Reino Unido podría seguir el ejemplo de Canadá en materia hipotecaria
La idea es estabilizar los costes variando automáticamente los plazos de amortización según el precio del dinero
Los elevadísimos precios de la vivienda en el Reino Unido reflejan en gran medida los extraordinariamente bajos tipos de interés de los últimos años. Mientras el Banco de Inglaterra endurece su política monetaria para frenar la inflación, el aumento de los costes hipotecarios está llevando la miseria a millones de prestatarios, amenazando con un colapso económico e inmobiliario. Afortunadamente, hay una forma relativamente sencilla de aliviar este problema, que no costaría ni un céntimo a los contribuyentes.
La relación entre el precio de la vivienda y los tipos de interés está bien establecida. El gran economista estadounidense Irving Fisher, escribiendo en 1930, describió cómo influyen los tipos en las valoraciones: “El precio de una casa es el valor descontado de sus ingresos futuros”, escribió. “En el proceso de descuento se esconde un tipo de interés. El valor de las casas subirá o bajará según baje o suba el tipo de interés”.
En Gran Bretaña, los bajos tipos de interés produjeron un alza vertiginosa de los precios inmobiliarios. En Inglaterra, la relación entre el precio de la vivienda y la renta familiar se duplicó con creces entre 2000 y 2021, según la Oficina de Estadísticas Nacionales. El importe de la deuda hipotecaria aumentó aún más bruscamente. El analista inmobiliario británico Neal Hudson calcula que el préstamo hipotecario medio pasó de 1,5 veces los ingresos a principios de la década de 1980 a 3,4 veces en 2021.
La caída de los tipos de interés significó que los pagos hipotecarios iniciales como porcentaje de la renta disponible disminuyeran marginalmente. Pero los propietarios de viviendas eran vulnerables al aumento de los costes de los préstamos. La obstinadamente alta inflación ha obligado al Banco de Inglaterra a subir los tipos oficiales al 5,25%. El tipo hipotecario a cinco años supera ahora el 6%. El Institute for Fiscal Studies, de Londres, advierte de que 1,4 millones de hogares perderán una quinta parte de su renta disponible al aumentar los costes hipotecarios.
El Gobierno está ante un dilema sobre cómo afrontar la crisis hipotecaria. El ministro de Nivelación y Vivienda, Michael Gove, ha sugerido la introducción de hipotecas a tipo fijo a 25 años, como en Estados Unidos. Sin embargo, el Reino Unido carece de mercados de capitales profundos para poner en práctica esa propuesta. Los principales bancos británicos permitirán a los prestatarios ampliar la duración de sus hipotecas, o pasar a la carencia de intereses, durante seis meses, sin perjudicar a su puntuación crediticia. Es un paso en la dirección correcta, pero no suficiente.
Un planteamiento mejor, propuesto por Patrick Macaskie, exanalista de bancos de fondos de cobertura, sería estabilizar los costes hipotecarios de los hogares, variando el tipo de amortización según suban o bajen los tipos de interés. Ello exigiría a los prestamistas fijar los pagos mensuales totales –tanto de intereses como de capital– en relación con el saldo pendiente de la hipoteca. Así, cuando los tipos de interés bajan, los prestatarios reembolsan más de sus préstamos, acortando el plazo de la hipoteca. A la inversa, cuando los tipos de interés suben, la hipoteca se alarga automáticamente.
Una hipoteca a plazo ajustable suavizaría el golpe que supone para los hogares un endurecimiento monetario inesperado. En condiciones normales, Macaskie recomienda fijar las cuotas mensuales totales en el 6% del saldo pendiente. Sin embargo, para aquellos que recientemente han obtenido grandes préstamos a costa de la inflación de los precios de la vivienda, el punto de partida podría ser más bajo, por ejemplo, el 4,5% del saldo.
Cuando los tipos de interés suban bruscamente, como está ocurriendo ahora, las cuotas podrían ser inferiores a los intereses mensuales. El importe de la deuda hipotecaria pendiente aumentaría entonces a medida que los intereses impagados se añadieran al capital, una situación conocida como amortización negativa.
Pero esa situación solo se daría cuando tanto los tipos de interés como la inflación fueran altos. La inflación reduce rápidamente el valor real de la deuda pendiente. El aumento de los precios también tiende a arrastrar los ingresos nominales. En el Reino Unido, la inflación ya está reduciendo la relación entre la deuda de los hogares y sus ingresos.
Por lo tanto, los periodos de amortización negativa deberían autocorregirse. Además, la adopción generalizada de hipotecas a plazo ajustable mejoraría la estabilidad financiera. Dado que los prestatarios siempre entregan una parte de sus ingresos, las cuotas hipotecarias no se reducirían cuando bajaran los tipos de interés. Por lo tanto, los periodos de dinero fácil tendrían menos probabilidades de provocar burbujas inmobiliarias.
En Canadá, que al igual que el Reino Unido tenía un mercado inmobiliario en ebullición e hipotecas a tipos de interés a corto plazo, los bancos han encontrado una manera de suavizar el impacto de la restricción monetaria. A finales del primer trimestre, el Canadian Imperial Bank of Commerce tenía en su cartera 52.000 millones de dólares canadienses (36.000 millones de euros) en hipotecas a plazo variable. Para muchos de esos prestatarios, los pagos mensuales de la hipoteca ni siquiera cubren actualmente la parte de los intereses de sus préstamos. El jefe de la entidad, Victor Dodig, se jacta de que este producto hipotecario ya está ayudando a los hogares a hacer frente al aumento de los costes de los préstamos.
Es hora de que Gran Bretaña tome una hoja del manual de Canadá para las hipotecas.
Los autores son columnistas de Reuters Breakingviews. Las opiniones son suyas. La traducción, de Carlos Gómez Abajo, es responsabilidad de CincoDías
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