Merlin se gana el favor del mercado ante los recortes de tipos y sube el 30% desde marzo
La mayor inmobiliaria cotizada ronda zona de máximos históricos entre recomendaciones positivas de CaixaBank y Morgan Stanley
La inflación se suaviza, los bancos centrales telegrafían bajadas de tipos, y las principales Bolsas, aunque con baches puntuales, llevan meses de celebración. En ese escenario, de apariencia positiva, las perspectivas son también favorables para Merlin Properties, la mayor inmobiliaria española cotizada, con una capitalización de mercado superior a los 6.000 millones. Este lunes, Morgan Stanley elevó su precio objetivo desde los 9,7 euros a los 12 euros por acción, lo que supone un potencial de revalorización cercana al 4% a precios actuales. Y este martes hizo lo propio CaixaBank, elevando su recomendación desde mantener a comprar, y su precio objetivo a 13,55 euros, alrededor de un 17% por encima de los niveles de hoy, y también más alto que la media de los analistas que cubren el valor, de 12,39 euros. 18 de ellos recomiendan comprar la acción, 5 mantenerla, y solo uno venderla.
Merlin, que cotiza algo por encima de los 11,50 euros, ronda zona de máximos históricos si se descuentan dividendos extraordinarios. El virus la obligó a poner en marcha un plan de descuentos y bonificaciones para no perder inquilinos, y sus centros comerciales se resintieron por los confinamientos, con un impacto aproximado de 64 millones en sus resultados. En lo que va de año, su comportamiento va ligeramente mejor al del Ibex, con ganancias cercanas al 15%, pero si se empieza a contar desde marzo, cuando inició su despegue, su trayectoria triplica a la del selectivo español, con un 30% al alza. Su cotización se ha apoyado en unos resultados en línea con los esperados por el mercado: ganó 132,8 millones en el primer semestre, frente a las pérdidas de 47,5 millones un año antes. Esa buena evolución contrasta con la de la otra inmobiliaria presente en el Ibex, Colonial, que este 2024 se deja un 12% de su valor.
El recorrido de Merlin no se ha visto empañado por la ampliación de capital que llevó a cabo a finales de julio, de 920 millones, lo que supuso elevar en torno a un 20% sus acciones en circulación. Como es habitual en este tipo de operaciones, inicialmente el valor se ve penalizado (los nuevos títulos se venden con descuento, en este caso del 4,67%, y el mercado equilibra los precios), pero el impacto se diluyó en poco tiempo.
La firma, que tiene en las oficinas su principal fuente de facturación (suponen el 54,2% de sus ingresos por rentas, frente al 25,6% de los centros comerciales, y el 16,9% de la parte logística), está resistiendo al auge del teletrabajo con propiedades multi-inquilino alquiladas en un 95% a grandes empresas en ciudades como Madrid (73%), Barcelona (15%) y Lisboa (1%), aunque su ocupación (92,3%) está por debajo de la de sus áreas de logística (97%) y centros comerciales (96%).
Desde Selfbank creen que tanto Merlin como Colonial podrían beneficiarse en los próximos años de la tendencia al aumento de los alquileres y una moderada apreciación de los activos “en un contexto en que el ajuste de valoración de los activos debería haber tocado suelo por las expectativas de rebajas de tipos”.
La compañía también está apostando por los centros de datos ligados al desarrollo de la inteligencia artificial. Todavía suponen una porción muy pequeña de los ingresos, tan solo el 0,4%, pero según sus previsiones el mercado europeo de data centers se multiplicará por cuatro hasta 2035, y la capacidad instalada en Europa es muy baja si se la compara con la de EE UU, de hasta tres veces menos.
Resistencia a tipos altos
La relación de las socimis con las subidas de tipos genera debate. Por un lado, el encarecimiento de la deuda les perjudica porque suelen ser compañías con un elevado pasivo, y las subidas de tipos tienden a desinflar, o al menos moderar la subida de valor de los inmuebles. Además, la subida de la rentabilidad de productos más seguros, como las letras del Tesoro, hace que esa competencia convierta en menos atractivos sus dividendos, que suelen ser uno de sus puntos fuertes. Sin embargo, también cuentan con herramientas de defensa: sus alquileres suelen estar ligados a la inflación, lo que les permite trasladar los incrementos de precios a las rentas. Y en el caso de Merlín, con una deuda financiera neta de 4.157 millones a un tipo medio del 2,49%, destaca que el 97,2% de su pasivo está colocado a tipo fijo y, por tanto, no sujeto a vaivenes.
Un informe de Standard & Poor’s sobre el comportamiento de las socimis en periodos de tipos altos, muestra que su evolución es mejor de lo que en un principio podría parecer, al menos en Estados Unidos. “Desde principios de la década de 1970, ha habido seis períodos durante los cuales los rendimientos de los bonos del Tesoro estadounidense a 10 años aumentaron significativamente. En cuatro de esos seis períodos, los REITs de EE UU obtuvieron rendimientos totales positivos, en la mitad superaron al S&P 500, en uno el desempeño fue similar, y en solo dos periodos el S&P 500 ganó a los REITs”, recuerda.
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