Suelo sin demanda: Toledo y Almería, ejemplo de empacho de operaciones urbanísticas
España suma 255 millones de metros cuadrados en suelo para 1,8 millones de casas. Madrid, Barcelona y Baleares consumirán en menos de 15 años su capacidad
España cuenta con más de 255 millones de metros cuadrados de zonas sujetas a tramitaciones urbanísticas. Esa superficie da capacidad para construir 1,8 millones de viviendas, según un trabajo de recopilación de la consultora inmobiliaria CBRE. Pero esa enorme oferta tendrá una salida muy diferenciada en el mercado, donde Toledo y Almería ejemplifican una sobreoferta que tardará más de 30 años en absorberse.
Aunque parezca mucho suelo en el que se avanza en trámites urbanísticos, hay provincias en las que se prevé que los promotores lo absorban rápidamente, en menos de 15 años, un tiempo veloz en términos de este tipo de planes municipales: Madrid, Barcelona, Alicante, Bizkaia, Navarra, Baleares, Gipuzkoa y Cantabria, se detalla a Cinco Días desde CBRE.
Este tipo de solares del estudio de CBRE se corresponde con zonas urbanas sujetas a transformaciones urbanísticas. Comprende aquellos terrenos clasificados como suelo urbano en los que se precisan, para alcanzar la condición de urbano consolidado, determinadas acciones de urbanización. Como ejemplos más conocidos estarían barrios como Los Berrocales, Valdecarros o Ahijones en Madrid.
Entre las mayores provincias por población, Málaga es la que más terrenos cuenta en esa situación, por alrededor de 12,1 millones de metros cuadrados (ver gráfico), con un periodo de absorción de ese suelo para construir 102.000 viviendas de entre 15 y 30 años. Detrás aparece Madrid, con 11,2 millones en superficie para 78.000 casas, unos solares que en 15 años estarán consumidos según la previsión.
En esa clasificación, continúa Murcia en el ranking con más viviendas posibles, hasta 80.000 unidades en 10,2 millones de metros cuadrados, pero en este caso con menor potencial comercial, ya que el uso se dilata a más de 30 años. En Barcelona, los terrenos disponibles es un número menor, de 6,6 millones de metros para 50.000 casas y con una absorción de menos de 15 años. Otra de las zonas con más problemas de oferta de vivienda y precios más elevados, Baleares, solo cuenta con 16.000 unidades que se construirán en menos de tres lustros.
El problema de absorción se da en provincias con demanda más modesta. En Toledo hay 17,1 millones de m2, con capacidad para construir 94.000 casas. En Almería llega a las 110.000 unidades en 13,1 millones de m2. Es muy complicado que en este tipo de ubicaciones se lancen grandes operaciones urbanísticas, ante la escasez del interés de las empresas promotoras y el aprendizaje de los ayuntamientos de la época de la burbuja del ladrillo, por lo que se tardarán décadas en que se avancen en esos trámites. Sin embargo, hay grandes urbes en el país con grandes problemas de escasez de suelos por lo que los precios se tensionan.
Desde CBRE lanzaron el Proyecto Terra para conocer el análisis de suelo residencial disponible en España. Miriam Goicoechea, directora de estudios de esta firma de consultoría, confirma que las grandes zonas urbanas con más crecimiento poblacional serán las que más rápido den salida a ese suelo, que es la materia prima necesaria para los promotores que tendrán que construir las viviendas. Pero recuerda que sobre esos 255 millones de m2 hay una limitación: “No sabemos cuánto está en manos de las Administraciones. Esos suelos los podríamos considerar como no líquidos. Por eso es muy importante los proyectos de colaboración público-privada”.
Menos viviendas a iniciar en 2023
Los promotores pedirán este año visados para construir alrededor de 102.000 viviendas, lo que supone rebajar en un 6,5% los solicitados el año anterior, en un contexto de contracción del residencial por la subida de tipos de interés, según las previsiones de CBRE, que ayer presentó el informe Tendencias en Living. “El elemento que más está influyendo al residencial es la subida de tipos de interés”, asegura Javier Kindelán, vicepresidente de CBRE. “El suelo sigue estando estrangulado”, afirma, respecto a la falta de esta materia prima (con los permisos necesarios) en las grandes ciudades con más demanda. “El suelo es lo que más tensiona el precio de la vivienda”, añade Kindelán.
Por eso, desde CBRE se cree que las claves en el futuro estarán en la desburocratización, la industrialización (construcción en fábrica de partes de las casas) y la colaboración publico-privada en planes como el Plan Vive de Madrid o el Plan Habitatge de Barcelona.
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