¿Cómo mide el banco tu solvencia para contratar una hipoteca?
La edad, las deudas contraídas, los ingresos o los bienes disponibles son factores que influyen sobre la concesión de un préstamo hipotecario
El escenario actual supone un buen momento para comprar una vivienda. El inicio de la recuperación económica tras el estallido de la pandemia, las favorables condiciones de financiación y la estabilidad de los precios hacen que la adquisición de inmuebles en España se encuentre al alza. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), las compras crecieron un 40% en septiembre respecto al mismo mes de 2020, con 53.410 operaciones, la cifra más alta desde 2008.
Este contexto favorece, por tanto, la firma de una hipoteca. Sin embargo, hay que tener en cuenta que antes de conceder un préstamo hipotecario, el banco analiza la solvencia económica del futuro propietario. Pero, ¿cómo mide la entidad bancaria este requisito?
¿Qué es el 'scoring' bancario?
Luis Losantos, profesor de EAE Business School, lo explica: “Los bancos realizan un estudio mediante un scoring o calificación crediticia, otorgado en función de modelos estadísticos elaborados sobre su histórico de préstamos”.
Es decir, el scoring bancario hace una evaluación automática que permite al banco tomar decisiones objetivas sobre el perfil de riesgo del cliente y, por tanto, de la conveniencia o no de conceder la hipoteca. Cuanto más alta sea la puntuación obtenida, más probabilidades habrá de que la operación concluya con éxito.
¿Qué información solicitan las entidades bancarias?
Para llevar a cabo este análisis, se estudian diferentes variables que se agrupan en tres tipos, según Losantos:
- Información cualitativa (edad, estado civil, personas a cargo y tipo de ocupación).
- Datos económicos patrimoniales del comprador (ingresos, patrimonio del que dispone, nivel de endeudamiento e historial de crédito).
- Datos propios de la transacción (como puede ser el objeto de la hipoteca y el plazo para la concesión).
Carlos Balado, profesor de OBS Business School, añade otro tipo de información complementaria que tienen en cuenta las entidades bancarias para determinar la solvencia económica del futuro propietario: el tipo de contrato laboral (si es temporal o indefinido) y los ingresos adicionales (como, por ejemplo, si posee una vivienda en alquiler). “No es un análisis absoluto, sino gradual”, matiza.
Además, el banco puede solicitar las tres últimas nóminas, la declaración de la Renta, la declaración de bienes y “los seguros, si se tienen, para constatar la capacidad de previsión y posible garantía para que, en caso de que surja un problema inesperado, este pueda estar cubierto por la póliza”, apunta Losantos.
Asimismo, la entidad bancaria puede pedir autorización para la petición de datos en la Central de Información de Riesgos (CIR) del Banco de España. De esta manera, el banco puede acceder a todos los préstamos, los créditos, los avales y los riesgos en general para determinar si se concederá la hipoteca. “Para la entidad bancaria es necesario conocer si el cliente que solicita una hipoteca tiene obligaciones contraídas con otros bancos para determinar así en qué nivel de riesgo incurre al autorizar la operación”, señala el Banco de España.
Cada uno de los aspectos mencionados son relevantes, pero tanto Balado como Losantos consideran clave el porcentaje de los ingresos mensuales que se destinará al pago del préstamo hipotecario. Este no debe ser superior al 30%. “La capacidad de pago, es decir, las condiciones que se tienen para devolver el crédito, es fundamental”, apostilla Balado.
Todos los bancos hacen esta evaluación de riesgos antes de conceder una hipoteca, pero la decisión final depende de cada entidad. El resultado del scoring bancario influye en la toma de decisión, pero puede no ser vinculante. Para ello, llevan a cabo estudios individualizados de cada cliente.
Otros elementos que se deben tener en cuenta son la veracidad y la transparencia durante la operación. “Es muy necesario que todo este proceso entre la entidad bancaria y el comprador (soportado en los documentos que mutuamente se deben entregar) se haga de manera transparente para que se cumpla el principio de responsabilidad que deben tener ambas partes”, recomienda la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
¿Se puede mejorar el resultado del 'scoring' bancario?
La respuesta es “sí”. Para ello, la clave está en hacer una gestión adecuada de las finanzas en el día a día y evitar el sobreendeudamiento. Hay que ser disciplinado con la devolución de otras deudas contraídas y con el ahorro, para así reducir el importe que se precisa para una hipoteca.
En cualquier caso, el resultado de este scoring no es determinante y muchas entidades bancarias continúan añadiendo la decisión humana para analizar desde otra óptica cada petición, por eso mismo, es conveniente dejarse asesorar por un experto de confianza como el gestor de la entidad bancaria, que puede responder cualquier duda que surja a lo largo del proceso y aconsejar sobre lo que más conviene de acuerdo a cada situación económica particular.