Inmobiliario

Merlin entra en la Operación Chamartín con la compra a San José de un 14,46%

La socimi paga 168,89 millones, lo que valora Distrito Castellana Norte en 1.100 millones

Merlin entra en la Operación Chamartín con la compra a San José de un 14,46%

Merlin consigue entrar en la Operación Chamartín. La constructora San José ha vendido a la socimi un 14,46% de su participación en la sociedad Distrito Castellana Norte (DCN), la compañía propietaria del mayor desarrollo inmobiliario en Madrid de los últimos años, Madrid Nuevo Norte. Paga por él 168,89 millones en metálico, lo que supone valorar el 100% de la sociedad en más de 1.100 millones, tal y como comunicaron ayer ambas partes a la CNMV.

El socio de San José en esta operación desde su nacimiento, en los años 90, es el BBVA. El banco pilotado por Carlos Torres negoció también con Merlin la compra de su participación, del 76%, tal y como publicó CincoDías. Las partes, sin embargo, comunicaron que las conversaciones que terminaron sin llegar a ningún acuerdo.

BBVA retiene un derecho de tanteo y retracto. Es decir, podrá adquirir este 14,49% del que se desprende San José con las mismas condiciones pactadas con Merlin. La constructora retiene, en cualquier caso, un 10%. En DCN ahora los socios son tres empresas. El banco con un 76% del capital, Merlin con un 14% y San José con un 10%. Esta entrada en el accionariado podría considerarse una primera incursión si, tal como demostró en las negociaciones con BBVA, busca liderar el proyecto inmobiliario.

A diferencia del pacto entre Merlin y San José, las conversaciones con BBVA en ningún caso pasaban por un pago en efectivo. Las partes trataron un canje de todos los activos inmobiliarios del banco en ese ámbito urbanístico a cambio de un paquete de acciones de la socimi, cuyo primer accionista es el Banco Santander.

La constructora de Jacinto Rey ha hecho caja con el traspaso de más de la mitad de su paquete en la operación Chamartín acuciada por el vencimiento de deuda. Una parte de 100 millones de la financiación obtenida en diciembre de 2014, como novación de un crédito que venía de antes de la crisis económica, era convertible en acciones si no se procedía a su amortización antes del 31 de octubre de este 2019.

San José tenía claro que al vencimiento de esa deuda, representada por warrants convertibles, los bancos ejecutarían sus posiciones, alcanzado un máximo del 35% de la constructora a través de una ampliación de capital. Sin éxito en la negociación de deuda nueva y sin posibilidad de extender la citada deuda convertible en acciones, San José ha optado por sacrificar parte del que ha sido durante años su activo más preciado y que supondrá la construcción de más de 10.000 viviendas y la construcción de la nueva city financiera madrileña.

Además del crédito que vencía ayer mismo, San José consigue con la venta de estas acciones cancelar otro préstamo sindicado más, por valor de 176,95 millones. Además del pago en efectivo, Merlin completa la operación otorgando a San José un nuevo préstamo, estructurado en dos tramos, del que las partes no han desvelado ni el importe ni su vencimiento.

El futuro de la megoperación

El desembarco de Merlin en la Operación Chamartín supone la entrada de la mayor inmobiliaria de España, con más de 12.000 millones en propiedades en alquiler, y garantiza la presencia de un actor interesado en levantar ese macroproyecto a largo plazo. Por parte de BBVA es previsible, por su parte, que vaya reduciendo su presencia en impulsar ese nuevo gran barrio de la capital, ya que el Banco de España presiona a las entidades financiaras para que limiten el capital que vaya dirigido a aventuras inmobiliarias.

Una vez que este mes de noviembre el Gobierno regional dé el visto bueno definitivo a Madrid Nuevo Norte, el desarrollo podrá comenzar, en una operación que se espera que se prolongue en más de dos décadas. Como una de los primeros apartados, los socios deberán desembolsar el primero de los pagos a Adif por la mayor parte de los terrenos de la operación, situados en el entorno de la estación de Chamartín. En total, el administrador ferroviario se embolsará más de 1.200 millones.

Un nuevo norte para Madrid

  • 13.200 millones en inversiones. El desarrollo Madrid Nuevo Norte prevé inversiones por 13.198 millones, de los que algo más de 10.200 millones se irían en el desarrollo de oficinas y centros comerciales. La construcción de viviendas se llevará, según las estimaciones actuales, 2.286 millones de euros.
  • 2,65 millones de metros cuadrados. La que es una de las mayores operaciones inmobiliarias de Europa en ciernes se ejecutará sobre 2,65 millones de metros cuadrados en el norte de Madrid. De esa superficie, 1,5 millones de metros se dedicarán a oficinas. De forma paralela se ejecutará la remodelación de la estación de Chamartín, con 1.000 millones de presupuesto.
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