Lo que se puede esperar después del baile
Los bancos montaron la montaña rusa, eso es cierto, aunque a algún banquero últimamente no le guste reconocerlo, pero también es cierto que a todos nos gustó el vértigo. Y no solo a los arquitectos o a los promotores inmobiliarios o a la España del pleno empleo, que vendía su piso al doble de lo que lo compró para, a su vez, comprarse uno mejor con hipotecas vitalicias a tipos diminutos. También les gustó el vértigo a todos los propietarios de vivienda que durante los años con burbujas fueron considerablemente más ricos y propietarios de lo que ahora son.
También parece cierto, y aquí coincidimos con muchas personas -incluso con algún banquero-, que este parque de atracciones estuvo pésimamente gestionado por los políticos no solo nacionales, sino también autonómicos. Produce cierta sensación de injusticia la impunidad de que disfrutan a pesar de su pésima gestión. Ahora que la fiesta ha terminado -terminó hace cuatro años-, toca poner orden en la casa, tarea que el nuevo Gobierno afronta apenas un mes después de entrar en funciones, con las medidas de reforma del sistema financiero.
Una vez abandonada -acertadamente- la idea del banco malo, como agujero negro de ladrillos indigestos, el Gobierno ataca el problema aumentando sensiblemente las dotaciones y arbitrando medidas para que esa dotación sea asumible por la banca, aunque finalmente el pez grande se comerá al chico para dar credibilidad internacional a la banca y que vuelva a fluir el crédito como medida para solucionar el gran problema: el paro.
Al forzar este aumento de provisiones se está obligando a la banca a reconocer un menor valor de sus activos, de forma que ya no le interese mantener en sus balances activos sobrevalorados y prefiera vender a precio reducido para obtener la necesaria liquidez. También se desprenderán de inmuebles sin uso que se deprecian aceleradamente y detendrán la sangría adicional de IBI, impuestos, mantenimiento, comunidad, etc. Por eso, es acertado que se instrumentalicen fórmulas para que las pérdidas de la banca se trasladen a las cuentas de resultados y recuperar así la confianza en nuestro sistema crediticio, para que las entidades puedan acudir a los mercados mayoristas de financiación cuando se cierre la barra libre de financiación del BCE, que ocurrirá más pronto que tarde.
Con estas medidas se propiciará la venta de activos singulares en el mercado internacional, único destinatario posible actualmente de los mismos. Existen inversores institucionales extranjeros, family offices y simplemente ricos-muy-ricos con los ojos puestos en nuestro país para invertir en activos prime cuando se ajusten sus precios a la realidad del mercado inmobiliario. Para ello es preciso ordenar los activos singulares en carteras de activos core situados en localizaciones geográficas privilegiadas, en costa o en cascos urbanos y, sobre todo, ser valorados de partida a fair value, es decir, a precio razonable. Por eso, la banca debe considerar que, estando dispuesta a asumir descuentos importantes, debe sacar al mercado sus activos próximos a esos valores, ya que un inversor europeo prefiere no ofertar si considera que el activo está altamente sobrevalorado, cuando paradójicamente el banco estaría dispuesto a admitir ofertas con grandes bajadas.
El precio de salida al mercado internacional debe ser atractivo per se, para captar la atención de los inversores y más en un mercado como el actual en el que la demanda manda, o dicho de otra manera, se ha convertido en un mercado investor driven.
Los precios siempre serán discutibles, sobre todo porque la rentabilidad del activo vendrá dada por la capacidad del inversor de ponerlos en valor. Considerando la diversidad de los activos, podemos anticipar que el inversor extranjero espera rentabilidades situadas entre el 6% y el 14% TIR. En la parte baja, 6%-8%, situaríamos principalmente los activos urbanos prime, con capacidad de generar rentas estables: ocupaciones de elevado rating, muy solventes, que garantizan la amortización del activo. En la franja más alta, a partir del 8%, situaríamos los activos turísticos y hoteleros, golf-resorts, etc., que, a través de unos precios de compra con descuentos más elevados, tienen un potencial de revaluación más importante, que aún con unas rentas más granulares, pero más inciertas, podrán tener una trayectoria de rentabilidades más elevada. Esperemos que la ley de reforma financiera haga que vuelva a tocar la orquesta y bailemos de nuevo, aunque el baile, presumiblemente, será distinto.
José Parra-Moreno. Arquitecto. Director General de Grupo Main