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Guía de inversión en vivienda para adelantarse a 2024

Los precios se mantendrán estables, con una modesta subida inferior a la inflación, mientras el tope para la actualización del alquiler se eleva hasta el 3%  

Getty Images.
Getty Images.Javier Zayas Photography (Getty Images)

La vivienda en España ha tenido un buen comportamiento en el año con una subida de precios que rondará de media el 7%, similar al alza registrada por los alquileres, pese a la limitación impuesta desde el pasado abril por el Gobierno para renovar los contratos con un tope de incremento del 2%. Los precios del mercado inmobiliario queda casi al margen del aterrizaje de la economía española que este 2023 –según el Banco de España– terminará con un crecimiento del PIB del 2,3% frente al 5,5% del pasado ejercicio.

La compraventa de vivienda usada ha caído un 16% en tasa interanual con datos de agosto y los préstamos hipotecarios han descendido el 15,4%. Las adquisiciones en cambio rondarán este año las 500.000 viviendas, situándose entre los dos mejores ejercicios de los últimos quince años, mientras que el brusco descenso en la solicitud de hipotecas responde al escenario de subidas de tipos iniciadas el pasado año.

La escasez de oferta y el apetito de los españoles por el ladrillo siguen manteniendo sólido el mercado inmobiliario. Pero a dos meses para que termine el año, los expertos empiezan a hacer sus cábalas sobre los factores que afectarán a este mercado al que los españoles dedican el grueso de su ahorro, habitualmente para vivir pero también para invertir. La estabilidad en los precios y en las operaciones para el próximo año es la principal conclusión, aunque no se conseguirá batir una inflación que rondará el 4% y unos tipos de interés que seguirán elevados. Estos serán los principales aspectos a tener en cuenta:

Precios

Los analistas de Bankinter han revisado sus estimaciones para este 2023 en el que prevén una subida de los precios del 1%, frente a la caída del 3% de sus anteriores estimaciones. “El principal motivo lo encontramos en el mercado laboral, con sólida creación de empleo y salarios subiendo a ritmos próximos al 5% intera nual”. Y añaden: “si caen en 2024, será de forma coyuntural. La vivienda presenta sólidos fundamentales. Los precios deberían tender a estancarse e incluso podrían caer ligeramente en 2024 (estimamos - 2%). Si bien, de producirse dicha corrección será coyuntural por el entorno de tipos elevados. A partir de 2025 deberían volver a la senda del crecimiento (+1% estimado)”, concluyen. Cristina Arias, directora Servicio de Estudios de Tinsa, vaticina para el conjunto de 2024, una variación interanual media del precio residencial entre el +1% y el -2,5%. “Este rango resulta de una continuación de la moderación observada en el mercado en 2023 tras la aceleración experimentada en 2022″, explica.

Los analistas de Caixabank esperan una suave moderación del ritmo de avance de los precios y una normalización del volumen de compraventas en el periodo 2023-2024, y “pensamos que es poco probable que se produzca una fuerte corrección del mercado como la que se experimentó en el periodo 2008-2013″. Y de cara a 2024 esperan una oscilación al alza en los precios del 1,1%. Hasta el 2% para 2024 sitúan los analistas de BBVA el alza de la vivienda, “lo que mantendría en negativo la variación en términos reales”, explican. En las últimas proyecciones del Banco de España realizadas en septiembre, estiman una inflación del 4,3% para la economía española el próximo año, por lo que descontada la subida de precios, los modestos incrementos previstos para la vivienda no serían suficientes para una rentabilidad real.

Demanda

No se esperan grandes cambios en la evolución de las compraventas en 2024. Este 2023 se cerrarán en torno a las 500.000 operaciones, de las que algo menos de 400.00 se harán sobre viviendas de segunda mano y unas 110.000 sobre vivienda nueva. Además de la escasa oferta de vivienda nueva, Caixabank valora la resistencia del mercado laboral, el crecimiento de los salarios y el aumento de la población extranjera, que crecerá en unas 490.000 personas al año. Son cifras con las que coindice la experta de Tinsa, que prevé unas 500.000 transacciones, lo que constituye una actividad media saludable. “En algunos mercados, esto podría suponer alguna corrección limitada en los precios”, indica. También los analistas de Bankinter esperan que las compraventas sigan en la media histórica del medio millón de operaciones, que “consideramos un nivel sostenible a medio plazo y que debería repartirse en unas 100.000 transacciones de vivienda nueva y 400.000 de segunda mano”, apuntan.

Alquiler

La ley de Vivienda aprobada por el Gobierno el pasado abril estableció un tope temporal de subida de los alquileres en el 2% hasta finales de este año con el fin de paliar los efectos negativos de la inflación en los inquilinos. Sin embargo, con datos a cierre de septiembre de este año, el portal Idealista recogía una subida interanual del alquiler del 9% de media para el conjunto de España. Esto supone un coste de 11,8 euros por metros cuadrado al mes.

Para el próximo año, el tope para la actualización de alquileres entre propietarios e inquilinos se eleva hasta el 3%, recogiendo ya todo el ejercicio completo. Un incremento de precios que estará por debajo de la tasa de inflación prevista por el Banco de España para el próximo ejercicio. Lógicamente se quedan fuera las operaciones nuevas. La norma tiene previsto que el Instituto Nacional de Estadística (INE) defina, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que se aplicará a partir de 2025.

Financiación

La financiación para la compra de vivienda también es una de las claves para el mercado de la vivienda. Actualmente, el índice euríbor a 12 meses, que es el más utilizado en las hipotecas variables de España se sitúa en el 4,118%, en una escalada imparable que ha ido acompañada por la subida del precio del dinero por parte del Banco Central Europeo (BCE). Así, los créditos hipotecarios han disminuido este año en un 15,4% y el capital prestado en un 17%. La tendencia ha sido tanto la amortización anticipada de los préstamos hipotecarios como la compra al contado, que en muchos meses ha supuesto más del 50% de las operaciones realizadas. Las previsiones de los expertos no son muy halagüeñas sobre la evolución del euríbor. Se ha pasado de esperar rebajas de tipos a comienzos del próximo año a aplazarlas hasta 2025. La previsión de Bankinter es que el euríbor a un año se sitúe en el 3,9% de media en 204 y caiga hasta el 3,4% en 2025.

Por su parte, la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) ha revisado al alza en 25 puntos básicos la media del indicador hipotecario de cara al próximo año en sus últimas previsiones económicas. Según las estimaciones de Funcas, la media anual del euríbor a 12 meses se situará este año en 3,9%, en línea con su pronóstico anterior, mientras que durante el próximo ejercicio rondará el 4,2%.

Inversión

Las previsiones tanto de incrementos de los precios de la vivienda, en torno al 1% para el próximo ejercicio como el tope del 3% fijado en la actualización de las rentas de alquiler no son buenas noticias para aquellos que busquen invertir. Porcentajes muy pequeños en comparación con la previsión de inflación por lo que las rentabilidades serán negativas en términos reales (descontada la subida del coste de la vida). Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, comenta que “tal vez rompa con las expectativas de mucha gente, pero si hablamos de inversión en vivienda antes de final de año, yo optaría por esperar. Muy diferente es comprar para vivir, que es una necesidad”, explica. Y añade: “teniendo en cuenta que los niveles de precios son altos, sobre todo en las zonas más atractivas para invertir, hay más dificultades en la compra por el encarecimiento de la financiación y la renta por plusvalía será poca, no lo veo muy apropiado, salvo que se encuentran oportunidades porque las circunstancias del vendedor que necesite liquidez”, concluye.

Los analistas de Bankinter en su último informe apuntan a que solo los activos inmobiliarios con capacidad de subida de rentas lograrán evitar rebajas en sus valoraciones. Los activos logísticos, centros de datos y relacionados con la salud, como residencias de la tercera edad y hospitales, son señalados por el banco español como los activos con mayor capacidad de subida. Por contra, las oficinas y centros comerciales son aquellos en los que la capacidad de subida de renta es muy limitada y que, por tanto, seguirán rebajando sus valoraciones.

Además, la subida de la rentabilidad de los productos sin riesgo como letras del Tesoro o bonos públicos, actualmente en niveles que oscilan entre el 3,5% y el 4%, incrementan la rentabilidad exigida a los activos inmobiliarios. Con las previsiones que se manejan, difícilmente la vivienda –salvo casos muy concretos– logrará superar a la inversión sin riesgo. Los últimos datos de los portales inmobiliarios apuntan a que este año se ha logrado una rentabilidad media del 7% (sin descontar gastos), una cifra que se antoja imposible para el próximo ejercicio.

Extranjeros

La esperada desaceleración de las economías europeas y del Reino Unido es una mala noticia para el sector inmobiliario español. El pasado año, según los Registradores de la Propiedad, un 14% de las operaciones en España las realizaron ingleses, franceses, holandeses, alemanes, principalmente: en total, 88.000 operaciones. La menor presencia de este inversor tendría consecuencias sobre todo en la demanda de la vivienda de costa y consecuentemente en sus precios. Con datos del Consejo General del Notariado para el primer semestre del año ya se ha producido una importante desaceleración de estos capitales en la adquisición de vivienda.

A nivel nacional la compraventa de vivienda libre por extranjeros disminuyó un 7,5% interanual en la primera mitad de 2023, aunque con enormes diferencias territoriales. Los incrementos se dieron en Asturias (27,7%), Galicia (14,8%), Murcia (5,5%) y Comunidad Valenciana (1,3%) y descendieron en las otras 13 comunidades autónomas.

Por último, esta misma semana el acuerdo del PSOE con Sumar para un nuevo pacto de legislatura, contemplaba también aspectos sobre la vivienda. Se trataría de acelerar medidas de la ley de Vivienda como el índice de precios para zonas tensionadas que también incluye revisar los alojamientos turísticos en estas zonas. Y el objetivo de que la vivienda pública en alquiler alcance el 20% del total del parque, clave para dar respuesta a la demanda.

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