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Breakingviews
Opinión
Texto en el que el autor aboga por ideas y saca conclusiones basadas en su interpretación de hechos y datos

El inmobiliario de EE UU es un microdrama a punto de convertirse en uno macro

Es mejor que los reguladores sean claros sobre que algunos bancos aún podrían quebrar, y eso está bien

Espacio de oficinas en alquiler en Arlington (Virginia, EE UU).
Espacio de oficinas en alquiler en Arlington (Virginia, EE UU).SAUL LOEB (AFP)

El gran incendio de Londres comenzó en una panadería. Thomas Farriner, el desventurado dueño del establecimiento, dijo más tarde que creía haber extinguido las llamas. Horas después, el infierno serpenteaba por la ciudad a un ritmo aterrador. Más de tres siglos después, algo parecido está ocurriendo en los locales comerciales de EE UU, donde discretas columnas de humo amenazan con convertirse en una conflagración. Los inversores se quemarán, pero los daños aún pueden contenerse.

Algunos prestamistas ya se están chamuscando. La semana pasada, un fondo inmobiliario cotizado gestionado por KKR recortó su dividendo tras registrar pérdidas en un préstamo para oficinas en Filadelfia. La entidad crediticia de tamaño mediano New York Community Bancorp (NYCB) sufrió antes una gran carga por los préstamos garantizados con propiedades, y sus acciones se desplomaron. Las llamas también se han propagado al otro lado del océano: las acciones del japonés Aozora Bank y del alemán Deutsche Pfandbriefbank se hundieron tras pronosticar pérdidas por los préstamos inmobiliarios en EE UU.

La causa subyacente de estos problemas es la rápida subida de los tipos en los dos últimos años, que presiona a la baja el valor de los inmuebles al hacer relativamente menos atractivos los futuros ingresos por alquiler. Los problemas empezaron con las oficinas, en las que se basa en torno a un cuarto de las hipotecas sobre inmuebles comerciales de EE UU, según Morgan Stanley. Tienen el problema añadido de que la mano de obra solo está volviendo parcialmente a sus puestos de trabajo, lo que lleva a los inquilinos a reducir su tamaño y limita la capacidad de los caseros para subir los alquileres.

Pero lo que empezó en las oficinas se está extendiendo ahora a los llamados inmuebles multifamiliares, como los edificios de apartamentos. En general, no hay escasez de demanda: las familias siguen necesitando un lugar donde vivir. Aun así, la combinación de unos precios más altos y la dificultad de conseguir que los inquilinos paguen más puede crear problemas. El revés de NYCB se debió en parte a que los apartamentos neoyorquinos se vieron afectados por las restricciones gubernamentales a la subida de los alquileres. Algunas ciudades del cinturón solar del sur han construido enérgicamente nueva oferta.

El mayor reto es que la oleada de hipotecas a punto de vencer podría convertir un microproblema en uno macro. Según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, los prestatarios deben reembolsar este año 929.000 millones de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales y 573.000 millones el año siguiente. Del total de este año, casi un tercio parecen ser préstamos vencidos el año pasado, en los que los prestatarios han renegociado o retrasado el reembolso. Y un tercio del importe total que vence está respaldado por inmuebles multifamiliares.

Los cálculos no son alentadores. Pensemos en el dueño de un edificio de oficinas de 100 millones que pidió prestado el 60% de su valor hace tres años, para ver cómo su precio se desplomaba a la mitad. El prestatario debe 60 millones, pero solo podría conseguir la mitad de esa suma en un nuevo préstamo garantizado por la misma propiedad. Fitch calcula que en torno a la mitad de los préstamos parcelados en títulos respaldados por hipotecas comerciales en EE UU podrían ser incapaces de refinanciarse.

Localizar el problema es complicado, pero a grandes rasgos lo que preocupa son los pequeños bancos. Los bienes inmuebles no residenciales suponen en torno a un tercio de los préstamos en los bancos estadounidenses con balances inferiores a 100.000 millones, pero solo el 8% en las instituciones por encima de ese umbral, según los informes trimestrales de los reguladores. En el caso de los bancos más pequeños, los préstamos a propiedades comerciales no residenciales equivalen al doble del capital de primer orden de los bancos, la parte del balance de una entidad que absorbe los impactos. En el caso de los bancos más grandes, las mismas exposiciones suponen menos del 50% de su capital. Como era de esperar, los bancos están reduciendo drásticamente la concesión de nuevos préstamos para inmuebles comerciales.

Una señal de alarma para los reguladores son los bancos que tienen exposiciones inmobiliarias comerciales por valor de más de tres veces su capital. Aun así, algunos estarán muy diversificados, mientras que otros no. Como las entidades no detallan públicamente sus préstamos, los inversores hacen suposiciones. Valley National Bancorp, con sede en Nueva Jersey, tiene préstamos inmobiliarios comerciales equivalentes a cuatro veces su capital. Aunque son pequeños y están muy repartidos, el precio de las acciones del banco ha caído un cuarto este año.

Al igual que los habitantes de Londres en 1666, prestamistas y prestatarios intentarán apagar los pequeños incendios como puedan. Los bancos suelen renegociar los créditos para ayudar a los hipotecados a evitar el impago. En algunos casos, fuentes de capital no bancarias, como los fondos de crédito privados, taparán agujeros en el muro de la refinanciación. Esto es más cierto en el caso de las propiedades multifamiliares, donde los prestatarios pueden necesitar solo un par de años de financiación para mantenerse a flote antes de que se recuperen las valoraciones. Aun así, los prestamistas privados pueden ser exigentes y caros. Según los inversores, sus créditos pueden tener un tipo de interés en torno al 15%.

Para los dueños de oficinas con problemas que no puedan llegar a acuerdos con proveedores de capital oportunistas, y también para algunos propietarios de viviendas multifamiliares, el impago será inminente, y los balances de los bancos notarán el efecto. Es probable que esto acelere la reducción de la maleza en el sistema financiero. Todavía hay más de 2.000 bancos en EE UU. Scott Rechler, CEO del inversor inmobiliario RXR y consejero de la Fed de Nueva York, calcula que hasta 1.000 podrían desaparecer en los próximos dos años.

En abstracto, acabar con unos cientos de pequeños prestamistas puede sonar bien. En la práctica, podría provocar el caos. Si quebraran 500, habría diez veces más entidades de las que los reguladores –que ya se quejan de falta de personal– han liquidado en toda la última década. Tras la quiebra de SVB Financial en marzo, inversores y depositantes huyeron de bancos de características similares, en un recordatorio de que una quiebra bancaria puede estar impulsada más por los rumores y la adyacencia geográfica que por las pérdidas crediticias reales.

Si los tipos bajan deprisa, el problema podría remitir, al menos, para las propiedades multifamiliares. Si no, hay tiempo para prepararse para lo peor. Los bancos ya están constituyendo provisiones para cubrir las deudas incobrables, pero es posible que los supervisores les obliguen a hacer más, aunque a los inversores de capital como los de NYCB no les guste el resultado. Esto podría incluir animarles a vender préstamos problemáticos, algo que muchas entidades se resisten a hacer porque les obliga a cristalizar sus pérdidas.

También hay tiempo para que los reguladores sean claros sobre el hecho de que algunos bancos aún podrían quebrar, y eso está bien. Incluso esa señalización podría precipitar problemas para algunos bancos y empujar a otros a fusionarse con rivales más grandes y fuertes. Pero eso no es necesariamente malo. En el Londres del XVII, el gran incendio se detuvo después de que los ciudadanos volaran algunas casas a su paso para frenar su propagación. La conflagración que se avecina podría beneficiarse de un planteamiento similar.

Los autores son columnistas de Reuters Breakingviews. Las opiniones son suyas. La traducción, de Carlos Gómez Abajo, es responsabilidad de CincoDías

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