Aena rechaza la oferta de Merlin y pasa a negociar con Goodman el inicio del polo logístico de Barajas
La australiana es la última opción tras la caída de las cuatro primeras en el concurso
Aena sigue deshojando la margarita. La socimi Merlin Properties vio ayer tumbada su oferta para desarrollar la primera fase del polo logístico de Madrid-Barajas junto al gestor aeroportuario, que pasa a negociar con su última opción, la australiana Goodman, para arrancar con ella el macroproyecto Airport City. Su puja fue de 8,2 millones en aportación inicial, 121 millones de inversión (capex) y otorgaba un valor al derecho de superficie aportado por Aena de 78 millones.
Las modificaciones de Merlin a la propuesta que llevó al concurso, rebajando en los últimos días el desembolso inicial de 36 millones en efectivo (proponía que 20 millones fueran al patrimonio de la joint venture y 16 millones a Aena), no pasó el filtro de los abogados del Estado y, por con siguiente, fueron rechazadas ayer por el consejo de Aena.
La de Merlin, que también demandaba que la sociedad conjunta se encuadrara dentro del régimen de las socimis, era la cuarta opción para Aena a la vista del resultado del concurso licitado en el verano de 2021. La adjudicación, en septiembre del año pasado, fue a manos de Segro con una propuesta de 247 millones. El endurecimiento del contexto financiero y las condiciones de crédito hicieron que la ganadora desistiera de su oferta. Tras ellas también lo hicieron P3, del fondo soberano de Singapur GIC (169 millones de inversión), y Logicor (150 millones).
Merlin (141 millones de inversión) sí estaba dispuesta a seguir adelante, pero con condiciones que, a juicio de Aena, vulneraban el principio de no discriminación al resto de ofertantes, aunque desde la inmobiliaria se cree que su oferta y la condición necesaria de que la joint venture fuera una socimi sí cumplían el pliego del concurso, tal como avanzó este diario la semana pasada.
Nuevo intento
El proyecto contempla que Aena controle un máximo del 35% de la joint venture que desarrollará la primera pata del polo logístico de Barajas a cambio de la aportación del derecho de superficie sobre 28 hectáreas durante 75 años. El 65% restante quedaría en manos del socio privado, que sería el encargado de invertir en la construcción de las naves logísticas.
El presupuesto base de licitación fijado por Aena fue de 107 millones de capex, no exigía aportación inicial y calculaba un valor del derecho de superficie de 57,6 millones. Unas cantidades que fueron superadas por las cinco compañías en liza, que diseñaron sus pujas en un entorno de tipos de interés al 0%. En la empresa pública tienen claro que el suelo y posterior negocio logístico tienen alto valor, habiendo sido definitivo el empeoramiento de las condiciones de financiación para la escalonada retirada de los potenciales socios.
De ser malograda también la opción de Goodman, el concurso decaería y Aena pensaría en relicitarlo cuando se den las condiciones, lo que, en principio, pasa por una mejora de la coyuntura económica.
Goodman, una de las grandes propietarias de naves logísticas en Europa, fue la que ofertó menor inversión en el concurso de Aena. Esta compañía de origen australiano dispone de activos por 50.600 millones en 435 propiedades y un total de 1.700 clientes. En España también figura entre los principales protagonistas del sector tras Merlin, Prologis, Logicor, Montepino o P3.
El primer paso de la ciudad aeroportuaria
El concurso logístico es el primer paso para construir la ciudad aeroportuaria en Madrid-Barajas, que afecta a más a largo plazo a terrenos con una edificabilidad de 2,1 millones de metros cuadrados. Este primer proyecto prevé la ejecución de 152.914 m² en naves. Allí irá en el futuro un nodo logístico, oficinas, hoteles, servicios asociados a pasajeros y actividades aeronáuticas y de carga.
El suelo otorgado por Aena se encuentra en el mayor aeropuerto de la red, anexo al potente polo logístico del Corredor del Henares.
Desde que Aena anunció este primer concurso, en julio de 2021, las condiciones del mercado han empeorado, lo que podría provocar ahora que a Goodman tampoco le interese una oferta presentada el pasado año.
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