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Blackstone refinancia Testa, el gigante español de casas de alquiler, con 1.500 millones

La banca exige al fondo la aportación de 170 millones para cancelar parte de la deuda de la socimi residencial. Santander, Société Générale y Bank of America ejercen de líderes del macrocrédito sindicado

Alfonso Simón Ruiz
Viviendas de la socimi Testa en el Paseo de la Castellana de Madrid, junto a la Plaza de Castilla.
Viviendas de la socimi Testa en el Paseo de la Castellana de Madrid, junto a la Plaza de Castilla.Pablo Monge Fernandez

Blackstone ha conseguido el aval de la banca para financiar a la principal inmobiliaria de alquiler en España, la socimi Testa Residencial, en medio de una situación financiera compleja global por la subida de tipos de interés. El fondo estadounidense firmará en las próximas semanas un macrocrédito sindicado por alrededor de 1.500 millones de euros, uno de los mayores préstamos en la actualidad dentro del sector inmobiliario europeo, según confirman fuentes de la gestora de Nueva York. Al frente del sindicado estarán Santander, Société Générale y Bank of America.

Entre los requisitos para sacar adelante el macrocrédito, Blackstone ha recibido de la banca la petición de que cancele parte del préstamo anterior, que vence en febrero de 2024, aportando capital por alrededor de 170 millones, según fuentes conocedoras del pacto, pero en una cuantía no confirmada por el fondo. “Blackstone aportará capital a la operación para apoyar la ampliación y demostrar su compromiso con la cartera”, apuntan fuentes de la firma estadounidense.

La firma de este sindicado se suma a los recientemente sellados por Blackstone para sus dos otras socimis relevantes en España, en sendas operaciones también adelantadas por Cinco Días: la hotelera HIP con 680 millones y la residencial Fidere con 440 millones.

El nuevo préstamo obtenido por Testa –compañía cotizada controlada en un 99,5% por Blackstone– se divide en dos tramos. El principal, de deuda sénior (que tiene preferencia en el cobro) por algo más de 1.200 millones, a un coste de euríbor más 2,25% de interés. El tramo junior abarca 280 millones a un coste de euríbor más un 5,5%.

Como vencimiento, el nuevo pasivo bancario tendrá una vigencia de tres años, extensible a otros dos años más si se dan las condiciones negociadas con la banca.

Blackstone y las entidades financieras esperan firmar el crédito, ya muy avanzado en todos los términos de la negociación, a finales de este mes de noviembre, tres meses antes de la caducidad del actual préstamo.

Santander, Société Générale y Bank of America ejercerán, como en el anterior crédito, de líderes del sindicado. Entre los numerosos bancos que se suman a esta apuesta se encuentran también, con tiques menores, los españoles Bankinter y Abanca.

El peso de la deuda

El crédito con garantía hipotecaria firmado por Blackstone para Testa en 2018 sumaba 1.938 millones. De esa cantidad, Testa lo había reducido a 1.735 millones en 2022, según las cuentas públicas de la socimi. Con la inyección de capital que la gestora de Nueva York aportará ahora, el endeudamiento de la inmobiliaria se quedará en alrededor de 1.500 millones.

El coste que pagará Testa en el futuro crédito pendiente de rúbrica será muy similar al actual. Hasta ahora, la inmobiliaria residencial venía pagando euríbor más 200 puntos básicos por 1.410 millones de tramo sénior y euríbor más 500 puntos básicos de 350 millones de tramo júnior, según se recoge en sus cuentas.

Tal como publicó este diario el pasado mes, las inmobiliarias patrimonialistas están siendo observadas con lupa por los inversores y acreedores en un contexto de subida de tipos de interés, y en la medida de lo posible, para que rebajen su exposición. Socimis como Merlin y Colonial ya se anticiparon al ciclo al reducir deuda con la venta de activos no estratégicos.

Blackstone endeudó fuertemente la compañía tras adquirirla entre 2018 y 2019. De hecho, su apalancamiento respecto al valor de sus activos (tasados por Savills en 2.875 millones en 2022) se sitúa en alrededor del 60%, un nivel muy elevado en los estándares actuales por la subida del precio del dinero. Este apalancamiento ha llevado a la empresa a pagar 61,36 millones de factura en gastos financieros el pasado año.

Este endeudamiento ha provocado que sus márgenes sean bajos (unidos a un negocio en residencial en alquiler que ya de por sí tiene una rentabilidad muy ajustada). Normalmente, en este tipo de empresas, el beneficio extra llega por la capacidad de subida de rentas a inquilinos y por la plusvalía que consigan en el traspaso total o parcial de la cartera.

De hecho, en el último ejercicio completo, el de 2022, se apuntó 87 millones de beneficios (más del doble que el año anterior) gracias a las plusvalías de casi 12 millones generadas por ventas de viviendas y a la variación positiva de 78,6 millones de sus inversiones inmobiliarias.

Cómo es Testa

Blackstone ha apostado por esta compañía desde 2018 porque considera que en España la oferta de vivienda en alquiler siga siendo baja en un entorno de alta demanda, un negocio muy atractivo en un contexto de escasa construcción de residencial nuevo para el arrendamiento.

La gestora estadounidense compró esta sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario (socimi) a Merlin, Santander, BBVA y Acciona, ya que estas cuatro compañías habían unido sus portfolios de casas en arrendamiento en Testa. Blackstone también es dueña de otra gran socimi del residencial, Fidere. Ambas compañías han invertido cerca de 240 millones en capex para reformar sus edificios. De esos, 36 millones corresponde a Testa del pasado año.

Testa es la principal socimi residencial. Dispone de 10.360 viviendas (un 3,9% menos que hace un año), aparcamientos y 285 locales comerciales que le generaron el pasado año 92,95 millones (un 20,8% más) en rentas de sus inquilinos.

En superficie bruta alquilable, suma casi un millón de metros cuadrados, y ha apostado por Madrid, el principal mercado de residencial en alquiler. De esa región proviene el 60,5% de sus ingresos en por rentas; otro 5,3% de Baleares; 5,2% de Cataluña; 4,6% del País Vasco, y 4,4% de la Comunidad Valenciana.

En 2019, su cartera era mayor, de 11.096 viviendas, pero la inmobiliaria continúa con su estrategia de vender la parte no estratégica (por ejemplo, viviendas ubicadas en edificios no controlados al 100%). En esa partida, se embolsó 216 millones en 2022.

Otras refinanciaciones de Blackstone

HlP.  En pleno endurecimiento de las condiciones financieras por la subida de tipos de interés, en marzo Blackstone logró refinanciar con 680 millones a su hotelera española HIP, propietaria de 73 hoteles y 21.500 habitaciones. Entre los financiadores destacan Morgan Stanley y Crédit Agricole, que concedieron el pasivo a un tipo cercano al 3%. Esta empresa es el mayor propietario de hoteles del país e invierte también en el sur de Europa. El 35% de la empresa es de GIC (fondo soberano de Singapur) desde la semana pasada.

Fidere.  En mayo, consiguió lo mismo con Fidere, de residencial en alquiler, con 440 millones a un coste de euribor más 2,50%. En este caso, los recursos procedieron de Crédit Agricole, BNP Paribas y Citibank.

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Sobre la firma

Alfonso Simón Ruiz
Graduado en Economía y máster de Periodismo UAM / EL País. En Cinco Días desde 2007. Redactor especializado en información empresarial, especialmente sobre el mercado inmobiliario, operaciones urbanísticas y, también, sobre la industria farmacéutica y compañías sanitarias.

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