¿Qué inmuebles interesan a los grandes inversores? Hoteles y todo tipo de viviendas
Cinco Días elabora un ranking con los activos que más interés despiertan entre el capital, en una clasificación elaborada con las puntuaciones de las principales consultoras del sector
El auge sin precedentes del turismo en España tras la salida de la pandemia del Covid-19 tiene una clara traslación en las transacciones de inmuebles. Los grandes inversores desean, sobre todo, comprar hoteles en el país. Por otro lado, la falta de vivienda en las grandes ciudades, igualmente está posicionando el capital hacia la compra de estas propiedades. Esas son las dos grandes tendencias de un ranking elaborado por CincoDías sobre cuál es el tipo de activos que más interés despierta entre los grandes inversores, en una clasificación elaborada con la puntuación remitida por las principales consultoras del sector.
Alberto Díaz, responsable de mercado de capitales en Colliers, explica la correlación entre el alza turística y el interés de los inversores en los hoteles. “El sector hotelero es el sector que está acaparando un mayor apetito inversor, ya que España es a día de hoy el primer destino turístico del mundo y pese a ser un mercado maduro, estamos viendo como tras la pandemia, los ingresos de los operadores se están incrementando a doble dígito con ocupaciones al alza. Además, la percepción de carpe diem en la sociedad se ha instaurado tras la pandemia y estamos viendo como muchas personas prefieren vivir experiencias a poseer bienes materiales, lo cual apoya el crecimiento sostenido del turismo a lo largo de los próximos años”.
En esta clasificación confeccionada por este periódico con puntuaciones de 0 a 10, los hoteles sacan la mejor nota entre las consultoras con un 8,8 (ver gráfico). El ranking está elaborado con los votos de los responsables de inmobiliario y de mercado de capitales de firmas como Deloitte, EY, KPMG, PwC, BNP Paribas Real Estate, Colliers, Cushman & Wakefield, Knight Frank y Savills, y recoge el interés de grandes inversores como fondos, socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario), family offices, aseguradoras, planes de pensiones, fondos soberanos y otros tipos de grandes vehículos, un capital principalmente en los últimos años de origen internacional.
Entre los activos valorados se sitúan las propiedades destinadas al alquiler, tanto de residencial como terciario, y la promoción de viviendas. Se trata de 14 categorías: hoteles, flex living (hospedaje de media estancia en suelo terciario), centros de datos, promoción de casas, residencias de estudiantes, logística, parques comerciales (las típicas naves como Ikea fuera de las ciudades), centros comerciales, activos sanitarios y científicos, centros comerciales, alquiler de vivienda ya operativo, construcción de casas para arrendar, locales comerciales y edificios de oficinas, este último el inmueble que tradicionalmente más interés ha despertado y ahora es el que menos por el auge del teletrabajo.
Jesús Silva, director general de Cushman & Wakefield, resume que el sector hotelero despierta el interés de los inversores por sus fundamentales tanto a nivel turismo como por el comportamiento de las principales ciudades, con Madrid a la cabeza, que son polos de atracción de capital. “En segundo lugar, aquellos activos relacionados con el living, desde viviendas a las residencias de mayores, cuentan con potentes fundamentales por la necesidad de vivienda para los distintos perfiles de usuario”.
“En un entorno ya de más estabilidad, quizás ya casi una normalización macroeconómica, los inversores ponen su foco en tipos de activos con una dinámica macro favorable y una profundidad y liquidez de mercado suficientes para sostener una tesis de inversión, como el living o el hotelero”, confirma Richard Garey, socio responsable de inmobiliario en la división de transacciones de PwC.
A por los 100 millones de turistas
Los datos económicos sobre el turismo son los que están sustentando las adquisiciones de hoteles. La llegada de turistas está en niveles récord históricos y se prevé que este año se puedan alcanzar los 100 millones de visitantes. Esta misma semana, el gestor aeroportuario Aena volvió a revisar al alza su previsión de tráfico para 2024 hasta los 306 millones de viajeros, lo que supone un alza del 8,3% interanual.
Este viernes, la consultora Cushman & Wakefield daba a conocer que se prevé en este semestre operaciones por 4.000 millones en activos terciarios y de alquiler residencial, lo que supone un 15% menos a nivel interanual. Sin embargo, la inversión en el segmento hotelero alcanzó los 1.700 millones, lo que supone un 30% más y un 42% del volumen total en los primeros seis meses.
Entre las operaciones que se encuentran actualmente abiertas está la posible venta del Centro Canalejas de Madrid, donde se ubica el Four Seasons, y en el que los expertos calculan que se podría alcanzar un récord de dos millones de euros por habitación para el potencial comprador. Otra de las tendencias es adquirir inmuebles de oficinas, menos atractivos para el capital, que bien puedan transformarse en hotel o en viviendas. Es el caso del edificio de la aseguradora Zurich en el 44 de la calle de Alcalá, Besant Capital y sus socios Blasson y Latam Capital Advisor han acordado adquirir la propiedad para transformarla para el turismo de lujo.
‘Flex living’ y otras viviendas
El segundo tipo que más interesa a los grandes inversores, una puntuación de 8,6, es el conocido como flex living. Se trata de una solución habitacional fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que opera sobre suelos terciarios bajo la fórmula de hospedaje. Tiene duración de menos de un año y dispone de un componente fuerte de servicios ligados a la vivienda. La consultora inmobiliaria JLL presentó este mes un informe en el que detectó proyectos de este tipo por 2.500 millones de euros hasta 2028. Entre las operaciones que espera el mercado, como avanzó CincoDías hace dos semanas, está la compra por parte de Greystar de la mayor cartera de flex living, bajo la marca Node y propiedad de Bain Capital, por 400 millones.
“El segmento más demandado actualmente en el mercado de inversión español es living [residencial] en todos sus tipos de activos”, asevera Gonzalo Ladrón de Guevara, director ejecutivo de mercado de capitales en Savills. Así, el tradicional negocio de viviendas es el tercer mejor puntuado por los expertos, con un 8,1, y las residencias de estudiantes el quinto, con un 8.
Aunque otros activos residenciales no resultan tan atractivos, según los expertos, o al menos hay divergencias de opiniones. Es el caso del alquiler de viviendas que están ya operativas (en el sector se critica mucho los cambios regulatorios), aunque dos de las consultoras puntúan este tipo de propiedad con un 10.
Igualmente ocurre con el conocido como build to rent o construir edificios de viviendas para alquilar, un segmento en que tres consultoras dan buenas puntuaciones y otras tres de sus peores. En el sector se lleva indicando desde hace tiempo que la subida de tipos de interés desde 2022 hasta este año, supuso un freno general en las transacciones inmobiliarias, pero en particular ha afectado al build to rent, porque según los expertos, al nivel actual de yields o rentabilidades hace muy difícil que salgan los márgenes con el actual valor del precio del dinero.
En cualquier caso, Ladrón de Guevara, de Savills, recuerda que dada la escasez de oferta de calidad en alquiler y el potencial en rentas, ven un relevante foco inversor. “La oferta de build to rent que se ha incorporado en los últimos años no supera las 20.000 unidades, claramente insuficiente para el mercado español en comparación con otros mercados. La oferta futura prevista a dos o tres años es igualmente insuficiente, aproximadamente 35.000 viviendas”, revela.
Qué otros sectores
Los edificios de oficinas, con un 3,8 (el único suspenso), es el tipo de activo menos apetecible para los grandes inversores, cuando tradicionalmente han sido el que más inversión ha arrastrado. El auge del teletrabajo ha creado dudas entre compradores, pero también el alza de tipos ha sacado del mercado a parte de los inversores, igual que la falta de producto en las zonas prime y el total desinterés por las zonas secundarias. “Las oficinas en el centro de las ciudades siguen atrayendo muchísimo interés, sobre todo, por parte de los family offices y fondos de inversión”, asegura Humphrey White, director general de Knight Frank.
En las zonas secundarias, la búsqueda se ha centrado más bien en adquirir oficinas, que son menos deseadas por las empresas, para reconvertirlas en residencial. Es el caso, por ejemplo, de Mapfre, que negocia la venta de un edificio en la calle de Doctor Esquerdo de Madrid con la cooperativa de viviendas Ibosa.
Otro segmento que sigue con buena salud, como en los últimos años, es la logística, con una puntuación de 7,1 y una vez que parece que se han resuelto las tensiones de precios en las obras y se han estabilizado los tipos de interés. “El sector logístico seguirá atrayendo capital durante todo 2024 y 2025 apoyado por los buenos fundamentales del mercado y el dinamismo de la demanda privada”, opina White, de Knight Frank.
Entre el retail, otro de los sectores que históricamente atrae más capital, los parques comerciales están bien evaluados (con un 6,7) y los centros comerciales comienzan, de nuevo, a ser mirados por los grandes compradores, después de años frenados por la expansión del enemigo del comercio electrónico. Sin embargo, los locales en las principales calles o high street (en inglés y en la jerga del sector) se ubican en el penúltimo puesto del ranking.
Por último, entre los activos alternativos a los tradicionales, surgen con fuerza los data centers (un 8,1 de puntuación), en un sector cercano al de infraestructuras y en el que la inmobiliaria Merlin Properties, por ejemplo, prevé captar 1.000 millones para ampliar su estrategia en este campo, al calor de la expansión de la inteligencia artificial y de los servicios en la nube.
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