Todos son responsables del precio de la vivienda, pero unos más que otros
La oferta crece más lenta que los hogares y el intervencionismo reduce el mercado de alquiler y sube tarifas
La imputación de la responsabilidad del alza de precios de la vivienda, sea en propiedad o en alquiler, es tan abundante como las soluciones propuestas para neutralizarla. Todo el mundo que es alguien tiene una de cada, pero dando por hecho que tanto la adquisición como el alquiler se mueven en un entorno de mercado, por imperfecto que sea, el déficit de oferta, natural o inducida, está en el centro del problema. La experiencia dice que el intervencionismo excesivo es contraproducente tanto cuando estimula la oferta como cuando la restringe, y ahora se ha convertido en el agitador más activo de los precios, por muchos ejemplos puntuales que quieran destacar lo contrario.
En este pugilato nacional, el dardo de la culpabilidad se dirige de manera indistinta a los promotores de vivienda, a los tenedores de suelo, a la falta de estímulos fiscales, a los impuestos, a los fondos de inversión, a la banca, a las normas apresuradas y sesgadas del Gobierno, al insaciable gusto por la plusvalía y la acumulación de los propietarios, al obstruccionismo de las regiones, al capricho de los ayuntamientos y sus interesados concejales de urbanismo, al capitalismo, al amanerado gusto por la inversión en casas con desprecio de otros activos más rentables y más líquidos, a las tasadoras, a los caseros, etc.
A los caseros incluso se le ha sugerido la más divertida y peregrina de las soluciones para contener los alquileres, cual es la expresada por una ministra desesperada, que creía que su sola presencia en tal cargo supondría una solución milagrosa de las dificultades, y que ha terminado suplicando a los arrendadores solidaridad con los inquilinos: inaudito.
La primera y universal prueba de que el precio de las cosas lo marca el cruce entre la oferta y la demanda, aplicado a la vivienda, es que la demografía ha sido el motor subyacente de la oferta, de la demanda y de los precios. El crecimiento de la población de forma primaria y de la formación de hogares de forma secundaria está detrás de la explosión del mercado inmobiliario tanto en el ciclo de principios de siglo como en el actual. Es evidente que en el primero tuvo interesados palmeros adicionales como una demanda insatisfecha embalsada de años, una política monetaria muy expansiva, una práctica bancaria laxa e imprudente, y un activismo fiscal inconsciente.
En este segundo ciclo expansivo se aprecia un desacople preocupante entre la evolución de la población y la formación de hogares y la oferta de vivienda, y se concentra en zonas urbanas de dinamismo económico (Madrid, Barcelona, la costa levantina y andaluza, las islas y las grandes ciudades), que expanden la imagen de mercado estresado y desequilibrado a todo el territorio.
El servicio de estudios del Banco de España cuantificó hace meses el déficit de vivienda nueva en 600.000 unidades hasta 2025 (375.000 de déficit de 2022 y 2023, y 225.000 adicionales estimadas en 2024 y 2025), que se incrementaría si no se corrige con celeridad, algo complicado teniendo en cuenta la lentitud de los procesos urbanísticos desde la calificación del suelo hasta la venta de casas. En términos netos el déficit anual de casas nuevas puede estimarse en 150.000 pese a terminarse cada año unas cien mil, una cantidad que es complicado ampliar por la ausencia de suelo finalista en muchos núcleos urbanos en los que la demanda presiona con fuerza.
Esta circunstancia, además, impacta de inmediato sobre el mercado del alquiler. Las zonas económicas más activas (Madrid, Cataluña, Baleares o Canarias) han experimentado un salto en el número de hogares que viven en alquiler (en torno al 30%) que duplica el del resto del territorio, y lleva a que España, con gran concentración de empleos poco productivos y salarios bajos, tenga una elevada proporción de inquilinos con dificultades de pago.
En todo caso, el suelo no debería ser problema si el planeamiento urbanístico se empeñase en ello y permitiera extender la línea de rotulador rojo que trazan los ayuntamientos hasta el infinito, respetando las servidumbres medioambientales, y obligándose a urbanizar los nuevos planeamientos con los jugosos ingresos fiscales que generan. Exageraba un responsable de Competencia a principios de siglo cuando aseguraba que el porcentaje de terreno urbanizado en España era ahora simular al de la época de los romanos; pero que nadie se alarme porque se urbanicen unas pocas hectáreas más si la población lo demanda.
La venta de suelo urbano está ahora en torno a los 30 millones de metros cuadrados anuales (registro del Ministerio de Transportes), una cifra sobre la que han girado las operaciones en los últimos quince años, nada menos que la cuarta parte de los metros que cambiaban de manos en 2004, 2005 o 2006, cuando la fiebre del real estate rompía todos los termómetros. Los solares, el único lugar en el que estaba dios a decir de Pio Baroja, aunque fuesen dignos patatales, cambiaban de manos en días buscando colocarlo de nuevo con jugosas diferencias. Algunos, sobre todo en las costas, han sostenido fantasmales estructuras de encofrados durante años esperando de nuevo el oleaje de la demanda, que está de vuelta.
En todo caso, los precios del suelo urbano son muy inferiores a los del vértigo de la burbuja, y solo en las zonas de alta demanda tienen cifras similares a las de antaño, y duplican o triplican la media nacional. Madrid, por ejemplo, registró 451 euros por metro cuadrado en 2023, cuando la media nacional era de 154 y la de las ciudades de más de 50.000 habitantes, de 258.
Sobre el resto de dianas habituales de la crítica, recordar que la inmensa mayoría de la oferta de alquiler no es de fondos especulativos, sino de particulares, que han retirado casas del mercado por las condiciones exigidas por el Gobierno, que impone contratos largos y precios tasados; los que las mantienen, en una maniobra defensiva, anticipan en el primer año del contrato el precio del último, o buscan fórmulas alternativas permitidas por la norma para esquivar el intervencionismo público.
¿La banca? Tiene los tipos hipotecarios en términos no muy alejados de los mejores años para la clientela (3,62% ahora), aunque limitan la concesión a finanzas muy solventes, lo que les exime de estimular la demanda y los precios. Esta disposición restrictiva del crédito ha limitado mucho el componente especulativo del mercado, aunque una buena parte se ha desviado a la compra para alquiler por la generosa rentabilidad de estos años.
¿Los impuestos? No hay incentivos que ceben el ánimo comprador como en el pasado, salvo de carácter regional para rentas muy modestas y edades juveniles. Pero las cargas por adquisición son muy elevadas, tanto en la compra como en el mantenimiento de la propiedad, pero ni comunidades ni ayuntamientos tienen intención de renunciar al maná fiscal de las casas.
José Antonio Vega es periodista.
