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¿Qué ocurrirá en el inmobiliario en 2024? Lo explican 18 responsables del sector

La estabilización de los tipos de interés y el ajuste de precios apuntan a una recuperación

Desde la izquierda, Ismael Clemente (Merlin), Pere Viñolas (Colonial) y Concha Osácar (Azora).
Desde la izquierda, Ismael Clemente (Merlin), Pere Viñolas (Colonial) y Concha Osácar (Azora).

El sector inmobiliario vaticina una recuperación de la inversión según se estabilicen los tipos de interés y se produzca un ajuste a la baja de precios de los activos, algo que los expertos del sector prevén para finales de 2024. Cinco Días ha consultado a 18 responsables de empresas inmobiliarias, quienes también señalan grandes retos como la escasez de vivienda asequible y la necesidad de colaboración público-privada.

Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE, explica que el año 2023 ha estado marcado por la intensa subida de tipos por parte de los bancos centrales. “En este contexto, las condiciones de financiación en los mercados de capitales se han endurecido notablemente”, recalca. “La reactivación de la inversión inmobiliaria va a depender de la evolución de los tipos y de cuándo se vislumbre que empiecen a bajar”, añade.

“Para el próximo año prevemos que se presenten volúmenes totales similares a los que hemos visto este 2023, aunque esperamos que la corrección de precios impulse un aumento en el número de transacciones”, afirma, sobre la inversión, Oriol Barrachina, consejero delegado de Cushman & Wakefield. “La prevista estabilización de los tipos y la reanudación de la actividad inversora marcarán el inicio de una nueva fase, en la que el capital que se ha ido levantando empezará a tomar posiciones. De cara a la segunda mitad del 2024 esperamos que esta actividad se traduzca en un incremento de las transacciones”, agrega.

Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, la mayor inmobiliaria del Ibex 35, indica que las dinámicas del mercado son positivas, aunque cree no hay que perder de vista la macro. “Como hemos visto en 2023, la evolución de los tipos de interés impacta en las valoraciones y, mientras exista incertidumbre, las cotizaciones de las empresas inmobiliarias estarán afectadas”.

Mikel Echavarren, CEO de la consultora Colliers, pronostica, por su parte, que la reactivación del mercado de transacciones estará relacionada con la bajada de las rentabilidades exigidas a los bonos soberanos y la reducción de la inflación. “Aunque, para 2024 se estima una reducción en torno a 100-125 puntos básicos de los tipos de interés, su impacto en las yields inmobiliarias será positivo pero inferior, en el entorno de los 25-50 puntos básicos”.

“En Azora creemos que el 2024 será el comienzo de una ventana de oportunidad de inversión en el inmobiliario español y europeo”, asevera Concha Osácar, cofundadora de la gestora inmobiliaria Azora. “La corrección de las valoraciones, que ya ha comenzado, continuará durante el nuevo año y se hará más patente a medida que se recupere la transaccionalidad. La combinación de esta bajada en las valoraciones con la contracción de la financiación bancaria va a provocar un obligado desapalancamiento y, por ende, la venta de activos. Y esta ausencia de financiación bancaria a precios atractivos, hará que muchos compradores tradicionalmente muy apalancados, no sean competitivos, y dejen paso a inversores más fundamentales como Azora”, opina. “El estado de negación en el que ha estado inmerso el mercado inmobiliario durante los últimos meses, y que hacía muy difícil que se encontrasen vendedor y comprador, ya ha empezado a cambiar, y prevemos un principio de año mucho más activo”.

Sandra Daza, directora general de Gesvalt, pone el énfasis en que se producirá, a lo largo del año, una corrección a la baja de los precios que todavía ha sido muy leve en los últimos compases de 2023. “Una vez se produzca esta condición, esperamos una reactivación de las transacciones de compraventa, puesto que sigue habiendo liquidez en el mercado”.

En cuando al residencial, Laura Fernández, secretaria general de Asval (asociación de propietarios de vivienda en alquiler), reclama que es necesario mejorar la accesibilidad al mercado de la vivienda de las familias con menos recursos, “apostando decididamente por la construcción de un parque de vivienda social y asequible en colaboración entre el Estado y el sector privado movilizando vivienda ya existente y suelo privado”.

Ismael Clemente (Merlin): “La prioridad es acelerar nuestro programa de centro de datos”

Ismael Clemente CEO de Merllin Properties.
Ismael Clemente CEO de Merllin Properties.Pablo Monge Fernandez

“La prioridad para Merlin en 2024 es acelerar el programa de centros de datos”, explica el CEO de la socimi del Ibex sobre su reciente apuesta por crecer en ese segmento. “Nuestro objetivo es comenzar tanto el desarrollo del segundo edificio de Bilbao-Arasur como el del Campus de Inteligencia Artificial de Lisboa”.

Sobre el sector patrimonialista considera que los sectores de oficinas, logística y centros comerciales van a continuar mostrando solidez. “El sector de los data centers depende algo menos de la macro y más de los fuertes vientos de cola de los que disfruta, como la inteligencia artificial”, indica.

Pere Viñolas (Colonial): “Se acentuará la preferencia por las oficinas de calidad”

Pere Viñolas
Jornadas 'Encuentro del Sector Inmobiliario'. El terciario y la Diferenciaci—n de producto en el nuevo ciclo. El Consejero delegado inmobiliario Colonial, Pere Vi–olas,.JUAN LAZARO

Pere Viñolas, primer ejecutivo de Colonial, inmobiliaria centrada en edificios prime de oficinas en Madrid, Barcelona y París, opina que este segmento pesará cada vez más los criterios de sostenibilidad ESG. “Prevemos también que se acentúe el efecto polarización, es decir, la preferencia de las grandes compañías multinacionales por edificios de calidad, céntricos y que respondan a sus altas exigencias en el ámbito ESG”.

A diferencia de lo que el mercado percibe, Viñolas cree que el segmento de las oficinas “goza de buena salud” y afirma que la empresa “dará continuidad” al modelo de activos bien ubicados en estas grandes ciudades.

Concha Osácar (Azora): “Vamos a aprovechar las dislocaciones en el mercado”

Concha Osácar, cofundadora de Azora.
Concha Osácar, cofundadora de Azora.

“Vamos a aprovechar las dislocaciones que el mercado va a sufrir para invertir en activos en buenas localizaciones y a los que veamos potencial a largo plazo”, afirma la cofundadora de la gestora Azora. “Seguiremos desarrollando y reformando activos que son clave para las nuevas necesidades de la sociedad y cuyos fundamentales ocupacionales y de renta se vayan a beneficiar por alguna de las megatendencias en las que creemos”. Como tendencias, señala la escasez de vivienda, el incremento del turismo y el envejecimiento de la población, así como otros nuevos como la logística de proximidad, la digitalización y la descarbonización.

Borja García-Egoetxaga (Neinor): “El residencial ha enseñado su resilencia en 2023″

Borja García-Egoetxaga, CEO de Neinor.
Borja García-Egoetxaga, CEO de Neinor.

“En 2023 el sector residencial enseñó su resiliencia ante un entorno restrictivo caracterizado por elevados tipos de interés poniendo de manifiesto el desajuste estructural entre demanda y oferta”, se muestra orgulloso el CEO de Neinor Homes. “En estas circunstancias, uno de los principales retos que tienen los promotores es la necesidad de encontrar buen suelo para desarrollar vivienda nueva para los segmentos de venta, alquiler y vivienda asequible”. Avanza que el objetivo de la promotora para 2024 será el de la continuidad de repartir dividendo (600 millones hasta 2027) y coinvertir con socios para compra de suelo.

David Martínez (Aedas): “Nos acercamos a un récord de facturación de 1.000 millones”

Aedas Homes
David Martínez, CEO de Aedas.

“La compañía se encamina hacia un histórico cierre de ejercicio fiscal 2023-2024 (que concluye el 31 de marzo) en el que contempla una facturación anual récord superior a los 1.000 millones de euros, una cifra inédita en el actual ciclo inmobiliario en el sector”, asegura el ejecutivo de Aedas. Y señala tres retos para el sector promotor: generar suelo finalista y, por tanto, de oferta de vivienda; facilitar el acceso a la vivienda, sobre todo, a los jóvenes, y presentar a España “como lo que es, una gran oportunidad de inversión”, ya que la industria inmobiliaria es una industria intensiva en capital.

Jorge Pérez de Leza (Metrovacesa): “El precio de la vivienda de obra nueva seguirá estable”

Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa.
Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa.Javier Saenz

“Observamos 2024 con cautela, pero también con optimismo. Se percibe una desaceleración en el crecimiento del PIB, como consecuencia de las subidas de los tipos de interés y las transacciones han descendido en los últimos meses, tendencia que es probable que continúe al inicio de 2024″, prevé el responsable de la promotora de viviendas Metrovacesa. “Sin embargo, la demanda sigue siendo elevada y el precio de la vivienda de obra nueva prevemos que siga estable”. Además, recuerda su compromiso de trabajar con las Administraciones para resolver conjuntamente el problema actual de escasez de vivienda”.

Juan Antonio Gómez-Pintado (APCEspaña): “El problema de los promotores es la agilización del suelo”

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de APCEspaña.
Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de APCEspaña.Juan Lázaro

“El problema fundamental que tenemos es la agilización de la puesta a disposición de suelo finalista. Desde el sector venimos reclamando históricamente una ley del suelo, que a su vez contemple seguridad jurídica en todo el proceso”, recala el presidente de la patronal de los promotores.

Igualmente, incide en que las transacciones de vivienda se están comportando bien aunque la cifra sea inferior a la del año pasado (la más alta de los últimos 17 años) y en cuanto a los precios han mostrado mucha solidez. Con los tipos controlados, “nos invita a ser optimistas para el último trimestre de 2024″.

Carolina Roca (Asprima): “La vivienda no puede pagar más impuestos que el lujo”

Carolina Roca, presidenta de Asprima.
Carolina Roca, presidenta de Asprima.Pablo Monge Fernandez

“La vivienda será uno de los ejes fundamentales en la nueva legislatura por lo que se debe de gestionar de una manera eficiente, dejando a un lado la ideología”, asevera la presidenta de los promotores residenciales de Madrid. “Con el fin de aportar soluciones de la dimensión y el calado necesarios, se debe volver a atraer la inversión privada a la producción de vivienda asequible”, añade.

Entre sus recetas revela que debe reducirse el tiempo de aprobación del suelo, de “20 años”, asegura. Y pide rebajar la fiscalidad: “No tiene sentido que la vivienda asequible se paguen más impuestos (sobre el 25%) que un artículo de lujo (21%)”.

Laura Fernández (Asval): “Solicitamos al Ejecutivo que cuente con el sector privado”

Laura Fernández, secretaria general de Asval
Laura Fernández, secretaria general de Asval

“Desde Asval solicitamos al Ejecutivo que cuenten con la experiencia del sector privado en el el desarrollo técnico de la Ley de Vivienda, que hasta ahora se ha hecho a espaldas de los propietarios privados”, reclama Laura Férnández, secretaria general de Asval, asociación de propietarios de vivienda en alquiler. Asegura, además, que La Ley de Vivienda, antes y después de su aprobación, ha generado incertidumbre jurídica en el mercado que ha afectado negativamente a la oferta disponible y ha elevado los precios en el mercado del alquiler. “La solución está en apostar por la colaboración público-privada para ampliar el parque de vivienda social y asequible”.

Eduard Mendiluce (Aliseda/Anticipa): “El sector de los ‘servicers’ está en pleno proceso de reconversión”

Eduard Mendiluce, CEO de Anticipa y Aliseda
Eduard Mendiluce, CEO de Anticipa y Aliseda

“El sector se encuentra en pleno proceso de reconversión: se están estrechando los márgenes de negocio, existe un limitado número de contratos en el mercado debido y hay un menor número de gestores por la concentración del sector de asset management y servicing”, opina el directivo de los servicers de Blackstone. “Creemos de este entorno de dificultades van a salir grandes oportunidades para aquellos operadores con mayor fortaleza, como Aliseda y Anticipa”, pronostica. “El 2024 será también el año en que el mercado de rehabilitación de viviendas experimentará un gran crecimiento, por la necesidad de renovación del 80% del parque residencial”.

Adolfo Ramírez Escudero (CBRE): “Oportunidades aparecerán, sobre todo, en sectores verdes”

Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE.
Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE.

“En 2024, las oportunidades aparecerán de forma transversal en todos los sectores: aquellos de mayor calidad y, sobre todo, verdes” serán los que atraigan mayor apetito inversor”, apunta el presidente de CBRE. “De todas formas, sí que observamos que algunas de las grandes tendencias que estamos viviendo, como el envejecimiento de la población, la mayor movilidad o la digitalización, están acelerando los cambios en algunos sectores”. Cree también que el cambio de uso y la transformación de los inmuebles, por ejemplo de oficinas a viviendas, es ya una tendencia que “se irá consolidando durante los próximos meses”.

Enrique Losantos (JLL): “Podríamos esperar una actividad inusitada”

Enrique Losantos, CEO de JLL.
Enrique Losantos, CEO de JLL.Pablo Monge

“En los últimos meses del año ya hemos asistido a un fuerte ajuste de precios, cuyos niveles se esperan se mantengan a lo largo del año 2024. A esto debemos unir la estabilización de los tipos de interés”, cuenta el CEO de la consultora JLL. Cree que la combinación de estos factores es bueno para favorecer transacciones y provocará un repunte de la actividad inversora. “Es probable que, durante la primera mitad del 2024, notemos la reactivación de manera significativa y si esta previsión se cumple, a mediados del próximo año podríamos incluso esperar una actividad inusitada, que intente dar salida a todo el capital embalsado”.

Jaime Pascual-Sanchiz (Savills): “La necesidad de vivienda seguirá atrayendo inversión”

Jaime Pascual-Sanchiz, CEO de Savills.
Jaime Pascual-Sanchiz, CEO de Savills.

El responsable de Savills asevera que los inversores privados seguirán activos en 2024 mientras se reanima el apetito de los inversores institucionales. “Por procedencia, veremos más capital asiático entrando en el mercado inmobiliario español”, avanza como novedad. Destaca, igualmente, que los sectores que más apetito despiertan son los relacionados con la evolución demográfica, todo el ámbito residencial y sus diversas ramas dirigidas a distintos perfiles de población, desde residencias de estudiantes a de mayores. “La necesidad de vivienda seguirá atrayendo inversión en formatos en venta y alquiler”, apunta.

Oriol Barrachina (Cushman & Wakefield): “Los inversores son cada vez más sensibles a los criterios ESG”

Oriol Barrachina, CEO de Cushman & Wakefield.
Oriol Barrachina, CEO de Cushman & Wakefield.Joel Mesas

“Los activos residenciales, hoteleros y del sector salud están ganando fuerza en este momento. El segmento del living copa un 30% del volumen invertido en inmobiliario en España, por encima de la media que venía registrando entre los años 2018 y 2022″, recuerda el directivo de Cushman & Wakefield sobre el interés de los inversores, quien destaca también que los centros de datos podrían atraer el interés del capital. Y apunta otra de las tendencias: “Debemos tener en cuenta que los inversores cada vez son más sensibles a los criterios de ESG, y que por lo tanto el sector inmobiliario deberá seguir impulsando estos criterios”.

Sandra Daza: “La estabilización de precios de la vivienda será asimétrica”

Sandra Daza, directora general de Gesvalt.
Sandra Daza, directora general de Gesvalt.

“Esperamos una estabilización de los precios de la vivienda en España, que será asimétrica en función de la zona geográfica. De hecho, esperamos que se produzcan leves descensos en los mercados secundarios, donde la demanda es inferior, y que se mantengan, con incluso incrementos moderados, en las grandes urbes, que cuentan con un mercado más tensionado”, afirma la directora general de Gesvalt.

“En lo que respecta al alquiler, creemos que se mantendrá al alza, dado que un descenso del número de compraventas podría impulsar la demanda de esta alternativa habitacional”, agrega.

Borja Ortega (BNP Paribas Real Estate): “Pensamos que todavía queda un ajuste de precios”

Borja Ortega, CEO de BNP Paribas Real Estate.
Borja Ortega, CEO de BNP Paribas Real Estate.Juan Lázaro

“Pensamos que todavía queda un ajuste de precios o incremento de las rentabilidades para que los fondos institucionales, que son los que deberían estar presentes en operaciones con volúmenes por encima de 50 millones de euros, vuelvan a ser protagonistas en el mercado”, opina el directivo. “Actualmente, empieza a haber más procesos en el mercado y todo hace indicar en 2024 habrá más operaciones de más volumen, sobre todo en la segunda parte del año”.

“Desde el punto de vista de la inversión, todos los segmentos deberían crecer en 2024, no obstante, seguimos viendo mucho interés por el sector de living, sobre todo hoteles y residencial”.

Humphrey White (Knight Frank): “Esperamos alza de la actividad a partir del segundo trimestre”

Humphrey White, director general de Knight Frank.
Humphrey White, director general de Knight Frank.

“Por el lado de la inversión esperamos que a partir del segundo o tercer trimestre de 2024 veamos un incremento de la actividad”, estima el CEO de Knight Frank. Para esa mejoría, ve necesario que comience a descender la rentabilidad de los bonos públicos. “La previsión de que la actividad inversora empiece a elevar su dinamismo desde mediados de 2024 se basa en la hipótesis de que los inversores y propietarios tendrán la visibilidad de los primeros trimestres de 2024 de los descensos de bonos y eso supondrá tener información suficiente para poder calibrar la nueva yield prime de equilibrio de los diferentes sectores del inmobiliario”.

Mikel Echavarren (Colliers): “No esperamos la recuperación de la inversión a niveles de 2022″

Mikel Echavarren, CEO de Colliers.
Mikel Echavarren, CEO de Colliers.

“Prevemos un mayor dinamismo de la inversión en el segundo semestre del año 2024, cuando el BCE baje los tipos de interés. Pero la recuperación de la inversión a niveles de 2022 no esperamos que se produzca en los próximos dos años”, calcula el responsable de Colliers.

“En cualquier caso 2024 podría suponer el inicio de la senda de una recuperación del mercado, que no creemos que llegue a estabilizarse hasta el año 2026″, pronostica. “Para el año 2024, estimamos que la cifra de inversión se cerrará en niveles muy similares a los del año 2023, aunque hay una cierta probabilidad de que nos sorprenda positivamente al alza”.

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Sobre la firma

Alfonso Simón Ruiz
Graduado en Economía y máster de Periodismo UAM / EL País. En Cinco Días desde 2007. Redactor especializado en información empresarial, especialmente sobre el mercado inmobiliario, operaciones urbanísticas y, también, sobre la industria farmacéutica y compañías sanitarias.
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