Las rentas de los hoteles suben y tocan techo en Madrid y Barcelona
Socimis y banca de inversión elevan el precio de las transacciones Los activos vacacionales crecen frente a los urbanos
El turismo vive tiempos de bonanza en España. La llegada de turistas alcanza nuevos récord, el empleo toca máximos y el gasto del viajero español vyelve a crecer. Esto tiene también su impacto en la gestión de activos hoteleros, con aumento en las rentas y con un aumento en el precio de las transacciones, según el informe realizado por la consultora especializada Magma HC.
El documento, que analiza la evolución durante el pasado ejercicio, concluye que las cadenas hoteleras apuestan cada vez más por las opciones de alquiler, tanto fijo como variable, para la gestión de los inmuebles. Alberto Grau, socio director de la consultora, apunta que se ha visto un aumento en las rentas, impulsadas por la buena evolución del sector turístico. Únicamente el 7% de los contratos son de menos de 3.000 euros por habitación al año, cuando durante los años de la crisis se superaba el 30%.
Grau destaca que el aumento de las rentas hace pensar que en ciudades como Madrid y Barcelona “han tocado techo”, mientras apunta que las oportunidades se encuentran más en urbes secundarias como Málaga, San Sebastián o Palma de Mallorca.
Uno de los datos destacados por el informe es que, por primera vez tras los años de crisis, 2016 cerró sin ningún acuerdo de renegociación a la baja de las rentas. “En algún año llegó a alcanzar al 30% de las empresas”, apunta Grau, quien prevé que en los dos próximos años siga sin necesidad de renegociar las rentas. “Creemos que se ha llegado a su precio de mercado”, añade.
También aumentan los importes abonados en las transacciones de venta de inmuebles. En este sentido, el informe de Magma asegura que, mientras durante la crisis los fondos oportunistas encontraron operaciones por debajo de los 60.000 euros por habitación, Grau apunta que “esto prácticamente ha desaparecido. Más del 70% de las operaciones se han cerrado por entre 60.000 y 150.000 euros. El analista destaca además que las operaciones de mayor volumen económico, por encima de 180.000 euros, han ganado posiciones y supone ya el 15% del total.
Respecto al modelo de establecimientos más transaccionados en el periodo, destaca el vacacional, con casi el 66% de las operaciones, frente al urbano, que decae a su nivel más bajo desde 2010, año en el que llegó a suponer casi un 90%, según el informe de la consultora.
La encuesta a 90 operadores en la que se basa el informe de Magma HC también señala que el 52% de las empresas prevén que durante este año se cierren acuerdos de fusiones o nuevas ventas. En lo que va de ejercicio se han cerrado operaciones como en el caso del Edificio España, en Madrid, adquirido por Riu. En este sentido, Grau señala que la hotelera “ha pagado caro” el proyecto de hote, aunque cree que casa perfectamente con la política de centros urbanos del grupo.
El informe incide en la pérdida de interés de las hoteleras por ser propietarias de los inmuebles. Por ello, ganan terreno las socimis y la banca de inversión, interesadas especialmente en la adquisición de hoteles de tres estrellas para reposicionarlos en categorías superiores y lograr mejores rendimientos.
Grau asegura que, frente a los años anteriores, las cadenas hoteleras tienen “hambre” de expandirse en España, especialmente las empresas internacionales. El analista señala que se está viviendo un aumento de proyectos bajo modelos “más anglosajones”, como el caso de franquicias y management. “Las grandes cadenas como Intercontinental están creando marcas destinadas especialmente al franquiciado”, señala Grau, quien apunta que entre las españolas podría ser Meliá, con Sol, la que sea la primera en franquiciar.