Sistema de amortización francés: ¿cómo influye en las hipotecas?

El mecanismo más utilizado en España para los préstamos hipotecarios fija el abono de una serie de cuotas mensuales constantes en las que al principio se pagan más intereses y al final, más capital

Sistema de amortización francés: ¿cómo influye en las hipotecas?

La compra de una vivienda lleva aparejada en la mayoría de los casos la solicitud de una hipoteca. Se trata de una decisión clave para las finanzas personales, por lo que se deben analizar varios parámetros para saber la solvencia económica del futuro propietario y su capacidad de endeudamiento.

Capital, intereses, tipo fijo o tipo variable, euríbor… son muchos los conceptos que definen cómo se paga una hipoteca mes a mes. Para dar respuesta a esta pregunta es importante prestar atención al sistema de amortización del préstamo hipotecario.

¿Qué es el sistema de amortización de una hipoteca?

El sistema de amortización de una hipoteca marca la estructura de los pagos de las cuotas. En España, el sistema de amortización más utilizado es el francés. Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), al cierre del primer semestre, el 98% de las hipotecas que se había firmado para la adquisición de una vivienda estaba sujeto a este método de amortización.

El Banco de España explica que el objetivo de este sistema de amortización es “mantener el pago lo más estable posible, en el que el cliente tendrá que desembolsar más intereses al principio, e ir aumentando la suma destinada a la amortización conforme transcurre el tiempo”.

Este mecanismo permite llevar a cabo una planificación de los gastos fijos. Pero hay que tener en cuenta un aspecto importante que marcará el importe de las cuotas: la elección del tipo de interés de la hipoteca, que puede ser a tipo fijo, variable o mixto.

Diferencias en los tipos de interés en la hipoteca

Hipoteca a tipo fijo. El tipo de interés permanece inamovible durante toda la vida del préstamo. “La ventaja de esta modalidad es que se conoce de antemano cuánto se debe pagar cada mes, ya que no afectan las subidas y las bajadas de tipos”, señala la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Hipoteca a tipo variable. El tipo de interés se revisa periódicamente (anual o semestralmente) y se ajusta a la cotización de un índice de referencia, que en España suele ser el euríbor más un diferencial. Para esta opción se suelen ofrecer plazos de amortización más largos.

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También existe otra modalidad, la hipoteca a tipo mixto. En este caso, se cobra un interés fijo durante un periodo inicial (suele ser de tres a cinco años) que luego pasa a ser variable, entonces, esta cuota subirá o bajará según la evolución del índice de referencia empleado en el cálculo del tipo de interés variable.

Ventajas e inconvenientes del sistema de amortización francés

La principal ventaja del sistema de amortización francés es que soporta cuotas constantes y estables durante todo el periodo útil del préstamo hipotecario.

En cambio, su desventaja más destacable es que el hecho de abonar más intereses al principio que capital, hace que resulte más rentable realizar amortizaciones lo más pronto posible para conseguir un mayor ahorro. Esto se debe a que a medida que se va reduciendo la deuda, los intereses que se aplican también van decreciendo.

Diferentes sistemas de amortización

El sistema de amortización francés es uno de los más utilizados a nivel mundial, pero existen otros dos de referencia: el alemán y el americano al vencimiento.

- Sistema de amortización alemán. Exige un pago constante del capital de amortización, lo que implica hacer frente al pago de intereses variables cada mes, también mayor al principio y menor al final. A diferencia del sistema de amortización francés, cuando se haya pagado la mitad de las cuotas, también se habrá amortizado la mitad del capital prestado. 

- Sistema de amortización americano al vencimiento. Las cuotas están compuestas solo de los intereses que se han generado, lo que implica que al final de la hipoteca hay que pagar todo el principal en una única cuota. Este sistema premia el ahorro a largo plazo, fomentando que, por ejemplo, el exceso de liquidez se pueda destinar a otros productos de inversión, de manera que se obtenga una rentabilidad suficiente para abaratar el coste final de la hipoteca.

El Banco de España hace una recomendación: “El cliente debe valorar adecuadamente si el sistema de amortización que le ofrecen responde a sus intereses ya que un menor pago al principio puede convertirse en un pago elevado en el futuro”.

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En cualquier caso, contar con un asesor de confianza, como el de la entidad bancaria, resulta clave. Se trata de un profesional que puede aconsejar a la hora de comprar una vivienda según la situación económica particular y el nivel de endeudamiento asumible, para elegir la opción más adecuada, además de responder a cualquier duda que surja a lo largo del proceso. 

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