TRIBUNA

El futuro del sector inmobiliario

El mercado inmobiliario español apenas tiene barreras de entrada y sus barreras de salida son escasas. Por ello, y según el autor, que analiza las tendencias del sector, en un futuro de menor dinamismo sólo una estrategia de diferenciación garantizará la subsistencia a los promotores

A menudo me preguntan sobre el futuro del sector inmobiliario, que vive en este momento en España una de sus etapas más fructíferas. Y siempre acabo preguntándome si abordar la reflexión desde una perspectiva racional, utilizando datos macroeconómicos que informen sobre la evolución de sus principales variables (precios, oferta, demanda, costes de financiación, demografía) o, por el contrario, aventurar su futuro a partir de una perspectiva más emocional e imaginativa.

Es evidente que en este último procedimiento se mezclarán intuiciones, deseos y pautas tendenciales que, aunque todavía no hayan cristalizado en este sector, son, sin embargo, una realidad incontestable en otros segmentos de la actividad económica y empresarial. En todo caso considero que imaginar el futuro del sector es un ejercicio interesante, pues sólo los pensamientos agradables o deseables son capaces de forjar un escenario al que encaminar nuestros esfuerzos.

Lo primero que llama la atención al observador de nuestro entorno inmobiliario es la gran cantidad de proyectos en marcha, así como la magnitud de los que se anuncian por venir. Otra característica recurrente es la gran similitud entre las ofertas, tanto morfológicamente como en su presentación al público consumidor. Ambos factores tienen claras consecuencias económicas, no tanto en la actual coyuntura (cuya bonanza permite su rápida absorción por la demanda), pero sí cuando emerjan situaciones de mayor competitividad, lo que conducirá inevitablemente a la competencia por precios, y, en consecuencia, al estrechamiento de los márgenes.

Este es un mercado sin apenas barreras de entrada, y con escasas barreras de salida. Por ello, en un futuro de menor dinamismo, solamente una estrategia de diferenciación garantizará la subsistencia. La diferenciación es esencial en un mercado atomizado en la oferta, y diverso en la demanda. La promotora que tienda a una producción genérica e indiferenciada tiene un porvenir poco halagüeño en momentos de saturación. Por tanto, se impone una estrategia de especialización por nichos, por segmentos, por ámbitos geográficos, por productos, o por una combinación de algunos de estos factores.

Junto a la diferenciación, o como parte de dicha estrategia, se deberá potenciar la innovación, entendida como una manera distinta de producir, promocionar o vender (o todo ello en conjunto), que reporte más valor a los destinatarios de los productos inmobiliarios, a sus proveedores y a los restantes agentes que intervienen en el proceso. La innovación dará lugar a errores, pero de ellos surgirán las auténticas novedades que cambiarán las reglas de juego al uso, y permitirán la adecuación del sector a las nuevas circunstancias sociales o económicas. Y si las innovaciones son generadoras de gran valor social, ellas serán las que cambien las circunstancias de la economía o la sociedad, descubriendo para ésta expectativas y soluciones muy difícilmente predecibles mediante procesos más conservadores.

Otro de los ejes que conformará el futuro del sector es la progresiva atención al diseño de todo el proceso de generación e implementación de los proyectos, que habrán de configurarse con una visión muy amplia e integradora. En el diseño está el origen de la mayoría de las quejas de los usuarios de cualquier producto inmobiliario.

El diseño afecta también a los costes, a la percepción de la calidad, al confort, a la ecología y al medio ambiente, a la salud, a la durabilidad, a la adaptabilidad, y en general a la trascendencia de lo que hacemos. Un buen diseño diferencia, mejora, distingue, añade valor, realza lo existente, y preserva y mejora lo que queremos conservar, mientras que un mal diseño resulta destructivo, despilfarra recursos, encarece absurdamente, redunda, añade intrascendencia, resulta vulgar y genérico, y, en general, resta valor al producto final. Por tanto, la vocación por el diseño no debe ser entendida como una obsesión meramente morfológica o de imagen, una herramienta de marketing o un pretexto para el lucimiento, sino como un instrumento ventajoso que aporta valores de orden superior y racionaliza los procesos y los resultados. Cosa radicalmente distinta de la que aporta la espectacularidad arquitectónica cuando está vacía de contenido, que resulta despilfarradora y lamentable.

Por último, considero fundamental que se empiece a abordar la labor del promotor inmobiliario con una perspectiva más emocional y sentimental, y con una menor carga numérica. Esta propuesta puede parecer un recurso romántico barato, pero tiene a su favor la contundencia de la lógica. Pues cuando se está tratando con los sueños de la gente, que al fin y al cabo son los factores de impulso a la compra (cuando lo hacen sobre plano), si el promotor no es capaz de transmitir emociones, difícilmente alcanzará buenos resultados. No nos olvidemos que en la actualidad las casas se compran, no se venden, aunque sea duro decirlo así, pero cuando haya que hacer grandes esfuerzos para atraer a un cliente a un producto, y tiene una amplia gama donde elegir, o se generan emociones o se producen situaciones de subasta a la baja. Hay que emocionar con el producto, con su diseño, con su comunicación, con su presentación, con su entrega y con su disfrute.

Todos conocemos edificios o urbanizaciones de nuestro entorno que en su día fueron innovadoras, diferentes, y que todavía hoy emocionan a sus propietarios o usuarios, y que siguen siendo referentes para las nuevas generaciones. Todas en su día tuvieron las connotaciones que he señalado, que quizá no sean grandes descubrimientos teóricos, pero que suelen ser olvidados en momentos como los que vivimos, donde la abundancia y facilidad logran pervertir las perspectivas profesionales y empresariales.