Tipos más bajos pero casas más caras: claves para comprar vivienda
El sector inmobiliario afronta los últimos meses del año manteniendo el ritmo alcista de los precios y con más compraventas e hipotecas
Con la vuelta de las vacaciones en el horizonte cercano, los compradores de casa se van a encontrar un panorama muy similar al que dejaron. Los precios de las viviendas continuarán subiendo y los expertos esperan una mayor actividad en el sector, tras el pinchazo de compraventas en mayo. La demanda sigue superando generosamente a la oferta, el mercado laboral se mantiene sólido y el crecimiento económico acompaña en la robustez de la actividad, con la guinda de unos tipos a la baja tras el primer recorte del precio del dinero por parte del Banco Central Europeo (BCE) el pasado mes de junio.
En el primer semestre del año, el precio de la vivienda nueva y usada ha seguido firmemente al alza. Según la web Fotocasa, el valor medio en España ha subido en el año el 8,4%, no muy lejos del 7,5% que indica Idealista, mientras que Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa) ofrece un dato interanual de crecimiento mucho más moderado, del 3,2%. “Los impulsos más fuertes continúan registrándose en la costa mediterránea e islas, con mayor componente turístico. En cuanto a los polos de empleo y sus áreas metropolitanas, se aceleran levemente con respecto a los meses anteriores”, explica Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa.
En cuanto a la vivienda nueva, en Sociedad de Tasación calculan un aumento interanual del precio del 4,3%, que ha llevado a un máximo histórico en junio en los 2.930 euros por metro cuadrado de media. “Sin embargo, pese a mantener una tendencia alcista, la tasa interanual continúa desacelerándose”, indica Consuelo Villanueva, directora de instituciones y grandes cuentas en Sociedad de Tasación.
Precios
Según los datos de Idealista, la evolución de los precios marca subidas anuales en todas las comunidades autónomas. La región con el mayor incremento trimestral es Canarias (15,4%), seguida de Baleares (10,7%), Comunidad Valenciana (10,3%), Madrid (9,5%), Andalucía (8,2%), Murcia (7,2%), Cantabria (6,9%), Ceuta (5,8%), La Rioja (5,6%), Navarra (4,6%), Castilla-La Mancha (4,5%), Aragón (3,9%), Extremadura (3,9%), País Vasco (3,7%), Asturias (3,2%), Castilla y León (3,2%), Galicia (3,2%), Melilla (1,9%) y Cataluña (1,5%).
Pero ¿qué cabe esperar sobre el comportamiento de la vivienda hasta final de año? El escenario de fondo, según un reciente informe de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), está definido por los problemas de accesibilidad ante la falta de suelo disponible, el encarecimiento de los costes de producción, la lentitud en los procesos urbanísticos de calificación y desarrollo del suelo, y la falta de iniciativas públicas efectivas para fomentar la expansión de la oferta. Desde la AHE señalan que “los próximos meses estarán marcados por una reactivación del mercado, una demanda residencial superior a la oferta que traerá más subidas de precios y una mejora de las condiciones financieras ante las bajadas de los tipos de interés por parte del BCE”.
Aunque los analistas de Bankinter confiaban en que este 2024 terminaría con una caída del precio de la vivienda, han rectificado esta previsión en un reciente estudio a tenor de cómo ha evolucionado el año. Esperan que finalice con un alza en línea con la inflación y que en 2025 el aumento sea del 2%. La fortaleza del mercado laboral, la escasez de oferta de vivienda, la fuerte subida del precio de los alquileres y el proceso de rebajas de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) apoyan este cambio de pronóstico.
Y el círculo de previsiones lo cierra la firma estadounidense de análisis financiero S&P Global, que en un reciente trabajo apunta a que el precio de la vivienda en España subirá un 4% este año, solo superado por Irlanda, donde el incremento será del 6%. Vaticina que el alza se mantendrá hasta 2027, aunque en un proceso de desaceleración: en 2025 se espera un aumento del 3%; en 2026, del 2,4%, y en 2027, un 2%. La justificación principal a estas expectativas es la mejora del mercado laboral, con un impulso de compra de las familias, elevando la demanda y, lógicamente, los precios, y también la mayor facilidad de acceso al crédito con los recortes de tipos.
Tipos de interés e hipotecas
La marcha de los tipos de interés es clave para el mercado de la vivienda en lo que queda de año tras bajar el BCE un cuarto de punto el precio del dinero, hasta el 4,25%, el pasado junio. El euríbor, el índice al que se referencian la mayoría de préstamos hipotecarios a tipo variable, ha descendido en agosto por debajo del 3,2% en tasa mensual y va a propiciar la mayor caída de las cuotas hipotecarias desde 2013.
Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, divide los efectos de un precio del dinero más barato entre el promotor de vivienda y el comprador. “Para el promotor supondrá un abaratamiento de sus préstamos, ya que se evitará un extracoste en el préstamo promotor, que ahora repercute en el precio. Al hacer su plan de negocio, una bajada de tipos debería incidir en el precio final”. Y añade: “Para el usuario ayuda un poco, ya que tendrá un menor coste en la financiación. Esto puede facilitar el acceso al mercado de la vivienda en propiedad, ante lo cual se prevé un retorno de compradores que impulsará la demanda. Y es aquí donde podemos tener un problema, debemos aumentar la oferta de vivienda en el mercado, de no ser así, si la demanda sube, aumentará la tensión en los precios, especialmente en las zonas con más demanda”.
María Matos, directora de estudios de Fotocasa, prevé una nueva guerra hipotecaria entre las entidades financieras para conseguir el mayor número de ventas posible, así como la vuelta de las hipotecas fijas al escaparate bancario. “Aun así, veremos cómo las firmas de hipotecas experimentarán una desaceleración más pronunciada en comparación con las transacciones de compraventa porque el perfil inversor seguirá teniendo gran peso en el mercado”, comenta. Un tipo de inversor que, normalmente, compra al contado la vivienda sin necesidad de préstamo bancario. Así, en 2023 se produjo una acusada desaceleración en el mercado de hipotecas residenciales con una caída del 18,5%, mientras que en los primeros meses de este ejercicio el descenso ha sido de solo el 1,8%. Los expertos esperan una recuperación en un escenario más laxo para la financiación.
También la nueva situación va a provocar un cambio en el tipo de hipoteca que van a ofertar las entidades financieras. Con los tipos al alza se redujo y encareció la hipoteca a tipo fijo y, ahora, con un escenario bajista volverá a ofrecerse al cliente. Desde la AHE indican que una parte de la población podría estar a la espera de unas condiciones financieras más favorables para tomar la decisión de compra. Y optarán por préstamos mixtos y fijos, que “se perfilarán como los grandes protagonistas del mercado, aportando mayor estabilidad al sistema”, sostienen en su informe. Así, ambos préstamos representaron en abril el 88% de las nuevas hipotecas.
Actividad
El pasado mes de mayo, el Instituto Nacional de Estadística (INE) ofreció unas cifras de compraventa que removieron el mundo de la vivienda con 44.013 operaciones, un descenso del 21,5% con respecto al mismo mes del ejercicio pasado. Datos no vistos desde 2020, cuando la población estaba recluida por la pandemia de covid-19. La bajada interanual de la compraventa de viviendas en mayo se debió tanto a la mengua de las operaciones sobre pisos nuevos, que disminuyeron un 14,4% interanual, hasta las 9.105, como a las realizadas sobre viviendas usadas. Estas se redujeron un 23,2% interanual en mayo, hasta las 34.908 transacciones.
Esa caída forma parte de la volatilidad en las cifras que se conocen cada mes. En junio, las compraventas subían de nuevo, hasta las 50.099. La experta de Sociedad de Tasación pronostica “un segundo semestre de recuperación y una incipiente expansión de la actividad inmobiliaria e hipotecaria”. Y ante la subida del valor de la vivienda, a los expertos del mercado les asalta una última duda: ¿serán los propios precios un freno para el mercado? Parece que, de momento, hay motivos para que sigan subiendo.
Sigue toda la información de Cinco Días en Facebook, X y Linkedin, o en nuestra newsletter Agenda de Cinco Días