Oriol Barrachina (C&W): “Los tipos altos benefician a quien tiene el dinero, como a Amancio Ortega”
El consejero delegado de Cushman & Wakefield avanza que el mercado inmobiliario está preparado para crecer con el nuevo marco de tipos de interés. “Si hay edificios de oficinas que no sirven, pues hay que hacer vivienda”, reclama
Oriol Barrachina (Barcelona, 1969) es uno de los referentes del sector inmobiliario en España. Desde 2013 es consejero delegado de la consultora Cushman & Wakefield, una de las más potentes en el mundo. Estos días ha participado en la tercera edición del congreso The District en la capital catalana, clausurado este viernes, que ha reunido a relevantes figuras de fondos y empresas europeas y norteamericanas.
Barrachina, igual que otros grandes nombres del sector en The District, considera que el mercado ha mejorado claramente en un año. “El año pasado decíamos que la segunda mitad de 2024 habría un rebote, pensando en un recorte de tipos de interés antes y más rápido, pero la recuperación ha sido más tarde y más moderada. El 2024 no ha supuesto un cambio de volúmenes relevante. Pero la sensación del problema con los tipos de interés ya se ha acabado”, afirma tras los leves recortes por parte del Banco Central Europeo.
Aunque el entorno es totalmente diferente al de prácticamente la última década, con un precio del dinero cercano a cero, que espoleaba las operaciones. ¿Este nivel de tipos más altos permite transacciones? “Este entorno de tipos es enteramente asumible para el mercado inmobiliario. Yo llevo 30 años en el sector y he visto entornos de tipos muy distintos, y, además, ahora ya hemos visto que se han cerrado operaciones que nos marcan comparables. En Europa estamos viendo más volúmenes y más profundidad de mercado, es decir, con más interesados por cada operación. Además, el buen comportamiento de la economía se está traduciendo en una consolidación de los fundamentales”, indica.
“Con la perspectiva de mi experiencia de 30 años, lo raro es un mercado con dinero gratis. Lo que no es sano para el sector, sobre todo viendo ahora cómo lo están pagando los alemanes, es un mercado con dinero gratis. Lo normal son apalancamientos razonables a costes razonables. Una vez todo normalizado y todo el mundo, incluido los que van a meter el dinero en los fondos, volverá a entrar el capital. Los yields [rentabilidades] se adaptarán y volveremos a ver actividad en oficinas o en la logística, tal como se ha analizado siempre, después del calentón por las operaciones de Amazon”, asegura.
Barrachina apunta a que en activos hasta ahora olvidados, como los edificios de oficinas, los inversores ya están viendo las cosas claras, después de que compañías como Amazon o PwC hayan dicho “en EE UU a sus empleados que vuelvan a las oficinas, lo que tiene implicaciones en Europa y en España”, afirma. “En el caso del retail, los datos de 2023 eran mejores que los de 2019 y todo el mundo vuelve a mirar este tipo de activos”, después de que durante años no interesaran a los grandes inversores por el auge del comercio electrónico.
Sobre los perjudicados de este atracón de dinero de tipos cero, mira hacia Alemania, donde el sector promotor de vivienda está duramente afectado. “A los alemanes le va a costar un tiempo volver a la normalidad hasta que no pongan un poco de orden”. En el caso contrario, la subida de tipos beneficia a los grandes inversores privados o a fondos con gran capacidad. “Beneficia al que tiene el dinero como por ejemplo Amancio Ortega, a los grandes family office como Pontegadea que va a tiques grandes y sin financiación”.
Respecto a los volúmenes de inversión para 2024, calcula que se quedará un poco por encima de la del año pasado, “pero dependerá de si se cierra alguna otra gran operación antes de diciembre”.
Los centros de datos son un pilar fundamental de la nueva economía
El nuevo año que llegará en breve con el nuevo contexto de tipos también trae otros intereses para los inversores. Entre ellos, los centros de datos, uno de los grandes temas de debate entre los inversores en The District en Barcelona. “Aparecen nuevas apuestas. Los centros de datos son un pilar fundamental de la nueva economía. Hay operadores, dinero, ahora la gran cuestión es como se soluciona, regula y agiliza el tema de la potencia energética que necesitan estas infraestructuras. En Aragón han puesto alfombra roja a estas inversiones diciendo que no habrá problemas, pero no es tan claro, Red Eléctrica dice que tiene que planificar la distribución en el país. La necesidad es muy real para dar servicio a la nueva economía. Además, de que tiene que resolverse el problema de la sostenibilidad y el uso del agua.
Igualmente considera, que como en los últimos años, la actividad turística va a tirar de las compras hoteleras. “Hay una parte que proviene de algo estructural, del lugar en el que estamos y el clima que tenemos, y hay otra que viene de repunte después del Covid-19 y ha habido cierto repunte en la entrada de nuevos operadores, muy claramente en Madrid con ejemplos como Four Seasons o Mandarin”, describe.
“Aunque para mi el sector fundamental va a ser el residencial, porque abarca muchas categorías y debido a alta demanda existente. Por ejemplo, iniciativas de senior living no asistencial, residencias de estudiantes o vivienda en alquiler”, afirma. “Y sin duda el problema social de falta de vivienda, a la vez que tenemos un parque de oficinas superobsoleto. La solución es tan fácil como lo que ya habíamos hecho anteriormente de convertir en vivienda”.
Asegura que así se lo he dicho al equipo del alcalde barcelonés Jaume Collboni y al del president de la Generalitat Salvador Illa. “No es preciso que hagan un planeamiento en el que se enreden durante 10 años, pido que dejen hacer lo que se hacía hace unos años: si hay edificios de oficinas u hoteles que no sirven, pues hay que hacer vivienda y ya verás tú como se empieza a hacer un parque de viviendas y los precios se equilibran. En tres años podemos tener una solución. Dinero hay para esa reconversión”.
Juan Velayos (The District): "Hay un círculo virtuoso"
Juan Velayos, presidente de The District, apuntó este viernes, en la rueda de prensa de clausura del encuentro inmobiliario que se ha celebrado en Barcelona, que la sensación respecto a los dos últimos años es que el mercado está activándose.
"Hay un círculo virtuoso", afirmó, debido a que la inflación parece estar controlada, los tipos de interés se han estabilizado, hay capital sin invertir de los últimos años y los fundamentales de la macroeconomía acompañan, incluso con un cierto enfriamiento de la economía que no está afectando a España.
Destacó que los inversores se han mostrado muy interesados en el nuevo segemento de los data centers, aunque recordó que existe todavía por delante una relevante curva de aprendizaje. "España es un país muy bien posicionado por su conectividad y por la energía solar", agregó.
También describió que en este evento de The District, el activo estrella ha sido la vivienda asequible, debido a la alta demanda residencial en España, sobre todo en las grandes ciudades. "Sigue habiendo un abrumador gap entre oferta y demanda. Se siguen creando más de 200.000 hogares y se producen de 80.000 a 100.000 viviendas al año. No estamos siendo capaces de cubrir ese gap, sino que estamos haciendo peor el problema".
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