Hipotecas mixtas para afrontar lo más crudo de las alzas de tipos

Evo, Ibercaja, ING y Openbank están apostando por este producto con precios en la parte fija, durante los primeros 5 a 15 años, inferiores a los de las hipotecas a interés fijo.

En el término medio está la virtud. O lo que, trasladado a la vibrante oferta hipotecaria actual, en las hipotecas mixtas podría estar la mejor opción para cubrirse ante las alzas de tipos. Parte es a interés fijo, por lo general los diez primeros años, y parte, hasta la amortización del préstamo, a tipo variable. La hipoteca mixta estaría permitiendo encontrar un punto intermedio, y atractivo por precio, en plena oleada alcista de los tipos.

Los bancos actualizan casi cada semana las condiciones de sus préstamos hipotecarios y, en esa revisión constante, el interés de las hipotecas fijas está empezando a ser superior al que se puede encontrar en el tramo fijo de las hipotecas mixtas. Este producto había quedado completamente arrinconado en el escaparate bancario, pero el tirón imparable del euríbor las ha colocado en primera línea del muestrario de un grupo cada vez más abundante de entidades financieras.

La gran aspiración de quienes van a contratar ahora una hipoteca es firmar una a tipo fijo con la que blindarse ante las alzas de las tasas oficiales que están por venir y que van a seguir impulsando al euríbor, aunque sea con menor intensidad de lo visto hasta ahora. Sin embargo, ya apenas quedan ofertas con un interés a tipo fijo inferior al 3%.

BBVA, Evo Banco e Ibercaja aún resisten con un precio ligeramente inferior al umbral del 3% TAE. Pero en las hipotecas mixtas sí es común un interés más barato, inferior incluso al 2% nominal para los primeros diez años de vida del préstamo. Una diferencia clave, puesto que es en esos primeros años cuando la carga de intereses que paga el cliente sobre el importe prestado por el banco es mayor.

En la parte variable hay diferenciales desde euríbor más 0,55%

Simone Colombelli, director de hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, afirma que “el tipo de interés de la hipoteca mixta está entre 0,3 y 0,6 puntos porcentuales por debajo del nominal de una fija y, con estos datos, está claro que sale mucho mejor para el usuario firmar una mixta”.

En Openbank, una de las entidades donde la hipoteca mixta comparte escaparate con la fija y la variable, el interés de la parte fija del crédito mixto es del 2,37% nominal, durante un plazo de 10 años, mientras que en su oferta a tipo fijo sube ligeramente al 2,69%. En cuanto a la parte variable de la mixta, es euríbor más 0,55%, mientras que el interés en la hipoteca cien por cien variable es de euríbor más 0,7%.

La comparativa más fiable es la que se mide en términos TAE, con todos los gastos del préstamo incorporados. Y, en ese caso, y para una hipoteca de 150.000 euros a 25 años, la TAE de la hipoteca variable de Openbank es del 3,56%; del 3,32% en la fija y del 3,21% en la mixta, según recoge la página web de la entidad. Los precios son los bonificados, los que resultan de aceptar condiciones como la domiciliación de nómina, seguro de hogar y vida y la contratación del suministro del gas y la electricidad con Repsol.

En ING reconocen estar apostando por las hipotecas mixtas, que representan el 60% de su nueva producción, frente al 25% de las variables y el 15% de las fijas. “Las hipotecas mixtas ofrecen ahora la mejor opción, son caballo ganador”, asegura Alberto Gómez Agustino, director de hipotecas de ING. La entidad está ofertando un tipo nominal fijo del 3,45% los primeros diez años y, a continuación, un interés variable de euríbor más 0,79%. Y ofrece el plazo de amortización más largo entre las hipotecas mixtas, de hasta 40 años.

Evo Banco e Ibercaja, que compiten duramente en precio en las hipotecas fijas, también se suman a la oferta de hipotecas mixtas con uno de los tipos más bajos del mercado. Evo Banco establece un tipo nominal fijo los cinco primeros años del 1,85% y, después, un variable de euríbor más 0,75%. Se requiere la domiciliación de nómina y la contratación del seguro de vida y hogar. Sin esa vinculación, las bonificaciones desaparecen y el tipo fijo nominal sube al 2,15% y el variable, a euríbor más 1,15%.

El 60% de la nueva producción de hipotecas de ING es a tipo de interés mixto

En Ibercaja, la hipoteca mixta tiene un interés fijo en los primeros diez años del 1,85% y una parte variable de euríbor más 1% el resto de años. Son tipos bonificados, que pasan por contratar un seguro de hogar, de vida y también por la aportación sistemática de 75 euros al mes a un fondo de inversión de la entidad.

Según explica Víctor Royo, jefe de estrategia comercial de Ibercaja, la hipoteca mixta “puede garantizar un tipo fijo muy atractivo durante 5 o 10 años, y posteriormente pasar a un tipo variable con la expectativa de una mayor estabilidad en los tipos de interés y coincidiendo normalmente con una evolución positiva de los salarios”. La opción más demandada está siendo el plazo de 10 años del periodo de tipo fijo, según añade. Así, el cliente consigue asegurarse un tipo sin variaciones en los años en que más pesa la carga de intereses del préstamo. Ibercaja y Evo también ofertan una parte fija en sus mixtas a solo cinco años, casi asimilable a una hipoteca a tipo variable.

“Si al cabo del tiempo el cliente no está satisfecho con el tipo de interés de su hipoteca mixta, siempre queda la opción de ­subrogarse”, apuntan desde iAhorro. Desde esta consultora hipotecaria también señalan que si bien la parte de interés fijo ahora puede ser especialmente atractiva, el coste total del crédito bien puede encarecerse cuando el tipo pasa a variable.

Las hipotecas mixtas no han calado aún en el conjunto de la banca, lo que reduce la competencia en precios. CaixaBank, líder del mercado hipotecario, no las oferta y mantiene su apuesta por el tipo fijo. Santander sí ha incorporado a su oferta las mixtas, aunque a tipos más elevados: un fijo nominal del 4,3% los primeros años y euríbor más 0,8% a partir del décimo año.

El euríbor apunta al 3% a cierre de año

Alza meteórica. La subida de los tipos de interés por parte del BCE ha provocado un ascenso meteórico en el euríbor a 12 meses, al que se referencia la inmensa mayoría de hipotecas a tipo variable, y está causando un encarecimiento en las cuotas mensuales sin precedentes llegada la revisión anual. La media mensual del euríbor ya roza en noviembre el 2,8%, frente al -0,487% del mismo mes del año pasado.

Previsión. Las estimaciones de los expertos apuntan a que el euríbor alcanzará a cierre de año el 3%. Su subida perderá intensidad frente a lo visto hasta ahora, pero aún queda por encajar el alza de tipos que se espera el BCE decida en diciembre y que podría ser de otro medio punto. La perspectiva es de más subidas en 2023, ya de cuarto de punto, y de un entorno de tipos elevados por más tiempo, lo que aleja el abaratamiento en las cuotas hipotecarias a corto plazo.