Fin de ciclo

Un nuevo escenario para la inversión inmobiliaria

Los expertos esperan un aterrizaje suave del precio y un ajuste de actividad.

Especulación o inversión. El nombre es secundario, porque el hecho lo tienen claro todos los expertos: el pelotazo fácil con el ladrillo como protagonista es pasado. Las viviendas subirán menos que la inflación, se construirán menos y tardarán en venderse. Seguirán existiendo opciones en el sector, y no se espera una crisis severa, pero una etapa ha terminado. Hace un mes, Astroc se desplomó en Bolsa con más estrépito que Terra, pero la violencia de su hundimiento no debería tener eco, en principio, en el mundo real.

Con ese panorama, los expertos insisten en transmitir tranquilidad. Que ya no se pueda hacer dinero comprando y vendiendo pisos sobre plano no significa que la vivienda haya dejado de ser un activo solvente. 'Tanto a los que tienen una vivienda para su uso como a los que la han adquirido como inversión hay que decirles que se trata de un valor seguro', señala José Luis Estevas-Guilmain, presidente de la Sociedad de Tasación. El sector asume la desaceleración de precios como una realidad: 'Es un proceso lógico y sano después de 10 años de subidas. La corrección se viene produciendo desde el segundo semestre de 2006, ahora lo que ocurre es que esos datos se confirman', añade.

Entre 1998 y 2006 el precio de la vivienda aumentó un 80,2%, un promedio anual del 11,9%. El metro cuadrado que costaba 640 euros en el cuarto trimestre de 1998 pasó a costar 1.991 euros en el mismo trimestre del año pasado. Dado que esa tendencia no va a continuar -el aumento fue del 7,2% en hasta marzo- la pregunta del año es hasta dónde llegará la caída, o la menor subida de los precios. Virginia Lozano, directora de obra nueva de Richard Ellis, opina que los pisos tenderán a subir como la inflación, en éste y en el próximo año.

Los profesionales no esperan que la subida de los precios de los pisos supere a la inflación

Otros expertos son un punto más pesimistas, y asumen que es necesaria una corrección. Morgan Stanley espera que los precios crezcan un 4% este año, bajen un 5% al siguiente y se mantengan estables uno o dos años más. El servicio de estudios de BBVA utiliza expresiones como 'aterrizaje suave' o 'ajuste gradual y ordenado' y considera que los precios crecerán este año entre el 3% y el 5%. El FMI espera un alza del precio de entre el 2,5% y el 4%, según Julio Esclano, vicepresidente de la división europea. 'La bajada del ritmo de subida de precios y del número de compras de parcelas, así como la disminución del número de nuevos permisos de construcción parecen indicar una ralentización de la construcción residencial', dice la OCDE.

Se cumplan o no estas previsiones, la evolución del precio no será homogénea, como no lo es el mercado. El presidente de la Sociedad de Tasación cree que se ralentizará menos en el centro de las ciudades, donde la oferta es escasa y la demanda elevada. Y en algunos lugares, como las zonas perimetrales de esas ciudades, los precios pueden bajar. Emilio Langle, responsable del área de residencial de Aguirre Newman, apunta a que en las zonas más demandadas los precios pueden subir entre el 5% y el 6%.

¿Y qué hay de la demanda? Todavía no parece satisfecha. Partiendo del contacto directo con compradores y vendedores, David Moya, adjunto a la dirección de Look & Find, señala que los precios han alcanzado unos niveles que, pese a la desaceleración, 'hacen muy difícil el cruce entre la oferta y la demanda'. Añade que a esos elevados precios se ha unido el aumento de los tipos de interés, lo que está conduciendo a la ralentización de la actividad 'No es que la demanda sea débil, es que los compradores potenciales no pueden entrar en las actuales condiciones. Los vendedores, ya sean promotoras o particulares, tendrán que adaptarse más a esa realidad'. De forma paralela, las nulas revalorizaciones previstas en precios han empujado fuera a potenciales compradores. Yolanda Lozano, deRicard Ellis, señala que hasta ahora la demanda como inversión equivalía al 30% al 40% del total de las operaciones. Así, mientras se reduce o anula la demanda especulativa, queda la demanda retenida por los precios altos.

Entre 1998 y 2006 se iniciarion 590.000 casas al año. Entre octubre de 2005 y octubre de 2006 se visaron 900.000, dato inflado por el nuevo código técnico de edificación. La demanda se calcula en unas 600.000 viviendas al año y, aunque no hay datos fiables de stock de viviendas sin vender, en el sector se cree que sí. El periodo para vender una vivienda, ya sea nueva o de segunda mano, se ha alargado considerablemente. Por ello, todos los expertos consideran necesario que las empresas del sector, constructoras, inmobiliarias y promotoras, se adapten al nuevo panorama. Es decir, que dén una salida progresiva a las casas iniciadas a partir de 2005. Emilio Langle, de Aguirre Newman, afirma que empieza a notarse que no sale nada nuevo.

El hecho de que el ajuste sea más notable en volumen que en precio tiene su lado bueno, pero también su lado malo. Porque no todas las constructoras pueden permitírselo. 'Los actores menos cualificados saldrán del mercado', añade. Los expertos aluden a los actores locales con menos experiencia -que no han vivido la crisis de 1992-, con poca tesorería y poca o nula diversificación.

Y, sobre todo, si el ritmo de construcción de viviendas se reduce a unas 450.000 como dice Morgan Stanley, queda el efecto económico. Credit Suisse señala que el 30% del crecimiento del empleo en 2006 vino del sector constructor. Y que un ciclo bajista típico reduce la actividad entre el 13% y el 21%.

Esta misma semana el presidente de una de las mayores inmobiliarias asumía un descenso del negocio del 30%. La industria y la banca se pueden haber preparado pero, ¿y la economía española? España ha crecido de media al 3,6% desde 1998, y el fin de la etapa del ladrillo pasará factura. La OCDE rebajó esta semana la previsión de crecimiento de España a menos del 3% en 2008 por la desaceleración de la viviendas. Morgan Stanley cree la construcción ha aportado ocho décimas anuales en este periodo, y que restará cuatro en los próximos 10 años. Espera un crecimiento del 2,4% en la próxima década, pero no descarta una recesión en 2009.

'De las experiencias de Australia, el Reino Unido y EEUU se extrae que el efecto contractivo de los tipos de interés sobre la demanda y los precios inmobiliarios tiene un impacto limitado en un entorno económico favorable', explica el BBVA. El factor clave es el empleo, apunta la entidad. Si el sector servicios, el otro gran motor del crecimiento económico español, es capaz de absorver los empleos que se destruyen o se dejan de crear en la construcción, más allá de problemas individuales, la economía española podrá capear el cambio de ciclo con una simple desaceleración. Aunque, en todo caso, las cosas no serán tan fáciles como hasta ahora.

Lo que dicen los números... 18 casas nuevas por cada 1.000 habitantes Más riesgo en el crédito a los promotores Los precios se acoplan con la economía real Si no es urgente, esperar para comprar Segunda vivienda, bajar los precios para vender En costa, sólo la calidad tiene futuro

18 casas nuevas por cada 1.000 habitantes

En España se inician cinco veces más casas por habitante que en EE UU o el Reino Unido. En 2006 se visaron unas 800.000 viviendas, un dato quizá inflado por la ley de edificación pero que corona una trayectoria espectacular generada por la demanda extranjera y la inmigración, pero también por la adquisición de segunda vivienda. Paradójicamente, la mayor oferta permite que la ralentización sea absorbida por un menor ritmo de construcción y no se traslade totalmente al precio. En los próximos años tendrá que colocarse el stock de los proyectos iniciados en 2005 y 2006.

Más riesgo en el crédito a los promotores

La financiación de las promociones inmobiliarias es el punto más sensible de la cartera hipotecaria de las entidades financieras, en especial si se trata de promociones en la costa y de segunda residencia, el primero de los mercados en los que flaquea la demanda en un cambio de ciclo inmobiliario. La banca disparó el crédito a los promotores inmobiliarios un 50% el pasado año, en lo que fue el mayor crecimiento anual de la historia, y en las cajas de ahorros este tipo de financiación ha ganado un peso del 20% sobre el total de créditos, en contra de la prudencia que reclama el Banco de España.

Los precios se acoplan con la economía real

Hasta casi el 20% llegó a subir el precio de la vivienda entre 2003 y 2004. En realidad, gran parte del aterrizaje queda ya atrás. Algo que se ve en las estadísticas oficiales -aumento del 7,2% en el primer trimestre- y en los periodos cada vez más largos entre la puesta en venta de un inmueble y su colocación en el mercado. Se espera que la tendencia siga hasta que los precios se equiparen con el aumento de la inflación y crezcan menos que la renta. Las discrepancias se ciñen a la suavidad del aterrizaje, desde quien no espera caídas de precio hasta quien ve descensos del 5% antes de alcanzar el equilibrio.

... y lo que aconsejan los expertos 18 casas nuevas por cada 1.000 habitantes Más riesgo en el crédito a los promotores Los precios se acoplan con la economía real Si no es urgente, esperar para comprar Segunda vivienda, bajar los precios para vender En costa, sólo la calidad tiene futuro

Si no es urgente, esperar para comprar

Al parecer una de las preguntas que más se plantea a los expertos este año es si es mejor comprar ahora o esperar. Tanto si se trata de vivienda nueva como usada, si la necesidad de adquisición no es muy perentoria, el consejo actual señala que es mejor dilatar la transacción. Ahora, la cuestión no es tan sencilla. Los expertos indican que, en el caso de las casas nuevas, depende de la zona. En un área en la que hay muchas promociones sería recomendable esperar. Si es en el centro de la ciudad, no es previsible que los precios vayan a ser más atractivos en los próximos meses o en 2008.

Segunda vivienda, bajar los precios para vender

Los vendedores de viviendas usadas deben moderar, en la mayor parte de los casos, sus objetivos de ingresos si quieren venderlas, señala David Moya, de Look & Find. Añade que ahora se hace más necesario dejarse asesorar para poder cerrar las transacciones. A su juicio, se trata de adecuarse a la realidad y de no aplicar teóricas subidas anuales al valor de los inmuebles por las mejoras que los propietarios hayan introducido en ellos. En este mismo sentido, se pronuncia el presidente de la Sociedad de Tasación. El riesgo es tener que esperar muchos meses para luego bajar de igual modo el precio.

En costa, sólo la calidad tiene futuro

El exceso de oferta y el retroceso de la demanda en la costa es más evidente que en la mayor parte de las viviendas destinadas a primera residencia, según los expertos. Los excesos de construcción y los errores urbanísticos en zonas de Andalucía, Murcia y la Comunidad Valenciana están influyendo negativamente en los compradores europeos, uno de los colectivos que más ha tirado de esos productos, con más de 100.000 viviendas adquiridas en pasado año. Los expertos afirman que sólo con elevada calidad y moderación en precios se podrá competir con países como Croacia, Marruecos o Portugal.