Merlin ficha a Morgan Stanley y Goldman Sachs para una ampliación de capital de 1.000 millones
La inmobiliaria pone en marcha la maquinaria en la búsqueda de recursos para su plan de centros de datos
Merlin Properties pone en marcha la maquinaria para afrontar una de las grandes operaciones del año en el mercado de capitales. La inmobiliaria ha fichado a los bancos estadounidenses Morgan Stanley y Goldman Sachs como asesores para una ampliación de capital de 1.000 millones de euros que deberá cerrarse este año, según detallan fuentes financieras. Estos recursos irán destinados a su anunciado plan de inversión de 2.000 millones con el objetivo de crecer en el sector de los centros de datos.
La inmobiliaria se apoyará en Morgan Stanley y Goldman Sachs para la búsqueda inicialmente de un único inversor que entre en el accionariado de la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario). Por el tamaño considerable de la operación, se espera que fundamentalmente puedan estar interesados en la operación las grandes firmas de capital extranjero. Merlin ha declinado realizar comentarios.
Como avanzó Cinco Días en noviembre, la intención de la compañía es que preferiblemente un fondo soberano o un fondo de pensiones entren en el capital, revelaron entonces fuentes de mercado. Este tipo de perfiles son conservadores, es decir, que no piden alta rentabilidad, y, sin embargo, pueden desembolsar los recursos a un precio interesante para la socimi y mantenerse a largo plazo en el accionariado, a cambio de dividendos estables en el tiempo.
No existen muchos potenciales grandes inversores que puedan desembolsar esta cantidad y que estén interesados tanto en el nuevo sector de los data centers como entrar en una inmobiliaria que también tiene activos de oficinas, logísticos y centros comerciales. Desde ahora, Morgan Stanley y Goldman Sachs ayudarán a la socimi a contar el relato de esta apuesta a los posibles nuevos accionistas.
La mayor inmobiliaria española cotizada ya ha construido y empezado a gestionar la fase inicial de sus primeros data centers, ubicados en Madrid, Barcelona y Álava. Empezaron a operar en otoño con una capacidad cada uno de tres MW (megavatios). La inmobiliaria espera arrancar las obras de su cuarta infraestructura, en este caso en Lisboa (Portugal). La intención de la compañía era contar con hasta 58 MW entre estos cuatro centros en 2025. Pero a finales del pasado año decidió acelerar su plan, denominado Mega, para invertir más en un negocio con alta demanda y escasa capacidad construida.
Por eso, el siguiente paso de la inmobiliaria es sumar otros 200 MW en los próximos años, para lo que necesitará una inversión financiera de 1.000 millones que deberá provenir de un socio. A ese importe, tendrá que sumar otros 1.000 millones en deuda para afrontar el programa de 2.000 millones en la construcción de centros de datos.
Un sector en crecimiento
Una de las fortalezas que Merlin, Morgan Stanley y Goldman Sachs venderán a potenciales inversores es la alta rentabilidad de los centros de datos, frente a otros activos inmobiliarios, ya que puede acercarse al doble dígito de retorno. El consejero delegado de Merlin, Ismael Clemente, ya comentó que esta inmobiliaria quiere convertirse en el líder de data centers en España, una infraestructura de la que se espera una alta demanda debido al impulso de los servicios en la nube y de la inteligencia artificial.
Un reciente informe de la consultora JLL indicaba que la capacidad global de los centros de datos de 10,1 zetabytes en 2023 alcance los 21 zetabytes en 2027, a un crecimiento esperado del 18,5% de media anual.
La inmobiliaria cotizada en el Ibex 35 invertirá 600 millones en su primera fase de 60 MW (y que podrían aportar a la empresa 320 millones en rentas a pleno rendimiento) y los citados 2.000 millones en la segunda etapa, para una inversión conjunta aproximada de 2.600 millones, tras la que contará con una capacidad que rondará los 250 MW.
Además, como otro atractivo, la compañía espera una fuerte revalorización, del 50%, de esos activos cuando estén funcionamiento, afirmó en febrero Clemente en una conferencia con analistas. Según esos cálculos, estas propiedades podrían valer cerca de 4.000 millones a partir de 2026. Su cartera de propiedades (centros comerciales, oficinas y logística) está tasada en la actualidad en 11.270 millones. El consejero de la socimi apuntó a analistas e inversores que, precisamente por esa revalorización, no vaticina que el nivel de endeudamiento supere el actual 35% en términos de loan to value (deuda respecto a la tasación del portfolio) a pesar de utilizar 1.000 millones adicionales de endeudamiento. De momento, las primeras tres infraestructuras (Madrid, Barcelona y Álava) tienen una valoración de 342 millones, a cierre de 2023.
Opciones para un posible socio
La opción favorita de la socimi es que el socio entre de forma directa en el capital mediante la citada ampliación. Actualmente, Santander es el principal accionista de la sociedad con el 22,3% del capital y destaca también la participación del empresario Manuel Lao (6,3%) y de BlackRock (5,6%). En esta alternativa, la socimi emitiría acciones con prima sobre el precio de cotización, lo que no castigaría a los actuales accionistas y, además, podría impulsar el precio de la acción.
Pero una segunda alternativa que la sociedad baraja podría ejecutarse mediante la inyección de ese capital de 1.000 millones en una filial que posea y gestione directamente los centros de datos.
Para los accionistas, las socimis tienen ciertas ventajas como la de que están obligadas a repartir en dividendos anualmente al menos el 80% del beneficio.
Teniendo en cuenta que actualmente la cotización de esta firma del Ibex 35 se sitúa en alrededor de 4.500 millones, la entrada de un socio con 1.000 millones (aunque tenga que pagar una prima importante) le situaría como uno de los accionistas más relevantes.
Meta como principal cliente
Uno de los gigantes tecnológicos globales, Meta, se ha convertido en el principal cliente de los tres nuevos data centers de la socimi, según desvelaron fuentes del sector tecnológico y avanzó Cinco Días a finales de enero.
La matriz de WhatsApp, Facebook e Intagram ha desembarcado como principal cliente de la socimi, lo que supone un gran espaldarazo para el plan Mega de la inmobiliaria, por contar desde el principio con inquilino para sus tres recientes infraestructuras digitales, y además, también porque es una de las big tech estadounidenses. La inmobiliaria, incluso, ha diseñado las salas de estos activos conforme a los requerimientos del gigante tecnológico liderado por Mark Zuckerberg, que ha firmado con Axent las comunicaciones para este proyecto, conectando los tres centros de Merlin.
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