofrece la posibilidad de entregar el inmueble hipotecado y cancelar la deuda con el banco.
En Bankinter, en la Hipoteca Sin Más, y también en las modalidades de tipo fijo y mixto, es la vivienda la que responde como única garantía. Es decir, incluye la dación en pago, lo que supone que en caso de impago de la deuda el cliente respondería, única y exclusivamente, con el bien tomado como garantía, en este caso la propia vivienda hipotecada.
Y la Hipoteca Sin permite disponer de las cantidades amortizadas con una línea de crédito: es posible solicitar desde 1.500 euros a devolver entre 12 y 120 meses. Además, a partir de los 24 meses se pueden solicitar prórrogas con un máximo de 6 meses por cada 12 pagados. También tiene periodo de carencia.
SIN SUELO
El controvertido suelo hipotecario establece un interés mínimo en la cuota aunque el tipo de interés baje. En España se declararon nulas las cláusulas suelo de carácter abusivo en las hipotecas ya contratadas. Ahora, hay bancos que publicitan que sus hipotecas directamente no tienen suelo, en un momento en el que los tipos de interés están en mínimos. Es el caso de la Hipoteca Variable de BBVA, así como la Hipoteca Sin Comisiones Variable de Bankia y la Hipoteca Inteligente de Evo Banco. Además, la Hipoteca Variable de Kutxabank es sin cláusula suelo y ofrece la posibilidad de negociar cláusula techo.
EXTRAS
Algunas entidades que requieren la domiciliación de la nómina para poder contratar la hipoteca dan acceso a las ventajas de sus cuentas. Banco Santander permite contratar la Cuenta 1,2,3 y obtener así una remuneración por los haberes, así como accedar a descuentos y acciones de la entidad.
PERSONALIZACIÓN
No hay intereses ni requisitos preestablecidos, sino que las condiciones de la hipoteca varían en función del perfil del cliente. Banco Sabadell y Caixabank son dos de los bancos que más han apostado por este tipo de oferta hipotecaria, adaptando el precio, los plazos y los productos vinculados a las características del cliente.
PRÉSTAMOS SIN INTERESES
Coste de financiación cero: El diferencial más barato jamás comercializado en España fue el 0,17% ofrecido por la filial española de Deutsche Bank al lanzar al mercado su Hipoteca Rompedora en marzo de 2008. En aquel entonces, el euríbor a doce meses se encontraba en el 4,59%. Casi diez años después, el tipo hipotecario por excelencia se sitúa en el mínimo histórico negativo del -0,171%, según la media provisional de octubre. De terminar el mes en estos niveles, la hipoteca de Deutsche Bank a la que le toque revisión dejará de aplicar intereses. Es decir, que su coste de financiación será nulo porque el euríbor anula por completo el diferencial aplicado por el banco. Así, los hipotecados únicamente tendrán que abonar a la entidad la parte correspondiente al capital pendiente. Sería la primera vez en España que se da esta circunstancia.
Cláusulas para protegerse del euríbor: El euríbor de las hipotecas sigue cuesta abajo y las previsiones de los expertos apuntan a que esta tendencia continuará hasta que el Banco Central Europeo (BCE) inicie el repliegue de los estímulos, que provocará una reducción de la oferta monetaria y consecuentemente un alza en los tipos de interés. Pero ya con un caso real de anulación del diferencial de una hipoteca por el euríbor, puede resurgir el debate sobre si la banca tendría que llegar a pagar por las hipotecas. Por si acaso, algunas entidades incorporaron hace ya algún tiempo a los nuevos contratos hipotecarios cláusulas de tipos mínimo cero para blindarse frente al euríbor. De esta manera, el interés más bajo posible -sumando euríbor y diferencial- no puede ser inferior al 0%.
Tipos fijos versus tipos variables: Con el euribor en mínimos, la banca sigue apostando por las hipotecas a tipo fijo, que ya suponen casi el 37% de los nuevos préstamos para la compra de vivienda, según Estadística. En la medida en que suba el precio del dinero a largo plazo, a la banca le interesará menos el tipo fijo y lo encarecerá, primando entonces el tipo variable.
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