'Un boom más largo es más peligroso'
Estudió empresariales en Navarra, y cuenta con 10 años de experiencia en Morgan Stanley.
Tras publicar un informe sobre las perspectivas del sector y el efecto en la banca, confiesa que 'me pregunta todo el mundo', y apunta que Londres, donde trabaja, es aún más caro. Está convencido de que asumir la normalización del mercado es la mejor receta.
¿Cuál es el grado de inquietud en la industria?
Se notan los primeros signos de cambio de ciclo, como la ralentización del crédito promotor. Los bancos han cambiado los criterios de concesión y se anticipa un alza de la morosidad. Pero tendría que subir al 4% desde el 0,7% actual para agotar las coberturas actuales, y eso creemos que es improbable.
Ustedes sostienen que el ajuste vendrá más por volumen que por precios...
Sí, asumimos el inicio de 400.000 o 450.000 casas al año con una demanda de unas 500.000. Eso dará salida al stock acmumulado en dos o tres años
¿Y en precios?
Creemos que este año crecerán un 4%, en 2008 caerán el 5% y después se mandendrán.
Así bajarían un 15% en términos reales...
No creemos que sea necesaria una corrección mayor. Esto es importante, porque no se deteriora el valor de los activos en relación al de las hipotecas.
También dicen que las expectativas de alza de precios han elevado los precios. ¿Pasará ahora al contrario?
En España hay algo difícil de medir, la demanda especulativa. Esto, que algunos dicen que pudo ser del 20%, con las expectativas de precios actuales es casi nula. Quizá se busque inversión a largo plazo, pero no a corto. Toda la demanda de 2007 será real.
¿Hay riesgo de que este stock salga al mercado?
De quien invierta a largo plazo no; no merece la pena. El coste de transacción es del 10%. Por otro lado, quien compra en plano ya ha dejado de hacerlo. Estos pisos se colocarán en 2007 y 2008. Puede bajar el precio, pero es raro que tengan minusvalías.
¿Sufrirán las promotoras?
Las más pequeñas. Un promotor diversificado puede gestionar la situación, pero quien tiene una promoción puede verse en una situación más difícil. El sector se va a consolidar, porque las grandes acabarán comprando... Eso es positivo para los bancos ya que reduce la morosidad.
Ustedes prevén una caída del 40% en la actividad. ¿Eso es mucha gente en la calle?
La pregunta es si la economía podrá absorber el menor empleo en construcción. De 1,5 millones de empleos, si la actividad cae el 30% o 40%, pueden reducirse 100.000 o 150.000 puestos al año. En servicios se generan 350.000 puesos al año. En principio podría ser absorbido. El crecimiento del empleo se ralentizará pero no vemos destrucción de empleo neto. Es clave el sector servicios y la exportación.
Una revalorización más fuerte durante más años habría sido peligrosa.
Sí, cuando más años dure el boom más peligro hay en el ajuste, porque tiene que ser mayor.