Quién puede ser el socio que ponga 1.000 millones en Merlin para centros de datos
Una de las opciones, crear una filial como socimi, conllevaría llevar la nueva sociedad a Bolsa. El mercado mira a los grandes fondos soberanos y de pensiones
En los próximos meses debe despejarse la duda sobre qué inversor entrará con 1.000 millones de euros en la ampliación del proyecto de creación de centros de datos de la socimi Merlin Properties, que tiene sobre la mesa una ampliación de capital o la creación de una filial en la que entraría el nuevo accionista. Cada una de esas opciones tiene diferentes implicaciones, como la de que una subsocimi debería, a su vez, cotizar en Bolsa. Para buscar al candidato, Merlin se apoya en Goldman Sachs y Morgan Stanley, tal como publicó este diario a inicios de abril.
El mercado y la inmobiliaria, participada por el Santander en más de un 22,3%, deben mirar fundamentalmente a grandes fondos soberanos, casi todos de Oriente Medio, fondos de planes de pensiones y, también en la medida en que la cartera está en construcción, a grandes fondos de capital riesgo, aunque en este caso la rentabilidad exigida es mayor, según responden fuentes inmobiliarias, jurídicas y financieras.
Poner 1.000 millones para un negocio de centros de datos está solo al alcance de unos pocos grandes fondos. Algunas fuentes apuntan que, aunque sea un único socio el que dé la cara ante Merlin, es muy probable que los recursos sean sindicados de otros grandes inversores.
Los nombres que citan desde el sector son conocidos entre las grandes transacciones mundiales. Por ejemplo, el fondo soberano de Singapur GIC. También los diversos vehículos de Emiratos como Mubadala, Abu Dhabi Investment Authority (Adi) y Abu Dhabi Investment Council (Adic) o el saudí PIF.
Las fuentes consultadas también señalan a los grandes fondos canadienses como Brookfield, Ivanhoé Cambridge y CPPIB. Entre los grandes fondos soberanos, igualmente, la mirada se va igualmente al de Noruega. Respecto a los gigantes fondos de pensiones también se destaca el holandés PGGM.
Tampoco se olvidan de los grandes fondos de infraestructuras, como el australiano Macquarie, que en los últimos años están interesados en potenciar los data centers en todo el mundo.
Tal como publicó este diario en noviembre, la opción favorita de la socimi es abordar una ampliación de capital por los citados 1.000 millones. Deberá convencer al candidato de entrar en el accionariado de una inmobiliaria que no solo se dedica a centros de datos, sino que en su cartera actual de más de 13.000 millones pesan sobre todo las oficinas, la logística y el retail.
El socio entraría pagando una prima relevante sobre el precio de la acción, para hacer atractiva la operación a los actuales accionistas y para que no vean diluirse su participación.
Una filial de centros datos
La segunda opción de la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) es crear una filial, lo que en el mercado se conoce como una subsocimi, dedicada únicamente a los centros de datos. Esta opción sería vista como más apetecible para algunos potenciales inversores, ya que permitiría entrar en una sociedad con actividad solo de data centers, obviando estar en el capital de los negocios de oficinas, logística y retail, además de garantizarse, en principio, una rentabilidad teórica mayor, según explican las fuentes consultadas. Algunos de los actuales accionistas también consideran esta opción como más beneficiosa.
Para Merlin, conllevaría la creación de una subsocimi, que debería también salir a Bolsa. Una filial de este tipo de una socimi tiene que cotizar si no es controlada al 100% por la sociedad matriz, explican fuentes jurídicas. Esto conllevaría más trabajo de gestión para la inmobiliaria.
Tanto fondos soberanos como planes de pensiones son un tipo de perfiles conservadores, es decir, que no piden alta rentabilidad, y, sin embargo, pueden desembolsar los recursos a un precio interesante para la socimi y mantenerse a largo plazo en el accionariado, a cambio de dividendos estables en el tiempo.
Los planes de crecimiento
La mayor inmobiliaria española cotizada ya ha construido y empezado a gestionar la fase inicial de sus primeros data centers, ubicados en Madrid, Barcelona y Álava. Empezaron a operar en otoño, con Meta como principal cliente, con una capacidad cada uno de tres MW (megavatios). La inmobiliaria espera arrancar las obras de su cuarta infraestructura, en este caso en Lisboa (Portugal). La intención de la compañía era contar con hasta 58 MW entre estos cuatro centros en 2025. Pero a finales del pasado año decidió acelerar su plan, denominado Mega, para invertir más en un negocio con alta demanda y escasa capacidad construida.
Por eso, el siguiente paso de la inmobiliaria es sumar otros 200 MW en los próximos años, para lo que necesitará una inversión financiera de 1.000 millones que deberá provenir de un socio. A ese importe, tendrá que sumar otros 1.000 millones en deuda para afrontar el programa de 2.000 millones en la construcción de centros de datos.
Una de las fortalezas que Merlin, Morgan Stanley y Goldman Sachs venderán a potenciales inversores es la alta rentabilidad de los centros de datos, frente a otros activos inmobiliarios, ya que puede acercarse al doble dígito de retorno. El consejero delegado de Merlin, Ismael Clemente, ya comentó que esta inmobiliaria quiere convertirse en el líder de data centers en España, una infraestructura de la que se espera una alta demanda debido al impulso de los servicios en la nube y de la inteligencia artificial.
Un reciente informe de la consultora JLL indicaba que la capacidad global de los centros de datos de 10,1 zetabytes en 2023 alcance los 21 zetabytes en 2027, a un crecimiento esperado del 18,5% de media anual.
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