El auge en la construcción de vivienda en España viene de Minnesota

Los fondos buitre de EE UU lideran la apuesta por el residencial Blackstone se convierte en el gran casero tras comprar un 51% del ladrillo de Popular

A 7.000 kilómetros de distancia de Madrid, en la ciudad estadounidense de Mineápolis (Minnesota), se han tomado decisiones que han afectado a la recuperación del sector de la construcción de la vivienda en España. Concretamente las firmas Värde Partners y Castlelake –conocidas como fondos oportunistas o buitre– vieron la oportunidad de entrar en un mercado inmobiliario hundido a la vista de una previsible recuperación. Pero no son los únicos grandes inversores provenientes de ese país que arriesgaron comprando a precio de ganga para reiniciar un ciclo alcista. ¿Quién está detrás de esas compañías?

Una de las más activas es Värde Partners, compañía de Mineápolis creada en 1993, y que desde los peores años de desconfianza financiera hacia España al principio de esta década, comenzó a comprar activos con problemas. Lo más destacado fue la adquisición del negocio de promoción residencial procedente del Grupo Empresarial San José, al que añadió el suelo para construcción de vivienda que fue comprando.

Con ese mimbre, creó la inmobiliaria Dospuntos, una de las levantadas por los fondos estadounidenses para impulsar la paralizada construcción tras la crisis del ladrillo iniciada en 2007. Tras esa operación, volvió al mercado al inicio de 2017 al comprar la promotora española Vía Célere a Juan Antonio Gómez-Pintado, que fue elegido para pilotar como primer ejecutivo la nueva empresa fusionada, que tiene como objetivo salir a Bolsa a principios del próximo año.

De forma paralela, Värde adquirió el 75% de la reciente promotora Aelca al grupo Avintia, con el que refuerza su posición en la construcción de viviendas. Esta compañía tiene previsto arrancar las obras para 1.900 nuevas viviendas, a las que se suman otras 1.700 de Vía Célere.

Este fondo ha invertido 50.000 millones de dólares desde que fue creado y su presidenta ejecutiva es Marcia L. Page, veterana gestora de inversiones en activos alternativos. Tim Mooney ha sido quien, como responsable de inmobiliario, ha diseñado la estrategia de inversión en España, que también incluye la compra de parte del negocio patrimonial de Procisa, por la que han constituido la socimi La Finca Global Assets. Además, junto al fondo Kennedy Wilson compró una participación mayoritaria de Aliseda, la plataforma bancaria de Popular, que revendió recientemente tras la toma de control del banco por parte de Santander.

El otro fondo de Minnesota impulsor del nuevo ciclo constructor es Castlelake, con 10.000 millones de activos bajo gestión en el mundo. Fue creado en 2005 y está especializado en inversiones en empresas con problemas, deuda y créditos hipotecarios en situaciones complicadas. Castlelake ha estado comprando suelo en España desde 2012 y creó la inmobiliaria Aedas Homes, que prevé salir a Bolsa este otoño. La firma de Mineápolis fue creada por Rory O’Neill, un gestor proveniente de otro fondo similar llamado CarVal Investors, y Evan Carruthers, que ejerce como socio director.

Como curiosidad, este fondo está especializado en la compra y gestión de leasing de aeronaves. Dispone de una flota de 400 aviones –comparable con el gigante IAG, que cuenta con 530 aviones– y 835 motores para estos aparatos. El equipo europeo de Castlelake –y que encabeza la estrategia de inversión inmobiliaria en España– está ubicado en Londres y dirigido por Eduardo D’Alessandro.

Su promotora Aedas Homes cuenta con parte del equipo procedente de la antigua Vallehermoso y prevé iniciar alrededor de 1.700 viviendas a lo largo de 2017.

El fondo oportunista que más rápido ha materializado su apuesta promotora en España ha sido Lone Star. Esta firma con sede en Dallas, cuyo nombre hace referencia a la única estrella de la bandera de Texas, compró a Kutxabank por 930 millones la inmobiliaria Neinor a la que inyectó nuevo suelo y reactivó en la construcción de casas.

Lone Star puso en marcha un ambicioso plan por convertir a su rebautizada empresa Neinor Homes en la mayor inmobiliaria del país, prácticamente la única que volvía a poner ladrillo con un proyecto para todo el país, más allá de las pequeñas promotoras regionales supervivientes de la crisis.

Además, se adelantó a cualquier otra en el camino de salida a Bolsa, ya que debutó el pasado marzo, en lo que se convirtió en la primera OPV de una promotora en el parqué español en una década. Ese movimiento, además, permitió desprenderse a Lone Star del 60,1% del capital de una compañía que salió al mercado con un valor de 1.300 millones.

Se espera que Neinor sea una de las compañías que completen el póquer en Bolsa de promotoras que lideren el sector, junto a Aedas, Vía Célere y Metrovacesa, controlada por Santander (61% del capital) y que ya estudia su OPV.

Lone Star, que en España está dirigido por el argentino Juan Pepa, fue creado hace 22 años en Dallas, fundado por el gestor de fondos John P. Grayken. Esa firma ha lanzado 17 vehículos de inversión en los que ha comprado activos con problemas y deuda en gran parte del mundo.

El gigante de la vivienda

El fondo Blackstone, el mayor propietario inmobiliario del mundo, ha creado un gigante de viviendas en España a partir de los adjudicados y la compra de los activos tóxicos de la banca. Su último movimiento fue la adquisición del 51% de la joint venture, por 5.000 millones de euros, que gestionará ladrillo proveniente de Popular por valor de 30.000 millones, lo que le convertirá en la mayor inmobiliaria del país, tras Sareb.

Blackstone fue creado en 1985 en Nueva York. Actualmente gestiona activos por valor de 370.000 millones. En España constituyó Anticipa, una plataforma de gestión de activos procedentes de la banca, que ya dispone de 12.000 viviendas en alquiler. Para gestionarlas, ha constituido la socimi Albirana Propertis, cotizada en el Mercado Alternativo Bursátil y destinada al residencial en alquiler. Además, es propietario de Fidere, otra socimi que gestiona la cartera que el fondo buitre compró a la Empresa Municipal de la Vivienda (EMV) de Madrid.

En el campo de los servicers bancarios, surgidos para que los bancos desaguaran sus activos inmobiliarios problemáticos, también han entrado otros fondos, aunque algunos de ellos ya han desinvertido, como Kennedy Wilson y Värde en Aliseda. Permanece TPG en Servihabitat, la plataforma ligada a Caixabank. Este fondo buitre californiano entró en 2013. También ese año Santander vendió al neoyorquino Apollo su plataforma Altamira.