El mercado de oficinas, tres años después de la irrupción del teletrabajo
En Estados Unidos se ha producido una caída superior al 20% en la contratación de metros cuadrados. En España el sector mantiene su fortaleza
El ejercicio de la actividad profesional no ha vuelto a ser el mismo desde que, en aquel ya lejano marzo de 2020, nos viéramos obligados a quedarnos en casa y a adaptar nuestra vivienda como lugar improvisado de trabajo. El mundo se acostumbró a marchas forzadas a esta forma de trabajar, hasta llegar a consolidarse tras la pandemia como un método habitual en la mayoría de compañías de todo el mundo, convirtiéndose así en un recurso más para facilitar la conciliación de la vida laboral y personal. A día de hoy, son pocas las empresas, al menos entre las que su modelo de negocio lo posibilita, que no aplican un sistema híbrido y menos aún los profesionales que no consideran el teletrabajo como un factor decisivo a la hora de buscar un nuevo empleo.
El desarrollo del teletrabajo es, precisamente, uno de los principales desafíos al que se ha enfrentado el mercado de las oficinas durante estos últimos años. Aunque la implantación de un sistema de trabajo telemático al 100% ha sido elegida por muy pocas compañías, es innegable que su llegada ha tenido un claro impacto, provocando que las empresas hayan tenido que replantearse sus necesidades de espacio, así como el uso que se le da a esos metros cuadrados.
La clave para que las empresas afronten este reto es que la experiencia presencial aporte un valor diferencial frente a trabajar desde casa. En este sentido, los espacios de oficinas a las afueras de las ciudades, en grandes recintos junto a parques industriales y otras oficinas, presentan desventajas en comparación con aquellas ubicadas en los centros de las ciudades, en lugares más atractivos para el trabajador.
Tanto es así que, las oficinas situadas en el centro de las ciudades presentan una tendencia alcista en precios, por la escasez de espacio disponible, mientras que no se está viendo esta misma evolución para las situadas en las afueras. Que la sede corporativa disponga de servicios tales como gimnasio, cafetería-restaurante, etc., ya sea en el propio edificio o cerca, también es un factor diferencial.
Otro de los retos es el de la sostenibilidad y eficiencia energética, donde el mercado de oficinas cuenta con una ventaja competitiva con respecto a otros segmentos de negocio dentro del real estate. El compromiso de las empresas en materia ESG es incompatible con realizar su actividad en un edificio ineficiente o que produce gran cantidad de emisiones. Los operadores han sido ágiles y ya es más que habitual que los edificios de oficinas cuenten con certificados de excelencia en materia de eficiencia energética.
Como respuesta al teletrabajo y a un uso más racional de los recursos, estamos asistiendo a un incremento de los espacios flexibles en las oficinas que optimizan el uso del espacio, además de favorecer la colaboración entre distintos equipos.
Estados Unidos ha funcionado tradicionalmente como un espejo para el resto de mercados inmobiliarios en sus diferentes segmentos. Lo que allí ha pasado ha terminado replicándose años después en el resto del mundo. Y como evidencian las principales consultoras inmobiliarias, se ha producido un descenso en la contratación de metros cuadrados de oficinas en Estados Unidos, por encima del 20%. Este comportamiento del mercado norteamericano de oficinas y el riesgo de que anticipe lo que puede ocurrir en un mercado como el español nos sitúa ante un escenario desafiante, teniendo en cuenta que nuestro país cuenta con más de 20 millones de metros cuadrados de espacio para oficinas.
No disponemos de una bola de cristal para adelantarnos al futuro, pero sí contamos con los datos que nos ayuden a dibujar un panorama factible para la próxima década. Para el mercado de oficinas de España, las cifras publicadas muestran que mantiene una cierta estabilidad, así como el interés de los inversores. En concreto, los espacios de oficinas ubicados en los centros de las ciudades y que cumplan con los estándares ESG son los más atractivos y los que muestran una evolución más positiva, en contraposición con el interés decreciente de los situados en la periferia.
El crecimiento económico y el desarrollo empresarial en las distintas ciudades es otro factor de influencia y que anima a pensar que, al menos en ciertos mercados, se mantendrán las cifras positivas en lo que respecta a la contratación de metros cuadrados. Esto es evidente en el caso de Madrid, la región más competitiva del país a la hora de captar empresas y crearlas nuevas. A lo largo de 2023, uno de cada cinco nuevos negocios creados en el país tiene como sede la capital. En concreto, la contratación bruta acumulada en 2023 hasta septiembre alcanza los 370.000 metros cuadrados, cifras que siguen la estela de la serie histórica a pesar de todos los cambios que ha sufrido el mercado de oficinas desde el año 2020.
En un escenario dominado por la incertidumbre, lo cierto es que el mercado inmobiliario de oficinas se muestra resiliente, con unas tasas de ocupación que demuestran su fortaleza. Pero es necesario adaptar las oficinas ante esos desafíos, aportando valor adicional a los trabajadores que tienen que poblar esos espacios, aunque no estamos, ni mucho menos, ante el final del modelo de oficinas en España.
Por supuesto que el teletrabajo es una carga para el mercado de oficinas y que ha propiciado un incremento de la tasa de superficie vacante, sobre todo en edificios no eficientes y en ubicaciones menos céntricas, que podrá acrecentarse en los próximos años, aunque con un efecto menor de lo que se temía en un principio. A la hora de invertir, será necesario hacer un buen análisis de los activos, pero siguen existiendo excelentes oportunidades, en aquellos espacios que cuente con muy buenos fundamentales.
Juan Jiménez-Hevia es Head Of Iberia de Real IS AG
Sigue toda la información de Cinco Días en Facebook, X y Linkedin, o en nuestra newsletter Agenda de Cinco Días
Newsletters
Más información
