El BBVA pone a la venta parte de Madrid Nuevo Norte
El banco, que controla casi el 76% de la empresa promotora, contrata a Rothschild para la operación y busca un socio que aporte recursos debido a que la conocida como Operación Chamartín ha iniciado su arranque
La conocida como Operación Chamartín ha estado ligada desde su inicio al BBVA. Ese recorrido temporal ha ido desde 1993, cuando la entonces banca pública Argentaria se hizo con el concurso para urbanizar los terrenos junto a la estación ferroviaria madrileña de Chamartín, hasta la actualidad. Ahora llega el turno de que la entidad financiera presidida por Carlos Torres se desprenda de parte de las acciones de la promotora de ese plan urbanístico, la empresa Crea Madrid Nuevo Norte (Crea MNN). Para logarlo, el banco ha contratado a Rothschild con el fin de encontrar un socio que aporte recursos en el momento que arranca esta operación y se necesita inversión, confirman dos fuentes conocedoras del proceso.
Actualmente, el BBVA controla el 75,54% de Crea MNN, empresa promotora que tiene a Álvaro Aresti como presidente. El resto del capital está repartido entre la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) Merlin Properties, con un 14,46%, y Grupo San José, con otro 10%.
Esta promotora ejecutó en diciembre, después de 30 años de retrasos urbanísticos, su opción de compra sobre los terrenos de Madrid Nuevo Norte con un coste de 1.245 millones de euros a pagar a Adif. La transacción de este suelo al norte de la capital la pagará Crea MNN al administrador ferroviario público en un calendario de 20 años. El primer pago, para lo que el BBVA, Merlin y San José tuvieron que cubrir una ampliación de capital en la inmobiliaria, fue de alrededor de 215 millones.
A partir de ahora, Crea MNN tendrá que ir abonando el coste de los terrenos anualmente, pero, sobre todo, tendrá que afrontar los costes de urbanización y edificación de este macrodesarrollo donde se prevé levantar la que se pretende que sea la nueva city de oficinas de Madrid. Crea MMN cuenta con el 49,9% de los 2,3 millones de metros cuadrados de esos terrenos, seguidos de propietarios públicos como el Ayuntamiento de Madrid (9,90% del suelo); Empresa Municipal de Transportes (6,50%); Canal de Isabel II (4,90%); Comunidad de Madrid (1,40%), y el Ministerio de Transportes (0,80%).
La inversión privada en los próximos lustros para desarrollar este nuevo distrito está calculada en 9.256 millones. Por eso, el BBVA ha considerado que llega el momento de encontrar un socio que aporte capital para la urbanización y edificación. Es complicado saber la valoración actual de Crea MNN, después de que la empresa se haya hecho con el control del suelo que pertenecía a Adif. La última valoración es de 2019, cuando Merlin entró en la inmobiliaria al comprar a San José un 14,46% del capital por 168,89 millones.
Las fuentes consultadas indican que lo convencional sería que Rothschild busque compradores entre aseguradoras, grandes fondos inmobiliarios y fondos soberanos. Más extraño sería que su socio, Merlin, comprase parte del capital. En 2019, la socimi ya negoció con el banco la adquisición de un paquete mayoritario, sin llegar a un acuerdo final, tras lo que Merlin entró comprando una porción de la participación de San José.
Más tarde, la entidad financiera retiró el derecho de tanteo y preferencia a Merlin si el banco encontraba un comprador para su accionariado, lo que enfrentó a los socios, que acudieron a un arbitraje que finalmente dio la razón al banco de Torres en 2022. Desde entonces, la socimi se ha centrado un plan de inversiones en centros de datos, para lo que amplió capital por 920 millones. Por eso, es previsible que esta inmobiliaria, que tiene a Ismael Clemente como consejero delegado, no tenga ahora demasiado interés en aumentar su participación en Crea MNN.
Para el BBVA, sin embargo, la búsqueda de nuevos socios cuenta ahora con mucho sentido, toda vez que la necesidad de financiar la construcción de proyectos le exija elevar las aportaciones dinerarias. Aunque el banco cuenta actualmente con un buen colchón en forma de exceso de capital sobre el que asentarse, no parece que la prioridad de la cúpula del banco sea participar en proyectos industriales como este, que le penalizan además en el cálculo de las ratios de capital. En su lugar, el banco prioriza reforzar su negocio bancario en España, con la opa hostil sobre el Banco Sabadell en la que está inmersa, así como en retribuir a sus accionistas con recompras de acciones, como la de 993 millones que acaba de aprobar. Un portavoz del banco ha declinado hacer comentarios sobre el mandato a Rothschild.
Qué es Madrid Nuevo Norte
Este proyecto abarca una extensión de 2,3 millones de metros cuadrados, desde Plaza de Castilla hacia el norte, hasta la autovía M-40, con una longitud de 5,6 kilómetros, la misma distancia que hay desde la Glorieta de Neptuno hasta la Plaza de Castilla, y conectando el área con el Monte de El Pardo.
El desarrollo tendrá un coste de 1.813 millones en inversiones del sector público, otros 9.256 millones de inversión privada (en gran parte de Crea MNN como principal propietario) y, finalmente, otros 14.128 millones de inversión privada en compraventa de propiedades, según datos facilitados por la propia empresa en cálculos en colaboración con la Universidad Autónoma de Madrid (UAM).
Madrid nuevo Norte está dividido en cuatro barrios. El llamado Centro de Negocios Chamartín será el epicentro de la futura city y acogerá 30 edificios de oficinas, ocho nuevos rascacielos de más de 30 plantas y el que se prevé que sea el más elevado de la Unión Europea, con una altura de 300 metros.
En Madrid Nuevo Norte solo un 40% de la superficie edificable se dedicará a residencial, concretamente a construir 10.500 viviendas, de las que el 20% tendrá precio protegido.